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住みかえ時に発生する費用・税金とは?全項目を徹底解説

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住みかえ時にはどのような費用や税金が発生するか、気になる方も多いでしょう。住宅は高額なので、費用や税金も高くなりがちです。事前に把握しておかないと、想定していた収支が崩れるリスクがあります。

この記事では、「住みかえ時に発生する費用・税金」の全体像を説明します。また「住みかえ時の税金の詳細」や「利用できる減税措置」についても解説します。住みかえを検討している方はぜひご確認ください。

目次

1.税金も含めた住みかえにかかる費用とは?

住みかえ時に発生する費用・税金は、大きく分けると以下に分類されます。

税金及び費用 売却時 購入時
税金 印紙税
登録免許税
譲渡所得税
不動産取得税
費用 物件取得価格
仲介手数料
(中古のみ)
住宅ローン関連費用
固定資産税の清算
仮住まいの費用

まずは全体像を把握しておきましょう。購入時と売却時の両方で発生する項目と、片方にしか発生しない項目があります。それぞれについて、詳しく解説していきます。

1-1. 売却時・購入時にかかる税金

前項の表の通り、売却時・購入時にかかる税金は以下4種類です。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 不動産取得税

上記の税金を「売却時・購入時に共通してかかる税金」「売却時にだけかかる税金」「購入時にだけかかる税金」に分けて見ていきましょう。

1-1-1. 売却時・購入時に共通してかかる税金

売却時・購入時に共通してかかる税金は、印紙税と登録免許税の2種類です。印紙税とは売買契約書に貼付する「印紙」に発生する税金です。税額は売買価格によって異なります。

登録免許税とは抵当権を抹消する際の税金で、不動産1件につき1,000円です。

1-1-2. 売却時にだけかかる税金

売却時にだけかかる税金は、譲渡所得税です。これは住宅の売却益(≒譲渡所得)にかかる税金のことで、やや複雑な計算式で算出されます。特例にも関係する税金なので、次章で詳しく解説します。

1-1-3. 購入時にだけかかる税金

購入時にだけかかる税金は不動産取得税です。税額の計算式は「固定資産税評価額×4%」ですが、特例によって2021年3月31日までは「土地及び住宅のみ 3%」に軽減されています。

そもそも不動産取得税とは、マンションや土地などの「不動産」を取得したときに、一度だけ発生する税金です。売買だけでなく、贈与や等価交換時にも課税されます。

不動産取得税は高額になるケースもあるため、不動産会社に概算を依頼すると良いでしょう。住宅を購入してから半年~1年後に納税通知書が届くため「忘れたころに支払う税金」とも言えます。税額を事前に調べておき、手元に税額分のお金は確保しておきましょう。

1-2. 売却時・購入時にかかる費用

売買時にかかる費用は以下の通りです。

  • 仲介手数料
  • 物件取得価格
  • 住宅ローン関連費用
  • 固定資産税の清算
  • 仮住まいの費用

なお上記の費用で、売却時・購入時に共通している費用は仲介手数料だけです。そのほかの費用は購入時にのみかかる費用になります。

1-2-1. 仲介手数料

仲介手数料は、売却時・購入時どちらにもかかる費用です。ただし、新築物件を購入するときにはかかりません。

新築物件は売主である不動産会社から直接購入するのであって、不動産会社に「仲介」してもらうわけではないからです。仲介手数料は、以下のように売買価格によって利率が異なります。

売買価格 仲介手数料率(税別)
200万円未満 売買金額×5%
200万円超~400万円以下 売買金額×4%+2万円
400万円超 売買金額×3%+6万円

なお上記で算出される金額は、不動産会社が売主・買主それぞれに請求できる仲介手数料額の上限です。

たとえば2,700万円の物件を売却した場合は「2,700万円×3%+6万円=87万円(税別)」が仲介手数料です。購入時も同じ計算式になります。

1-2-2. 物件取得価格

これ以降の費用は、購入時にのみかかる費用です。購入時には物件取得価格がかかります。住宅ローンを組む場合でも、頭金を用意するケースが多いため、手持ち資金として用意しておく必要があるでしょう。

頭金をいくら用意するかは人によって異なりますが、金融機関によっては「頭金1割でないと審査に通らない」という事例もあるようです。

1-2-3. 住宅ローン関連費用

住宅ローンの関連費用には、諸経費と保証料があります。これらの費用は金融機関によって異なるので、利用する金融機関へ事前に確認しておきましょう。

1-2-4. 固定資産税の清算

固定資産税の清算とは、住宅を購入した年の固定資産税を売主と案分することを指します。固定資産税の支払い義務があるのは、課税される不動産を1月1日時点で保有していた人です。

たとえば2021年6月30日に家を引き渡されても、2021年分の固定資産税は1月1日時点の所有者(売主)が支払います。そのため買主は、7月以降に発生する固定資産税を案分し、清算金として売主に支払うというわけです。

固定資産税の清算金は、税金として納める金額でなく「清算金」として売主に支払う金額です。そのため本記事では、税金ではなく費用に分類しています。

1-2-5. 仮住まいの費用

家を住みかえるときは、仮住まいが発生することがあります。たとえば自宅の売却を先行して行い(売り先行)、その後に新居を購入する場合、新居の引き渡しまで住む家がありません。そのため、賃貸物件などに仮住まいを用意する必要があります。

その際は「初期費用(保証料など)」や「引っ越し費用」などがかかるので、売り先行で住みかえする際は、仮住まいの費用も加味しておきましょう。

2.住みかえ時に発生する税金とは?

前章で、住みかえ時に発生する費用・税金の全体像がご理解いただけたかと思います。上述の通り、住みかえ時に発生する税金は以下4つです。

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 譲渡所得税
  • 不動産取得税

その中でも譲渡所得税は高額になる可能性もあり、特例にも関係するため、この章で詳しく解説していきます。

2-1. 譲渡所得の計算式

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - (物件の取得費(※1) + 売却時の諸費用)
※1 物件の取得費=土地建物の購入価格 + 購入に要した費用-減価償却費

売却価格から購入時の価格を差し引くだけでなく、諸費用や減価償却費用も加味する必要があります。減価償却費用の計算式は以下の通りです。

減価償却費 = 建物の購入価格 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

上記の償却率は、建物の構造や取得した時期など、さまざまな要素によって異なります。また、物件の購入価格が不明な際は、以下の概算法により取得費を算出します。

概算法: 譲渡収入金額(=売却価格)× 5%

国税庁のサイトを利用すれば、自動的に減価償却費用を計算してくれます。
仲介してくれる不動産会社によっては、譲渡所得の概算を出してくれるので相談してみてください。

2-2. 譲渡所得税率は保有期間によって異なる

譲渡所得税率は以下の通り保有期間によって異なります。

税の種類 長期保有 短期保有 10年超保有※
(5年超) (5年以下)
所得税 15% 30% 課税所得6,000万円以下の部分:14.21%
課税所得6,000万円超の部分:20.315%
復興特別所得税 所得税額×2.1%
住民税 5% 9%

※所得税・復興特別所得税・住民税をすべて合算した税率を表記しています

このように、保有期間が長いほど税率は低くなります。保有期間は売買契約日や引き渡し日ではなく、住宅を売却した年の1月1日時点でカウントする点には注意が必要です。

2-3. 保有期間ごとの税額の違い

仮に譲渡所得が300万円だった場合、保有期間ごとの税額の違いは以下の通りです。

税金 長期保有 短期保有 10年超保有
所得税 ¥450,000 ¥900,000 ¥426,300
復興特別所得税 ¥9,450 ¥18,900
住民税 ¥150,000 ¥270,000
合計額 ¥609,450 ¥1,188,900 ¥426,300

上記のように、短期保有の場合は約118万円もの税額になります。この点を踏まえ、次章より税金の特例について解説していきます。

3.住みかえ時の税金に利用できる特例とは?

前章の譲渡所得税を見て、「税額が高い」と思った方もいるでしょう。この章では税金の特例について以下3種類を解説していきます。

  • 3,000万円の特別控除
  • 特定のマイホームを買い換えたときの特例
  • 譲渡損失の損益通算

なお上記の特例は併用できないため、どの特例を利用するかは慎重に選びましょう。

3-1. 3,000万円の特別控除

3,000万円の特別控除とは、上述した譲渡所得から3,000万円差し引ける特例です。一般的な住宅の売買で譲渡所得3,000万円を超えるケースは極めて少ないため、この特例を利用できれば譲渡所得はゼロになるケースが多いでしょう。

譲渡所得がゼロになれば、譲渡所得税もかかりません。ただし特例を受けるためには条件がありますので、詳細はこちらのサイトをご確認ください。

3-2. 特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例は、住みかえ(買い換え)時にのみ適用されます。しかし、この特例は税金が減額されるわけではありません。将来に渡って繰り延べできる制度という点には注意しましょう。

たとえば自宅を売却して、譲渡所得税が100万円発生したとします。本来であればその100万円は、自宅を売却した次の年に支払うべき税金です。しかしこの特例を利用すれば、住みかえた先の家を売却するまで、税金の支払いを繰り延べできます。

こちらも前項と同様、特例を受けるための条件があるので、詳細はこちらのサイトをご確認ください。

3-3. 譲渡損失の損益通算

譲渡損失の損益通算とは、譲渡所得がマイナスになったときに、そのマイナスを給与所得や事業所得と合算できる制度です。たとえば、給与所得が450万円の人が自宅を売却したときを例にしてみましょう。

譲渡所得がプラスであれば税金が発生しますが、譲渡所得がマイナスなら税金はゼロ円です。それだけでなく、この特例を利用することでそのマイナス分を、給与所得から差し引けます。

仮に譲渡損失が50万円なら、給与所得の450万円と合算して、給与所得が400万円まで下がります。その分、所得税や住民税が減額されるというわけです。

譲渡損失が発生する場合は、確定申告の義務はありません。しかし、この特例を利用するためには確定申告が必要な点は覚えておきましょう。

4. まとめ

このように、住みかえ時は売却時にも購入時にも費用・税金が発生します。売買時の諸経費については、不動産会社の概算をしっかり確認して、手持ち資金の確保などの事前準備をしておきましょう。

特に売却時の税金は高額になるケースもあるため、3,000万円の特別控除をはじめとした特例を確認することが重要です。

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<税金の内容について>
本コンテンツの内容は、2020年4月1日現在施行されている法令に基づき作成したものです。
ご利用の際は、税理士・税務署等、適切な専門家にご確認のうえ判断いただくようお願いいたします。

中村昌弘

中村昌弘 (宅地建物取引士)

都内の私立大学を卒業後、新卒採用で不動産ディベロッパー勤務。
不動産の用地仕入れや、分譲マンションの販売・仲介などを手掛ける。
2016年に独立して以降、不動産関係のライティングも業務の1つに。

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