ライフプラン別資金計画のポイントの3回目は、現在は出費が多く多額の住宅ローンを支払うのが厳しい、というファミリーのケースです。その主な原因は、教育費でしょう。一般的に教育費はお子さまが高校・大学の間がピークとなります。さらに、大黒柱のお父さんの定年までの年数も限られたものになってきます。

このようなご家庭では、住宅ローンの返済額は抑えつつ、かつ老後資金に影響を及ぼさないよう、しっかりとした資金計画が必要になります。

次のようなご家族の資金計画のポイントを見ていきましょう。

山内家の場合、お子さま二人が私立に通っているため、教育費が年間約200万円かかっています。今後の教育費支出の見込みは、おおよそ次のように考えられます。

つまり、子どもが大学を卒業すれば、住宅ローン返済にどんどん回せるようになりますが、教育費負担が重い8年間は、住宅ローンに回せるお金があまりありません。
山内さんの場合、生命保険をボーナス払いにしたり、レジャー費を削ったりなど家計の見直しをし、ローン返済用に毎月10万円を捻出したとしても、定年までの15年返済では借り入れできる額は1,500万円程度。これでは、相当な額の自己資金が準備できていないと、住宅購入は難しくなってしまいます。

もっと借入額を増やし、そして定年までに確実に返済するにはどうしたらよいでしょうか？山内家のようなケースの場合、住宅ローンを組む際のポイントは以下のような点です。

・現在の返済額はなるべく抑える

子どもの教育費負担が終了するまでは、なるべく返済額を抑えることが必要になります。そのための方法としては「金利の低いものを選ぶ」「返済期間を長くする」が考えられます。

・教育費負担が終了してから、積極的に繰上返済を行う

返済期間を長くした場合の問題点は、返済が老後にまで及んでしまうことです。教育費負担が終了した後、積極的に繰上返済をすることによって、定年までに返済できる金額かどうかの検証をしましょう。

毎月の返済額を抑えるためには、金利の低いものを選ぶのも効果的です。ところが、教育費負担が重い期間にもし金利が上昇し、返済額がアップしてしまったら家計はどうなるでしょうか？家計に余裕がないのですから、返済ができない状況にも陥りかねません。
このように、家計に余裕がない期間が予めわかっている場合には、少なくともその期間だけは金利上昇リスクを取らないよう、金利を固定することが重要です。

このようなことから、山内家では、次のような住宅ローンを考えてみました。
ポイントは、「8年間の毎月返済額は10万円程度に抑える」「少なくとも8年間は金利上昇リスクを取らない」の2点です。そこで、ずっと金利が変わらないフラット35を利用した場合と、10年固定を利用した場合で、繰上返済を行いながら返済する次のようなプランを立てました。

このように、今は支払いが厳しいが、将来はより多くの金額を支払えるという場合には、返済期間を長くとり、将来繰上返済で期間を縮めることにより、多くのローンを借り入れることが可能となります。
ただし、当然のことながら返済期間はできるだけ長くすれば良いというわけではありません。プラン1で最長の35年返済にすれば2,900万円借り入れしても毎月の返済額は10万6,808円。しかし、この場合、繰上返済を行っても定年時に600万円以上のローンが残ってしまい、老後生活資金に影響を及ぼしかねません。
山内さんの場合、定年までに完済するためには、2,500万円程度の借り入れが安全といえ、自己資金2,000万円をプラスした4,500万円程度の物件が妥当な予算となるでしょう。

返済期間を本来の完済目的の時期より長くした場合には、まず将来確実に繰上返済ができることが条件です。将来は収入がアップするだろうから、その分で繰上返済を、というような希望的な見通しは危険です。
その上で、目標の完済時期にキッチリ支払いが終わるような金額に留めるよう、綿密な資金計画を立てる必要があります。