空き家の現状と対策、地域活性化への活用手法について

日本では、2023年現在でも、約900万軒の空き家が存在し、その数は増加傾向にあることが報告されています。

空き家問題は単なる統計にとどまらず、その背後には社会的、経済的、法的、環境的問題が交差し、都市から地方まで、広範囲に影響を及ぼしています。空き家には、倒壊の危険や衛生面の問題があることから、空き家を発生させず、発生した空き家を劣化させない対策が政府主導で進められています。

本稿では、空き家問題の現状や要因を解説し、国の空き家対策の詳細のほか、空き家を活用し、地域活性化に資する方法についても紹介します。

【サマリー】

• 本稿では、近年増え続けている空き家問題について現状や増えている原因、国等の空き家政策の現状や、空き家を地域活性化に活用する方法などについて、解説しました。空き家は放置すると、環境悪化や治安の悪化などで周辺住民に危害を加える可能性があるため、放置するべきではありません。
• そのため、国や自治体は様々な対策を打っていますが、これらを利用して、空き家所有者が早期に対処することが重要です。空き家は負の遺産ととらえられがちですが、考えを変えると、地域の資源とも考えることができます。今回はその有効活用方法についての事例の紹介もしました。空き家を「売る」「貸す」などのほかに、リノベーションをして、地域の活性化に活用することも考えてみることも有益な選択でしょう。

Ⅰ.空き家の現状

ⅰ.日本の空き家の現状

総住宅数のうち、空き家は2023年で900万戸となっており、過去最高となっています。空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は、13.8％と過去最高となっており、年々増加傾向にあります。

空き家のうち、最も問題度が高いと思われる「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は2023年で385万戸とこちらも増加傾向にあります。

空き家率（賃貸・売却用及び二次的住宅を除く）を都道府県別に見たのが図表2です。これより、首都圏など都市部では低く、主に西日本で高い傾向がわかります。ただし、首都圏など都市部はそもそも総住宅数が多いため、空き家率は低くても空き家総数としてはかなり多いと思われます。

図表3は賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（その他空き家）の建て方や建設時期を示しています。これより、その他空き家は一戸建て木造が約7割を占めており、建設時期も新耐震基準が設定された昭和56年以前のものが8割近くを占めていることがわかります。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」より野村不動産ソリューションズ作成

【図表3】賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家（その他空き家）の現状¹

¹ 下左図【その他空き家の建て方・構造別戸数・割合】は住宅・土地統計調査の2018年値であり、合計値は同調査である図表1の2018年の「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の数値に一致する。

Ⅱ.空き家が増えている原因

ⅰ.人口減少と高齢化、都市部への人口集中

少子高齢化は日本社会における深刻な問題であり、空き家問題の主要な原因となっています。

地方では、生まれ育った人たちが都市部へ進学や就職で流出し、そのまま戻らないケースが多くみられるため、地方の高齢化が加速し、空き家問題が深刻化しています。地方の空き家は主に高齢者が所有しており、亡くなったりなどで相続しても、相続した子供たちは都市部で生活しており、空き家を管理することが難しく、放置してしまうケースが多いのです。

ⅱ.固定資産税の問題

住宅用地の固定資産税には、200㎡以下である小規模住宅用地の場合、6分の1、200㎡以上である一般住宅用地でも3分の1に減額される特例があります（図表4参照）。この特例は空き家にも適用されます。

空き家を解体して更地にしてしまうと、特例が適用できなくなり固定資産税が大幅に上がってしまうために、空き家を解体せず、そのまま放置してしまうのです。

ⅲ.日本人の新築志向と新築住宅の過剰供給

空き家数抑制のためには、既存住宅市場の活性化が不可欠になりますが、我が国の住宅購入者の強い新築志向が阻害要因となっています。2018年の全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアは、14.5％にとどまり、欧米諸国（アメリカ：76.4％、イギリス：86.9％、フランス：75.1％）²に比べると、極めて低い水準にあります。

出所：国土交通省「住宅着工統計調査」より野村不動産ソリューションズ作成

さらに、日本は2008年をピークに人口減少に転じたものの、新築住宅建設は作られ続け（図表5参照）、住宅ストックは増加し続けています。この背景には、低金利による住宅ローン借り入れの容易さなどが背景にあると考えられます。世帯数も今後減少傾向に入るとみられ、この水準で新築住宅が作られ続ければ、空き家増加にますます拍車がかかると考えられます。

² 国土交通省「令和5年住宅経済統計データ」より

Ⅲ.空き家はなぜ問題か

空き家が増加することによって、どのような問題が発生するか、以下見ていきましょう。

（Ⅰ）防災性の低下

空き家は放置、強風や大雨及び寒冷、蒸し暑さなどの天候の影響などにより、老朽化や劣化が進み、家が倒壊・崩壊することや屋根や壁の一部が落下することがあります。通行人がいるときに倒壊すれば、巻き込まれてけがをすることがあります。倒壊によって周辺の建築物や人的被害が発生すれば、所有者が責任を負わなければなりません。

（Ⅱ）防犯性の低下

空き家は所有者が長年利用しないことで、隠れ家として目を付けられ、犯罪の拠点に利用される危険もあります。特に古い家屋は鍵も簡単に開けられ、犯罪者やホームレスに侵入されやすいです。

さらに空き家は放火の対象にもなりやすく、火災発生のリスクを高めます。放火は、空き家だけでなく、周辺住民の住居にも燃え移る可能性があり、甚大な被害をもたらす恐れがあります。

（Ⅲ）衛生上の問題

空き家は、衛生面においても深刻な問題を引き起こし、ネズミやゴキブリなどの害虫・害獣の発生源となり、周辺環境の衛生状態を悪化させます。さらに換気の滞った空き家はカビやダニにとって格好の繁殖地となります。

これらの害虫・害獣やカビ・ダニは、空き家周辺住民の健康被害にもつながり、悪臭の発生によって生活環境を悪化させる可能性があります。

（Ⅳ）風景・景観悪化

放置された空き家は、地域の景観を著しく悪化させ、住民の生活環境や安全を脅かします。具体的には外壁の塗装が剥げたり、窓ガラスが割れたり、雑草が生い茂ったりといった外観の劣化は地域の景観を損ね、魅力的な街並みからほど遠い印象を与えてしまいます。

（Ⅴ）行政への負担増加

空き家問題は行政にとっても大きな負担になります。空き家調査では、所有者や建物の状況を調査する必要があります。所有者への指導では空き家の適切な管理を指導する必要があり、行政代執行では行政が強制的に空き家の解体や修繕を行います。これらの対策には多くのコストがかかります。さらに空き家は行政の地域活性化施策、インフラ整備や都市開発計画の遂行において、支障となる可能性もあります。

Ⅳ.空き家対策の現状と事例

ⅰ.近年の政府の空き家施策

（Ⅰ）空き家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）

空き家の周辺住民や自治会などから問題解決の要請が多くなり、2015年5月に空き家法が全面施行されました。詳細は図表6のとおりですが、新たに「特定空き家等」というものが定義され、この勧告を受けると、特定空き家等は固定資産税の住宅用地特例の対象から除外されます。さらに、特定空き家等に関する命令に違反すると、50万円が過料され、強制代執行も可能になります。

（Ⅱ）空き家法の一部改正

2023年12月に空き家法の一部改正が施行され、新たに「管理不全空き家等」（適切な管理がなされずそのまま放置すれば、特定空き家等となる恐れのある空き家等）が定義され、指導や勧告を行えることになりました。改正前の空き家法では、特定空き家等に認定することのハードルが高く、放置が続くケースが少なくありませんでした。それで、その前段階で対処できるようにし、認定のハードルを下げたのが今回の改正です。

出所：飯野由香利「空き家問題の実態及び就活の問題と対策」等より野村不動産ソリューションズ作成

（Ⅲ）空き家の譲渡所得特例

空き家となった親の自宅を相続後に売却した際、得られた所得から3000万円を控除できる「空き家の譲渡所得の特例」が、2023年度の税制改正で、期限が2027年末まで延長されました。それだけでなく、耐震リフォームや建物の取り壊しの要件も使い勝手がよくなりました。

ただし、この特例を使うにはいくつか条件があり、①1981年以前に建てられた家屋である、②区分所有登記されている建物でないこと、③相続開始の直前まで被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと、④相続から譲渡の時まで空き家のままであること、⑤売却代金が1億円以下、などがあるので、注意が必要です。

（Ⅳ）相続空き家の登記義務化

家や土地を相続した場合には、これらの不動産を相続人名義にするために所有権移転登記（相続登記）を行う必要があります。しかし、これまで相続登記が行われないことが多くありました。その理由として、相続登記は義務でなかったことや相続登記に手間がかかること、相続人が遠縁の場合や不仲の場合に相続人が決まらないことなどがありました。

相続登記がされないことで、家や土地の所有者に該当する相続人が何世代にもわたり多くなり、自治体が所有者全員を特定するのに時間や手間がかかり、全員の同意を取り付けるのが困難になることが問題としてあげられます。

この問題については、空き家法の改正において、2024年4月から相続登記の申請が義務化されました。登記の申請は相続があったこと、または所有権の取得を知った日から3年以内に行うことになっています。

（Ⅴ）空き家媒介手数料の例外規定

空き家流通が進まない理由の一つとして、空き家は一般に低廉で、売買や仲介手数料が安いことがあるとして、国土交通省は媒介手数料の例外規定を設けました。改正後は売買代金800万円までは、30万円の1.1倍を受領することができます。賃貸については、従来の賃料の1.1か月分が原則のところ、2.2か月に倍増しました（図表7参照）。

【図表7】空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（2024年7月施行）

売買取引に係る報酬額
【原則】
依頼者の一方から受け取ることのできる報酬額は、物件価格に応じて一定の料率を乗じて得た金額を合計した金額以内

【低廉な空家等の媒介の特例】
低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）については、当該媒介を要する費用を勘案して、原則による上限を超えて報酬を受領できる（30万円の1.1倍が上限）

賃貸借取引に係る報酬額
【原則】
依頼者の双方から受け取ることのできる報酬の額の合計額は、1ヶ月分の借賃に1.1を乗じた金額以内
※居住用建物の場合、依頼者の一方から、1ヶ月分の借賃に0.55を乗じた金額以内（媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合を除く

【長期の空家等の媒介の特例】
長期の空家等（現に長期間使用されておらず、又は将来にわたり使用の見込みがない宅地建物）については、当該媒介に要する費用を勘案して、貸主である依頼者から、原則による上限を超えて報酬を受領できる（1ヶ月分の2.2倍が上限）。

出所：国土交通省「不動産業による空き家対策推進プログラム」

ⅱ.自治体・地域・NPOの取り組み

（Ⅰ）空き家バンク

空き家バンクとは、空き家の所有者と利用希望者をつなげるための情報プラットフォームです。空き家バンクを利用すれば、所有者は空き家の情報を無料で登録でき、空き家を利用したい場合はその情報を確認して、利用を申し込めるという仕組みです。いわば、空き家のマッチングサービスです。運営は主に自治体が行っており、現時点で約7割の自治体が設置しています。

空き家バンクは自治体が運営しているため、コストをかけずに空き家の買主や借主を探せるというメリットがあります。ただし、空き家バンクによっては、掲載するための物件の条件を満たさなければ、登録出来ない場合もあることに注意が必要です。また、登録できたとしても、買主や借主が見つからない可能性があることにも留意が必要でしょう。

出所：「信州楽園空き家・空地バンク」ウェブサイト

（Ⅱ）空き家管理サービス

「空き家管理サービス」を利用すれば、所有する空き家が特定空き家に指定されるのを防止できます。空き家管理サービスとは、所有者の代理で空き家の管理をするサービスです。主なサービスとしては、以下の内容があげられます。

• 空き家の換気・清掃
• 郵便物の確認
• 目視による雨漏り・建物の点検
• 屋内外の巡回等

遠方に住んでいる場合、空き家の管理は負担になります。定期的な修繕など多くの手間がかかりますが、空き家管理サービスを利用することでこれらの負担をすべて専門業者に任せることができるため、遠方でも安心して空き家を所有することができます。

ただし、民間のサービスを利用する場合はそれなりの費用が掛かります。そこで、低料金で管理を任せられるのが、NPO空家・空地管理センターの「100円管理」です。月額100円という低価格で、月に1度、空き家を巡回してくれる良心的なサービスです。同センターではさらに細かく管理をお願いしたい方のためのプランもあるので、興味があれば、いろいろ検討してみるのもいいでしょう。

Ⅴ.空き家問題の解決策　～空き家を地域活性化に活用～

空き家の処分・活用方法はさまざまあります。ここでは、空き家を負の遺産と考えるのではなく、将来の地域活性化・地方創生に寄与できる活用方法を中心に考えてみたいと思います。

ⅰ.空き家の処分・活用方法

空き家の処分・活用方法について、まとめると、以下の図表9のようになります。

出所：週刊エコノミスト2023.8.29　P29図を参考に野村不動産ソリューションズ作成

空き家の処分方法としては、持ち続ける場合には、①自分や身内が住む、②管理する、③貸す、④活用するなどがあります。①自分や身内が住む場合は特に問題はありません。②管理する場合は、近距離なら、維持管理をしっかりする、遠距離なら前節で述べた空き家管理サービスなどを利用して、劣化しないようにすることが重要です。「二地域居住」のように週末だけ利用するというのもここに含まれます。③貸すというのは、他人に賃貸するということですが、空き家の劣化具合によっては、リフォームする必要があります。④の活用するに関しては、次節で詳しく述べます。

空き家を手放す場合は、①売る、②解体して更地にする、があります。①売る場合は、前節で述べた空き家バンクを利用するか、不動産会社に仲介をお願いするなどがあります。いずれも空き家の劣化具合によっては、リフォームする必要があるかもしれません。②解体して更地にする、場合は、解体費用は掛かりますが、先に述べたような空き家を持ち続けることのリスクからは解放されます。自治体によっては、解体費用を助成してくれるところもあるので、確認してみるとよいでしょう。ただし、住居をなくすことの固定資産税の値上がりには注意が必要です。

ⅱ.空き家の地域活性化への活用方法

空き家の再活用という観点からすると、これらは社会の資源として考えるべきです。具体的には地域のコミュニティの活性化や新たな事業の拠点などになりうるポテンシャルを持っています。例えば、まだ使用可能な空き家であれば、リノベーションをして活用する方法があります。リノベーションとは、単なる修繕や改装でなく、既存の建物の持つ構造や素材を活かしながら、新たな価値を生み出す改修工事です。

以下に、空き家を活用したリノベーションの具体例をいくつか示します。

（Ⅰ）コワーキングスペースの設置

空き家を改装してコワーキングスペースにすることで、地元のフリーランサーやリモートワーカーが利用できる場を提供します。地域内のコミュニケーションやネットワーキングが促進され、経済活動が活発化します。

（Ⅱ）地域文化施設として活用

空き家をギャラリーや展示スペース、ワークショップスペースとして使用します。地元のアーティストや職人が自分の作品を展示する機会を得るとともに、観光客の増加が期待できます。

（Ⅲ）観光施設や宿泊施設としての活用

空き家をゲストハウスや民泊として改装し、観光客に提供します。観光客の滞在期間が延びることで、地域の消費が増え、地元経済が潤います。

（Ⅳ）農産物直売所やカフェとしての利用

空き家を直売所やカフェに改装し、地元産の農産物や特産品を販売します。地元産業の支援とともに、観光客や住民が集まる場所として機能します

（Ⅴ）体験型観光の拠点として活用

空き家を体験型観光（例：農業体験、伝統工芸体験）の拠点とします。観光客が地域の文化や自然に触れる機会を提供し、地域の魅力をアピールします。

（Ⅵ）短期レンタルスペースとしての活用

空き家を短期的なレンタルスペースとして貸し出します（例：イベント、会議、パーティー）。柔軟な利用が可能で、多様なニーズに応えられるため、利用頻度が高くなります。

（Ⅶ）シェアハウスとしての利用

若者や学生向けのシェアハウスとして改装します。若年層の地域移住を促進し、地域の活性化につながります。

空き家の活用は、地域の特性やニーズに合わせて柔軟に考えることが重要です。地元の住民や自治体と連携しながら、適切な活用方法を見つけることが成功の鍵です。

Ⅵ.まとめ

本稿では、近年増え続けている空き家問題について現状や増えている原因、国等の空き家政策の現状や、空き家を地域活性化に活用する方法などについて、解説してきました。空き家は放置すると、環境悪化や治安の悪化などで周辺住民に危害を加える可能性があるため、放置するべきではありません。

そのため、国や自治体は様々な対策を打っていますが、これらを利用して、空き家所有者が早期に対処することが重要です。空き家は負の遺産ととらえられがちですが、考えを変えると、地域の資源とも考えることができます。今回はその有効活用方法についての事例の紹介もしました。空き家を「売る」「貸す」などのほかに、リノベーションをして、地域の活性化に活用することも考えてみることも有益な選択でしょう。

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