不動産サイト nomu.com > 住宅ローン > 住宅ローンコラム > 高田先生に聞く!住宅購入マネー事情 > 多様化する金利プランと選び方
住宅ローンコラム 高田先生に聞く!住宅購入マネー事情

多様化する金利プランと選び方

2013年09月04日

金利の引下げ幅は拡大傾向に

住宅ローンの金利を見るときに知っておきたいのが、「基準金利」と「適用金利」です。基準金利(店頭金利)は、金融機関が決めている本来の金利です。多くの場合、実際に借入れする時にはこの基準金利から一定の金利が引き下げられたものが適用されます。これを適用金利といいます。
引下げ幅は、基準金利から1.4%~1.6%の引下げを実施しているところが多くなっています。さらに、2013年8月にはメガバンクや信託銀行で最大1.7%引き下げるなど、引下げ幅を拡大する動きが見られました。提携ローンではさらに引き下げられている場合もあります。
このように引下げ幅は拡大される傾向ですが、その他、自己資金が20%以上あると引下げ幅が大きくなったり、審査次第で引下げ幅が決まったりなど、引下げ幅に個人差があるという傾向も出てきています。

金利タイプ別の傾向

金利タイプごとに最近の傾向をもう少し詳しく見ておきましょう。

変動金利型の傾向

変動金利型の基準金利は多くの金融機関で2.475%です。引下げ後の適用金利は0.775%~1.025%が中心です。ほとんどの商品で、最初の引下げ幅が完済まで全期間続きます。変動金利型で借入れする場合には、できるだけ引下げ幅が大きいものを選ぶのがコツです。

固定金利選択型の傾向

固定金利選択型は、金利の引下げ方に応じて「全期間引下げ型」と「当初期間引下げ型」と2つのタイプがあります。
・全期間引下げ型
最初の引下げ幅が完済までの全期間続きます。固定金利期間終了後に他の金利タイプに変更した場合でも、選んだ金利タイプの基準金利から同じ引下げ幅が適用されます。現在の引下げ幅は、1.4%~1.7%のものが多くなっています。
・当初期間引下げ型
当初の固定期間中の引下げ幅が大きく、固定期間終了後の引下げ幅が小さくなるタイプです。このタイプの引下げ幅は固定期間や金融機関によってかなりバラつきがあります。
この当初期間引下げ型は、キャンペーン商品に利用されることが多く、その時点での目玉商品として出てくることがあります。最近では、複数の金融機関から2年固定や3年固定で、変動金利型を下回る金利の住宅ローンが登場しています。
最近の当初期間引下げ型の商品例(2013年8月)

「全期間引下げ型」と「当初期間引下げ型」のどちらを選んだらよいかは、当初期間の金利、固定期間終了後の金利、借入期間の組み合わせによって変わります。自分のケースではどちらが良いのか試算してもらってから選ぶと良いでしょう。
・全期間固定金利型
金融機関によって最も金利差があるのが、全期間固定金利型です。2013年8月の例で見てみると、35年の全期間固定で、三菱東京UFJ銀行は2.96%、みずほ銀行は2.55%。メガバンク間でもこのような違いがあります。住信SBIネット銀行は2.44%とさらに低い金利のものもあります。フラット35の最低金利は1.99%と比較的低水準です(但し、フラット35は団体信用生命特約料が別払いになります)。全期間固定を選択する場合には、広く情報を集め、比較して検討しましょう。

金利タイプは複数を組み合わせることも可能

金利タイプは1つに決める以外にも、「変動金利型と全期間固定金利型」「変動金利型と10年固定」など複数の金利タイプを組み合わせることも可能です。それぞれの借入額を必ずしも同額にする必要はなく、「変動金利型の低い金利が魅力的だが、今後の金利上昇によるリスクを少しは抑えたい」という場合には、変動金利型を多めに、「金利上昇が心配だから固定金利型を使いたいが、少しは返済額を抑えたい」という場合には全期間固定金利型を多めになど、組み合わせる目的によって、比率の考え方も異なります。
下の表は、変動金利型と全期間固定金利型の組み合わせで、各々の比率によってどのように異なるか示したものです。<例1>は将来の金利上昇が比較的大きい場合の想定です。この場合は変動金利型が多いほど返済額も増えることがわかります。<例2>は金利が上昇しなかった場合です。金利がさほど上昇しなければ、全期間固定金利型が多いほど返済額が増える結果になる可能性もあります。
◆借入額3,000万円、35年返済、ボーナス返済なしの場合
<例1>
  • 変動金利型:当初5年間0.875%、6年目以降1年ごとに0.5%金利アップ、11年目以降完済まで3.875%
  • 全期間固定金利型:全期間2.5%
 プラン1
変動金利型
3,000万円
プラン2
変動金利型
2,000万円
全期間固定金利型
1,000万円
プラン3
変動金利型
1,000万円
全期間固定金利型
2,000万円
プラン4
全期間固定金利型
3,000万円
毎月
返済額
当初5年間
82,949円

6~10年目
89,047円

11~15年目
111,308円

16年目以降
129,290円
当初5年間
91,050円

6~10年目
95,114円

11~15年目
109,955円

16年目以降
121,943円
当初5年間
99,149円

6~10年目
101,181円

11~15年目
108,601円

16年目以降
114,596円
全期間
107,249円
総返済額 約4,800万円 約4,700万円 約4,600万円 約4,500万円

<例2>
  • 変動金利型:全期間ずっと0.875%で変わらず
  • 全期間固定金利型:全期間2.5%
 プラン1
変動金利型
3,000万円
プラン2
変動金利型
2,000万円
全期間固定金利型
1,000万円
プラン3
変動金利型
1,000万円
全期間固定金利型
2,000万円
プラン4
全期間固定金利型
3,000万円
毎月
返済額
82,949円 91,050円 99,149円 107,249円
総返済額 約3,480万円 約3,820万円 約4,160万円 約4,500万円

金利タイプの選び方

最近の金利タイプごとの特徴を見てきました。キャンペーン商品が出てきたり、引下げ幅が大きくなったりなど、住宅ローンの商品性は1年のうちでもかなり変化します。そのため、私たち利用する側はどれがお得なのか?と翻弄されてしまいがちです。
金利タイプを選ぶには、まずは自分にはどの金利タイプが合っているのかを見定め、その金利タイプを中心に情報収集したり比較検討したりすると選びやすくなります。
金利タイプ選びの考え方にはいくつかの切り口があります。一つめは「今後の金利予測」です。これから金利が上昇すると予想するならベースは固定金利型、これから金利が下がるもしくは上昇するが大きな上昇はないと考えるのならベースは変動金利型です。これが鉄則であることは忘れないようにしましょう。
二つめは「リスク許容度」です。金利が上昇した場合を想定して、どこまでなら支払える力があるかということ。収入に比して借入額が少ないので返済に余裕がある、短期間で返済できるので残高の減りが速い、借入額自体が少ないので金利が上昇しても影響が小さいなど、リスクを取る力が大きい人は変動金利型などリスクあるものでも対応力があると考えられます。リスク許容度が小さいと思う場合には、固定金利型中心にするなどリスクを取らない方が安心です。
三つ目は「お金に対しての適性を知る」ことです。株式や外貨などの投資や運用をしたことがある人であれば、相場が動いて自分の資産金額が動くことを体験していると思います。その時の心情はいかがだったでしょうか?住宅ローンは大金でもありますから、少しでも金利が動いて心配になる人には変動金利型は向かないですし、繰上返済や途中での金利タイプの変更など諸々の行動をとりながらコントロールしていきたい人には変動金利型も使いこなせるでしょう。
実際、借入れしてから金利が動くことが気になって仕方ないという理由で、その後固定金利型に借り換えをした人も少なくありません。
多くの人は、今後の金利予測だけで金利タイプを選択しようとしていますが、住宅ローンの返済は長期にわたるので、性格や適性を考慮しないと精神的な重圧が大きくなることがあります。「お金に対しての適性」にも重きを置いて選択しましょう。

執筆者:高田 晶子(たかだ あきこ)

株式会社マネーライフナビ取締役。
ファイナンシャルプランナー(一級FP技能士)、宅地建物取引主任者、信託銀行不動産部勤務、 不動産コンサルティング会社を経て、1996年にFPとして独立、2010年より現職。 家計全般、保険の見直し、住宅購入など個人向け相談を中心に、 執筆、マネーセミナー、マネーコンテンツの制作等を行う。

連載バックナンバー高田先生に聞く!住宅購入マネー事情

本コラムは、執筆者の知識や経験に基づいた解説を中心に、分かりやすい情報を提供するよう努めております。掲載内容については執筆時点の税制や法律に基づいて記載しているもので、弊社が保証するものではございません。

  • 生活設計コンシェルジュ 長尾真一がやさしく解説!今、押さえたい住宅ローン活用術
  • FP菱田雅生が伝授!住宅ローン、賢く利用するためのコツ コラムを読む
  • ファイナンシャルプランナー豊田眞弓が徹底解説!知っておきたい!住宅ローンテクニック コラムを読む
  • 住宅ジャーナリスト山本久美子さんがお悩み解決!住宅ローンと購入資金にまつわるQ&A
  • ファイナンシャルプランナーが伝えたい!お役立ちマネー講座~ コラムを読む
  • 住宅ローン分析の専門家が解説!~知っておきたい!住宅ローンの最新動向~ コラムを読む
  • 高田先生に聞く!住宅購入マネー事情 コラムを読む
自分にあった住宅ローンを選ぼう
生涯賃金から考えるライフプランシミュレーション!
健太と美咲の住宅ローン奮闘記 目指せマイホーム・オーナー
ファイナンシャルプランニングサービス

住宅ローンの知識

お得なローンはどれ?
超便利な住宅ローン徹底比較一覧!


■目的から探す
■金融機関から探す

提供:イー・ローン

住宅ローンベスト金利一覧

変動 0.298% 詳細
固定3年 0.318% 詳細
固定5年 0.648% 詳細
固定10年 0.600% 詳細
全期間固定 1.110% 詳細

2024年03月12日 現在
提供:イー・ローン

住宅ローンページをご覧のみなさまへ

住宅ローンのことなら、野村不動産ソリューションズのノムコム。住宅購入マネー事情。ファイナンシャルプランナー高田晶子先生がお届けするお役立ちコラム。これで住宅ローンの情報はバッチリ!