第6話購入決定！　諸費用ってどれくらいかかるの？｜住宅ローン奮闘記｜住宅ローンサイト

健太と美咲の住宅ローン奮闘記目指せ！マイホーム・オーナー

第6話　購入決定！諸費用ってどれくらいかかるの？

第一希望の分譲マンションの抽選に当選し、夢の“マイホーム・オーナー”に大きく近づいた野村夫妻。
最終的な契約を前に、住宅ローンの選定も大詰めの段階に来ています。

そこで、出てきた新たな疑問が「諸費用」。
いったい「諸費用」とはどんな費用で、どれくらいかかるものなのでしょうか――。

世帯データ

世帯年収	約800万円
住まい	賃貸アパート（2LDK）
子ども	なし
車	あり
貯蓄額	約500万円

やっと決まったね！　夢のマイホーム・オーナーまであと一歩！
入居日が待ち遠しいわー。でも、その前に住宅ローンも選ばないといけないし、やらなければいけないことがまだまだたくさんあるわね。
ああ、そうだった、いつまでも夢の世界にいちゃいけないね（笑）
ひとつひとつ片付けていきましょう！　まずは“諸費用”について整理をしておきましょうか。

住宅ローンについてはだいぶ勉強したつもりだけど、諸費用はまだよくわかってないんだよなあ。そもそも諸費用にはどんな費用があるの？。
ざっと分けると、マイホームの「取得にかかる費用」、それから「住宅ローンにかかる費用」の二種類ね（表1）。

表1　マイホーム取得時にかかるおもな諸費用

マイホームを取得した際には、住宅ローン以外にも下記のようなさまざまな費用がかかります。諸費用の総額は、購入価格の3～10％が目安になり、原則として自己資金で用意するのが一般的です。

また、固定資産税などのように、毎年支払う費用もあるので、返済計画を立てる際には注意が必要です。

	項目	金額の目安	支払時期
売買契約関連	仲介手数料（不動産業者を介した場合）	売買価格3％＋6万円（税別）が上限	売買契約成立後
売買契約関連	印紙税	売買契約書　10,000円 ※1,000万円超5,000万円以下の場合（2020年3月31日までの軽減措置）	売買契約時
ローン関連	印紙税	ローン契約書　20,000円 ※1,000万円超5,000万円以下の場合（2020年3月31日までの軽減措置）	ローン契約時
	保証料	・融資時に一括払いまたは金利上乗せ・一括払いの場合、1,000万円あたり20万円前後が目安（35年返済の場合）	ローン借入時
	融資手数料	・数万円から、融資額の2％程度など（商品によって異なる）	ローン借入時
	火災保険（＋地震保険）	・建物の種類、補償内容、保険期間、保険会社などにより異なる (例：木造一戸建て、建物保険金額2,000万円　10年一括払いの場合の保険料　約30万円) ・地震保険の加入は任意。地域、建物の種類によって異なる（例：木造一戸建て、建物保険金額　1,000万円の場合の保険料　約1〜4万円／年）	ローン借入時
税金	登録免許税	・固定資産税評価額・借入額などで決まる（2020年3月31日までの税率の軽減措置あり）・その他、司法書士報酬10～20万円程度	登記時
	不動産取得税	・土地・家屋とも固定資産税評価額の3％（軽減措置2021年3月31日まで）	入居後
	固定資産税都市計画税	・固定資産税評価額で決まる・新築の一般住宅の場合は当初3年または5年間、認定住宅の場合は当初5年または7年間、税額が2分の1に軽減される（軽減措置は固定資産税のみ。2020年3月31日まで）	入居後（以降毎年納付）

※ その他、マンションの場合には修繕積立金の一時金、固定資産税の精算などが必要になることがあります。また、引越代、家具等購入代もかかります。

※ 2017年9月末までに「フラット35」で借り入れした人は、別途、機構団信特約料がかかります。

いまいちピンと来ない項目も多いなあ。例えば「融資手数料」と「保証料」って何が違うの？
「融資手数料」というのは、金融機関に支払う取り扱い手数料のことね。「保証料」というのは、万一住宅ローンの返済が滞ってしまったときに返済を肩代わりしてくれる保証会社に支払う費用よ。
なるほど、ぜんぜん違う目的の費用なんだね。で、それぞれ具体的にいくらぐらいするの？
どちらも金融機関や借りる金額によって変わってくるんだけど、「融資手数料」は3万円程度、もしくは融資額の2％というところが多いわ。「保証料」は、35年返済の場合、1,000万円あたり約20万円というのが目安ね。
じゃあ、3,000万円だったら約60万円ってこと!?　かなり大きな出費だなあ。
そうなのよ。でも最近は保証料がかからない金融機関もあるし、フラット35も保証料なしだから、そういう住宅ローンを選ぶと支払う諸費用は少なくてすむわね。
でも、返済できなくなったら、住宅ローンを全額肩代わりしてくれるんでしょ？そう考えると「保証料」は払ってもソンはない気もするな。
やっぱり、ケンくん勘違いしてるみたいね。たしかに、保証会社がわたしたちに代わって、金融機関に返済はしてくれるけど、借金がなくわるわけじゃないの。返済の義務はそのまま続くのよ。
なんだ、その後は保証会社に返済していくってことなんだね。

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ファイナンシャル・プランナー's アドバイス！「保証会社の保証」とは？多くの金融機関では「保証会社の保証を得ること」を住宅ローン借り入れの要件にしています。つまり、自分で保証人を立てるのではなく、保証会社に返済の保証をしてもらうことが求められます。この保証をしてもらうための手数料が「保証料」です。ただし、保証してもらったからと言って、保証会社が借入金を肩がわりしてくれるわけではありません。もし返済が滞るようなことがあれば、保証会社は金融機関に対し、残額の返済をしてくれますが、あくまで立て替えに過ぎません。つまり、その後は保証会社に返済していく義務が残るのです。「保証会社の保証によって、借入金がなるわけではない」という点が、住宅ローンの保証の重要な特徴です。なお、保証料の支払い方法には「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」の2つがあります。「一括払い方式」は、住宅ローンの借入れ時に、一度にまとめて支払う方法です。保証料は返済期間と借入金額で決まり、例えば、借入額3,000万円、返済期間35年の場合で60万円程度です。「金利上乗せ方式」は、金利に上乗せして支払う方法で、一般的に金利は0.2％程度高くなります。毎月の返済はその分多くなりますが、借入れ時に保証料を支払わなくてもよいため、自己資金が少なめの人などには、有効な方法です。

ファイナンシャル・プランナー's アドバイス！

「保証会社の保証」とは？

多くの金融機関では「保証会社の保証を得ること」を住宅ローン借り入れの要件にしています。つまり、自分で保証人を立てるのではなく、保証会社に返済の保証をしてもらうことが求められます。この保証をしてもらうための手数料が「保証料」です。

ただし、保証してもらったからと言って、保証会社が借入金を肩がわりしてくれるわけではありません。もし返済が滞るようなことがあれば、保証会社は金融機関に対し、残額の返済をしてくれますが、あくまで立て替えに過ぎません。つまり、その後は保証会社に返済していく義務が残るのです。「保証会社の保証によって、借入金がなるわけではない」という点が、住宅ローンの保証の重要な特徴です。

なお、保証料の支払い方法には「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」の2つがあります。

「一括払い方式」は、住宅ローンの借入れ時に、一度にまとめて支払う方法です。保証料は返済期間と借入金額で決まり、例えば、借入額3,000万円、返済期間35年の場合で60万円程度です。

「金利上乗せ方式」は、金利に上乗せして支払う方法で、一般的に金利は0.2％程度高くなります。毎月の返済はその分多くなりますが、借入れ時に保証料を支払わなくてもよいため、自己資金が少なめの人などには、有効な方法です。

諸費用の中には、入居後に支払うものや、毎年払い続けていくものもあるんだね。
不動産取得税や固定資産税・都市計画税は、マイホーム購入後しばらく経ってから納税通知が来るんですって。その分の資金もちゃんと確保しておかないといけないわね。
了解！　しかし、賃貸から持ち家になるだけで、税金の種類も納税額もどっと増えるんだなあ。
それでも最初のうちは、軽減措置のおかげで少しは安くなっているのよ。
最初のうち、ということは、何年かしたら税金が上がるということ？
マンションの場合、一般的には固定資産税・都市計画税は6年目から軽減措置がなくなって、通常の税額になるの。だから、その分も見越して返済プランを考えておかないといけないわね。

うひゃあ、そんな話は初耳だよ。もし変動金利のローンを借りていて金利が上がったりしていたら、ローンも税金もアップしちゃう可能性もあるってことだね。気をつけないとなあ。他に注意することはある？
そうねぇ……あとは「住宅ローン控除」かしら。
ええ、これ以上まだ税金が増えるの!?
違うわよ（笑）「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用してマイホームを購入すると、年末の住宅ローン残高の1％にあたる額を、所得税や住民税から控除してもらえるっていう制度なの。つまり税金が減るっていうことよ。いまは、一般住宅の場合で年間40万円まで、入居から10年間も控除されるのよ。

なんだ、脅かさないでよ（笑）じゃ例えば、3,000万円のローン残高がある場合は、30万円の減税が受けられるということだね？
その年の収入にもよるけど、その可能性はあるわね。
税金や社会保険料をずいぶん支払っている気がするから、住宅ローン控除の存在は大きいなあ。
夫婦共有名義なら、それぞれ減税措置が受けられるから、フルに活用すればけっこう大きな減税額になるわ。もっとも、二人で住宅ローンを組むと手数料や諸費用が増えることもあるし、減税のために住宅ローンの負担を増やすのは本末転倒だから、本当にお得になるかどうかは、きちんとシミュレーションしてみないとね。
住宅ローンを選ぶときは、金利の比較だけじゃなく、諸費用も含めていくらになるかというところまで考えないとダメなんだなあ。なんだか、複雑なパズルを解いているみたいな気分だよ。
今の私たちの知識があれば、答えはすぐ見つかるはずよ。がんばりましょう！

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住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合、住宅ローンの年末残高の一定割合に応じた額を、毎年の所得税や住民税から控除してくれるものです。ただし、あくまで自分が支払った所得税や、支払う予定の住民税の中から控除されるものなため、制度に示された最高額が必ず控除されるわけではないことを覚えておきましょう。

なお、住宅ローン控除を利用するためには、いくつかの要件があります。下記の要件にすべて当てはまるか、チェックしてみましょう。

□年収が3000万円以下
□自ら居住していること（床面積の1/2以上が居住用）
□床面積が50ｍ²以上
□中古住宅の場合、戸建ては築20年以内、マンションは築25年以内。または、一定の耐震基準に適合するもの
□住宅ローンの返済期間が10年以上であること

上記のうち、「自ら居住している」ことは住民票の確認をするため、住んでいても住民票がない場合は対象にはなりません。

控除額は年末の住宅ローン残高の1％の額ですが、最大控除額は入居年や建物の種類で異なります。一般住宅の場合、最大控除額は年40万円、中古住宅の個人間売買（仲介）で消費税がかからないものは年20万円。認定住宅（認定長期優良住宅や認定低炭素住宅）の場合、年50万円となっています。中古住宅であっても、売主が不動産業者などの物件を購入した場合は消費税がかかります。

住宅ローンの控除額が所得税だけで控除しきれない場合は、一定の範囲で住民税を引いてもらうこともできます。
・負担する消費税が8％または10％ ⇒ 所得税の課税総所得金額×7％（最高136,500円）
・消費税が非課税 ⇒ 所得税の課税総所得金額×5％（最高97,500円）

図表　住宅ローン控除の概要

種類	適用される消費税率	年末残高限度額	控除率	控除期間	所得税からの控除合計最高限度額
一般住宅	8%	4,000万円	1%	10年間	400万円/年
一般住宅	10%	4,000万円		13年間	480万円/年
認定住宅	8%	5,000万円		10年間	500万円/年
認定住宅	10%	5,000万円		13年間	600万円/年
中古住宅	非課税	2,000万円		10年間	200万円/年

上記表のうち、消費税10％が適用される住宅の取得等については、2019年10月1日から2020年12月31日までの入居。

2019年4月時点

「第7話　備えあれば憂いなし！　マイホームオーナーに必要な保険とは？」へつづく！

今回の教訓
住宅ローンは、金利だけでなく諸経費も含めた総返済額を比較しよう！　固定資産税・都市計画税は軽減措置期間が終了すると通常額に！それを見越した返済計画を！

今回の教訓