この記事では、ワンルームマンション投資を始めたばかりの方やこれから始めようとしている方に向けて、投資のメリットやリスク、成功するためのコツについて解説します。
初心者でも理解しやすく、実践的なアドバイスも紹介していますので、ぜひ最後までお読みください。
なお、ノムコム・プロでは、会員の方限定でワンルームマンションなどの不動産投資に役立つ情報を配信しています。会員になると無料で「4つの特典」を受け取れますので、有益な情報をいち早く確認したい方は下記からお気軽にご登録ください。
目次
ワンルームマンション投資をやってよかった理由5選
ワンルームマンション投資の魅力は多岐にわたります。ここでは、ワンルームマンション投資をやってよかったと感じられる代表的な5つの理由をみていきましょう。
1. 安定した家賃収入が得られやすい
2. 少額の資金で投資を始められる
3. 資産価値が下がりにくい
4. 管理が手軽に行いやすい
5. 将来的なキャピタルゲインが見込める
理由1.安定した家賃収入が得られやすい
ワンルームマンション投資では、毎月安定した家賃収入を期待できます。
各種リスクを考慮したうえで投資することが前提ですが、特に都市部では賃貸需要が高く、空室リスクが低いため、安定的な収益源として魅力的です。
家賃収入が確保されることで、不動産投資において最も注意する必要がある「空室」というリスクを抑えながらの運用が実現できるため、初心者にとっても、取り組みやすい投資だといえるでしょう。
理由2.少額の資金で投資を始められる
ワンルームマンション投資は、比較的少額の資金で始められる点が特徴です。初期投資が少ないため、資金に余裕がない投資初心者でも取り組みやすく、ローンを活用すればさらに初期費用を抑えられます。
少額の投資で始められるということは「リスクを抑えながら経験を積む」ことにつながり、次のステップへの足がかりになります。
理由3.資産価値が下がりにくい
ワンルームマンションは賃貸需要の高いエリアに多く、資産価値が下がりにくい点も魅力です。中でも、都市部や駅チカなどの人気エリアの物件は、長期的に安定した価値を保ちやすい傾向があります。
投資として安定したリターンを期待でき、初心者にも安心して保有できる資産です。
理由4.管理が手軽に行いやすい
ワンルームマンションは一つの部屋のみの運営のため、比較的管理が簡単です。
自分自身で管理することもできますが、基本的には管理会社に委託します。委託すれば、入居者対応の負担が軽減されるため、本業や他の投資と並行して運用することも可能です。
理由5.将来的なキャピタルゲインが見込める
キャピタルゲインとは、資産の売却によって得られる売却益のことです。
都市部のワンルームマンションは、将来的に不動産価値が上がる可能性があり、キャピタルゲインが期待できます。この将来性も「ワンルームマンション投資をやってよかった」と感じる理由の一つです。
しかし、当然ながら「どんな物件でも」「どこから買っても」ここまで挙げた5つのメリットを受け取れるわけではありません。次の章にて「よくある落とし穴」をまとめましたので、ご確認ください。
なお、マンション投資そのものの仕組みやメリットについて知りたい人はこちらの記事もご覧ください。
マンション投資の仕組み｜賃貸需要を考え、収益を最大化する方法
初心者が陥りがちなワンルームマンション投資のよくある誤解
ワンルームマンション投資は魅力的な選択肢ですが、多くの初心者が誤認していることがあります。その代表的なものをまとめました。
1. 「簡単に儲かる」
2. 「サブリースによって空室リスクはなくなる」
3. 「とにかく長期保有をするべき」
特に注意すべき3つの誤解について解説します。これらを正しく理解することで、リスクを最小限に抑えながらワンルームマンション投資を行うことができます。
誤解1.「簡単に儲かる」
ワンルームマンション投資は比較的手軽に始めることができ、物件の管理すら委託することでオーナーの手間をかなり減らせます。しかしながら「手間を減らす」ということは「ほっといても良い」とイコールではありません。
● 自身の手元流動資金を鑑み、繰上げ返済はどの程度できるのか
（金利により取られる部分を圧縮することで利益を最大化します）
● 入居者の退去時、次の入居者を募集する際の賃料はいくらが適正なのか
（賃料相場を把握することでキャッシュフローの改善と物件評価額の最大化を図ります）
などをじっくりと考える必要があります。
「ほったらかしで資産運用可能です」という広告や営業の言葉を盲信してはいけません。
誤解2.「サブリースによって空室リスクはなくなる」
結論からいうと、サブリースによって、確かに空室のリスクは発生しなくなります。しかし、サブリースによって「また別のリスク」が発生し、初心者の方はその別のリスクを見逃しがちです。
まずはそもそもの仕組みについてですが、サブリース契約とは、オーナーはサブリース会社に部屋を貸し、サブリース会社はオーナーから借りている部屋を転貸（又貸し）する、というものです。
オーナーはサブリース会社に部屋を貸しているわけですから、「実際に住んでいる入居者がいなくとも、サブリース会社から一定の賃料が振り込まれる」ことで空室がなくなります。
このサブリース契約の注意点は、大きく下記の2つです。
1. 売却時の価格が下がってしまう
2. 解約ができない
1は投資用物件の価格を算定する際に「現在の実入り賃料」が非常に重要な要素となるため、一般的な管理方法である集金代行に比べ、管理会社の手数料の高いサブリースだと売却時の価格が落ちるというものです。
2は単純に、サブリース契約の解除に応じるサブリース会社が極端に少ないというものです。これは借地借家法の領域で、オーナーは一方的に入居者に対し退去を迫ることができません。
前述したようにオーナーが部屋を貸しているのはサブリース会社になるので、法的には
● オーナー＝投資家（個人）
● 入居者＝サブリース会社（法人）
と、なぜか個人よりも法人の方が法律で守られる……といった逆転現象が起き、その結果、サブリース会社にサブリースの解約を申し立てても受諾されないということになります。
つまり、サブリース契約を結んだ瞬間から「当該サブリース契約は解約ができない」ため、売却時の価格が落ちることが確定的になることが、サブリースのリスクとなるわけです。
誤解3.「とにかく長期保有をするべき」
ワンルームマンションの構造上、基本的には長期保有を前提とするものですが、保有し続けることが絶対的な正解というわけではありません。言い換えると「適切なタイミングで売却をすることで利益が最大化する」場合もあり得る、ということです。
マンション売却時の価値（価格）は、家賃や建物管理会社へ支払う管理費修繕積立金の金額に依存します。つまり家賃が下がりきっておらず、管理費修繕積立金が上がりきっていないタイミングなどは、高値で売却できる可能性があります。
ワンルームマンション投資をする際は、「今売却したらいくらになるのか」という目線を持ち続け、数年ごとにその相場の把握に努めることをおすすめします。
なお、ワンルームマンション投資以外にも少額で行える投資方法があります。ワンルームマンション投資と比較しながら、次の記事も参考にしてみてください。
少額の不動産投資とは？4つの種類とメリット・デメリットを徹底解説
ワンルームマンション投資を成功させる4つのコツ
ワンルームマンション投資を成功させるためには、重要なポイントをしっかり押さえることが必要です。ここでは、その4つのコツについて詳しく説明します。
1. 立地を慎重に選ぶ
2. 賃貸需要を正しく見極める
3. 物件価格と家賃収入のバランスを確認する
4. 長期的な資金計画を立てる
これらのコツを理解し実践することで、ワンルームマンション投資を成功へと導く基盤が築けます。それでは、順に見ていきましょう。
コツ1.立地を慎重に選ぶ
ワンルームマンション投資において、立地選びは成功を左右するのに最も重要です。立地が良いと賃貸需要が高まり、空室リスクを減らせます。交通の便が良く、商業施設や教育機関が近くにあるエリアが理想的で、将来的な開発計画がある地域も注目したい立地です。これにより、物件の価値が上がりやすく、長期的な収益性も期待できます。
コツ2.賃貸需要を正しく見極める
「地域の賃貸需要」を正しく見極めることも大切です。下表で示すような、ワンルームマンションの賃貸需要が高い傾向にあるエリアを見極めるのがポイントです。
◼ワンルームマンション賃貸需要が高い例
| エリア | 入居希望者 |
|---|---|
| 都市部 | 一人暮らしの若者・単身赴任者 |
| 大学・企業の近く | 学生・単身者 |
需要が高いエリアを選ぶことで、安定した家賃収入を得やすくなり、投資のリスクを軽減できます。
また、最も重要なのが「検討しているマンション自体の家賃相場」です。例えば、現在検討しているマンションが「Aマンションの101号室」だったとします。隣の102号室の賃料が10万円だったとき、検討している101号室が11万円であれば、近い将来101号室は10万円まで賃料を下げないと入居付けに苦戦するかもしれません。
しかし逆に、検討している101号室の賃料は10万円、隣の102号室は11万円だったとするならば、今の入居者が退去した際は11万円まで賃料を上げられる可能性が高くなります。
このようにワンルームマンションの購入を検討する際は、同マンションの過去の成約賃料などを参考にしながら、その部屋の今後の賃料推移を予測していきましょう。
コツ3.物件価格と家賃収入のバランスを確認する
前述したように、物件価格はその物件の家賃や管理費修繕積立金に依存します。言い換えると、その部屋の賃料が相場よりも高くついている場合は物件金額も高くなり、逆にその部屋の賃料が相場よりも安くついている場合は物件金額も安くなります。
つまり、「価格の妥当性」を評価したい場合は「賃料の妥当性」を評価すればよい、ということになります。
高値つかみを防ぐ意味でも、また「将来性のある物件（直近で賃料を上げられる可能性のある物件）をつかむ」意味でも、しっかりと価格と賃料のバランスを見定めましょう。
コツ4.長期的な資金計画を立てる
長期的な資金計画もコツのひとつです。ローン返済や修繕費、税金などの支出をしっかり考慮し、余裕を持った資金計画を立てることが求められます。予期せぬ出費が発生することもあるため、リスク管理をしっかり行い、安定したキャッシュフローを維持できるよう準備するとともに、余剰資金での「ローンの繰上げ返済」は積極的に行いましょう。
また、確定申告により税金の還付が受け取れる（節税できる）のもワンルームマンション投資のメリットのひとつですが、還付されたお金に関しては「何かあったときの備え」だと捉えましょう。
中長期的な運用をしていく上で、予期せぬ出費を「還付されたお金の中から出していく」よう心がければ、よりストレスのない運用となるはずです。
なお、ワンルームマンションなどを購入してからどのような流れで賃貸契約となるかを知りたい方は、こちらの記事もご覧ください。
不動産投資の購入後の流れとは？たった3つのステップで賢く運用する方法を解説！【マンション＆アパート】
ワンルームマンション投資に潜む3つのリスクと対策
ワンルームマンション投資には多くのメリットがありますが、次のようなリスクも存在します。
これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることで、投資を成功に導けます。特に注意すべき上記3つのリスクと、その対策方法を見ていきましょう。
リスク1.空室
ワンルームマンション投資で最も懸念されるのが、空室リスクです。空室が続くと家賃収入が途絶え、収益が悪化するため、このリスクの管理はとても重要です。特にワンルームマンションを1室しか所有していない場合は、空室になった途端に収入はゼロになります。収入がゼロの間も、管理費や修繕積立金、ローンを組んでいる場合はローン返済といった支出は毎月発生するため、支出が膨れ上がります。賃貸需要が高いエリアを選び、定期的なメンテナンスで物件の状態を保つ、異なるエリアに複数物件所有するなどの対策が必要です。また、管理会社と連携し、積極的な入居者募集活動を行うことで、空室リスクを最小限に抑えられます。
この「積極的な入居者募集活動」に関しては、具体的に入居者をつけてもらった際に管理会社へ家賃1ヵ月分を別途支払うといった方法があります。これにより、賃貸管理会社は積極的に募集活動を行うため、空室が続いたときの一手としてぜひ覚えておきたい内容です。
| 対策方法 | ● 賃貸需要が高いエリアを選ぶ ● 定期的なメンテナンスを行う ● 管理会社へ別途報酬を払うことにより入居者募集活動を積極化させる |
|---|
リスク2.物件価値の下落
「物件価値が下がる」とは、家賃が下落する、管理費修繕積立金が上がるということと同義です。将来売却するときに損をしないためにも、物件価値の維持と向上が必要不可欠です。
具体的には定期的に修繕やリノベーションを行い、物件を良い状態に保ちながら、その時々で「適正賃料」に目を向けましょう。また、物件を選ぶ際には、立地の良さや将来の開発計画のみならず、物件の長期修繕計画を確認し、管理費修繕積立金の値上がりがいつ頃起こるのかを把握しましょう。
| 対策方法 | ● 定期的な修繕やリノベーションを行う ● 家賃が相場よりも高くついている物件を買わない ● 物件の長期修繕計画を確認し管理費修繕積立金の値上げ推移を把握する |
|---|
リスク3.家賃滞納
家賃滞納はキャッシュフローに直接影響を及ぼし、投資の収益性を損なうリスクがあります。対策するには、入居者審査をしっかり行い、信用情報や収入状況を確認することが大切です。特に物件の管理を管理会社に委託せず、自身で行う際にはより慎重な見極めが必要です。家賃滞納リスクを軽減するためには、保証会社の利用を検討するのもいいでしょう。
万が一の滞納時にも一定の家賃収入を確保できるため、キャッシュフローの安定に役立ちます。
| 対策方法 | ● 入居者審査をしっかり行う ● 信用情報や収入状況を確認する ● 保証会社の利用を検討する |
|---|
ワンルームマンション投資の成功例「高需要エリアでの投資」
都市部や大学近くの高需要エリアなどに投資して、安定した家賃収入を得ることができた
一般企業に勤めるAさん（37歳）の例をご紹介します。Aさんは28歳のときに知人の紹介をきっかけにワンルームマンション投資を始め、エリアにこだわり中古物件2物件を購入し、今年初めに2物件の売却を行いました。
Aさんの保有物件について、購入当初と売却時の比較です。
1. 築2年時に購入、新宿御苑駅5分、購入当初の賃料11.3万円
→ 2024年1月時点の賃料：13万円（購入当初より毎月の収支は＋1.7万円）
→ 売却による利益：約500万円
2. 築3年時に購入、江戸川橋駅5分、購入当初の賃料9.6万円
→ 2024年1月時点の賃料：10.5万円（購入当初より毎月の収支は＋0.9万円）
→ 売却による利益：約300万円
Aさんは売却で得た利益を1棟アパートの頭金へ投じ、毎月のキャッシュフローが15万円ほど出る木造アパートの購入をすることで、さらなる投資へのステップアップを実現しました。
このケースから、選ぶべき物件と、そこで得た資金の使用方法を学ぶことができます。
まず、この記事内で何度もご紹介しているように「物件価格は家賃や管理費修繕積立金に依存する」ため、賃料の上昇が見込めるエリア、かつ現賃料が高くついていない、という視点での物件選定が重要だといえます。
次に、Aさんのケースでは、ステップアップとして1棟アパートへ再投資をしましたが、ここで重要なのは「売却益をそのままにしない」という考え方そのものです。そういった意味では、仮にAさんのように短い期間で売却し利益を出したとしても「そこから次にどこへ投資をしていくのか」といった中長期での目線は、資産を築くうえでは必要不可欠といえるでしょう。
◼キーポイント
立地選びが成功の鍵！投資エリアの選定は慎重に行うことが重要
ワンルームマンション投資の失敗例「過剰なローン返済計画」
無理なローン返済計画を立ててしまい、キャッシュフローが悪化した
次に、製薬会社に勤めるBさん（35歳）の例をご紹介します。Bさんは30歳のときにインターネット広告をきっかけにワンルームマンション投資を始め、地方都市に1物件を購入しました。
現在購入から5年が経過しましたが、Bさんの保有物件について、購入当初と現在の比較です。
・ 新築時に購入、某地方都市、購入当初の賃料8万円
→ 2024年9月時点の賃料：6.8万円（購入当初より毎月の収支は-1.2万円）
また、Bさんは現在の製薬会社へは3年前に転職をしており、以前の職場に比べ年収もかなり下がってしまったことから運用にストレスを感じ売却しようとしましたが、賃料が1.2万円も下がっていることで物件価格が希望金額へは大きく届かず、売るに売れない状態が続いています。
Bさんの例は、投資物件から得られる家賃収入を過大評価し、無理なローン返済計画を立てたことでキャッシュフローが悪化し、最終的に自身の首を絞めてしまった失敗事例です。
新築プレミアムといわれる、相場よりも高い価格で販売されている新築マンションを購入してしまい、購入当初からキャッシュフローが赤字であった点も失敗要因といえるでしょう。
節税のために、あえて不動産投資のキャッシュフローを赤字にする方も見受けられますが、あまり推奨できる方法ではありません。
家賃の下落スピードが予想よりも早かった場合や、予期せぬ支出が発生した場合、返済が困難になり、それがそのまま生活を圧迫することにつながってしまうケースもあります。ローンの返済計画は慎重に立て、収益をしっかりと見積もることが重要です。
◼キーポイント
家賃収入を過大評価しない！ローン返済計画は十分に考える。
不動産投資の失敗についてもっとチェックしておきたい方は、こちらの記事もご覧ください。
不動産投資の失敗率は？よくある6つの失敗原因や成功に導く戦略を紹介
不動産投資で『失敗する人』とは⁉失敗例10選＆失敗回避の方法を紹介
役立つ！ワンルームマンション投資のチェックポイント3つ
ワンルームマンション投資の成功には、物件選びや購入前の調査、そして購入後の管理が重要です。最後に、投資初心者が押さえるべき3つのチェックポイントについて説明します。
1. 物件選びの基準を明確にする
2. 物件購入前に行うべき調査をする
3. 購入後の管理方法を確立する
チェック1.物件選びの基準を明確にする
物件選びは、投資の成功を左右する最初のステップで、立地や築年数、周辺環境、賃貸需要など、しっかりと基準を設定することが大切です。基準に基づいて物件を選ぶことで、投資が安定しやすくなります。
例えば、駅からの距離や近くにスーパーや病院があるかどうかなど、入居者にとって魅力的かどうかが判断基準です。物件の周辺環境を確認するには、実際に駅から物件まで歩いてみたり、Googleマップで詳しく調べたりするのも良い方法です。
さらに、前述したとおり「当該物件の過去成約賃料」と「現在の入居付けされている賃料」のチェックも怠らないようにしましょう。その他の要素が良かったとしても、あまりに現在の賃料が高い場合、それは重大なネガティブ要素かもしれません。
チェック2.物件購入前に行うべき調査をする
ワンルームマンション投資を成功させるためには、物件の状態や周辺の市場動向をしっかり調査することも大切です。過去の修繕履歴や、今後の長期修繕計画、そのエリアの将来の開発計画や人口動態などを確認することがポイントです。
仲介会社や管理会社への問い合わせ、その他賃貸サイトで相場を調査する方法も役立ちます。また、人口が増加しているエリアや今後増える見込みのあるエリアを選ぶことも重要になるため、「再開発マップ」などのツールを活用するのもおすすめです。
チェック3.購入後の管理方法を確立する
物件購入後の管理も、投資の成否に大きく影響するものです。計画的な管理を行うことで、物件の価値を維持し、長期に渡って安定収益を保ちやすくなります。
定期的なメンテナンスや、入居者対応を適切に行うことが重要で、入居者が快適に過ごせる環境を保つため、清掃や修繕、トラブル対応をしっかりと行いましょう。
また、自主管理にするか管理委託するのかを決め、委託する場合は信頼できる管理会社を選ぶことも必要です。管理業務が負担な場合は、管理委託を活用すれば、時間や労力を節約することができます。
まとめ：成功するワンルームマンション投資を目指そう
ワンルームマンション投資は、安定した家賃収入や将来的なキャピタルゲインが期待できる魅力的な投資方法です。しかし一方で、初心者が陥りがちな誤解やリスクには注意が必要です。
成功のためには、立地選びや賃貸需要の見極め、適切な資金計画を行わなければなりません。また、物件の状態や管理方法も慎重に確認することが必要です。コツやチェックポイントを押さえてしっかりと準備をし、成功するワンルームマンション投資を目指しましょう。
なお、当サイトを運営するノムコム・プロでは、不動産投資に役立つ情報や新着物件情報などを会員限定で配信中です。会員になると誰でも無料で「4つの特典」を受け取れますので、下記からお気軽にご登録ください。
