収益物件をもちたい思っても、なにから始めたらいいかわからない方も多いでしょう。そこでこの記事では、「収益物件とは？」という初歩的な内容から、物件の種類と利回りの目安、物件を所有するメリットやデメリット、投資リスクや注意点など、収益物件について抑えておきたい内容をまとめました。投資初心者はもちろんのこと、収益物件や不動産投資の理解を深めたい方は、ぜひご一読ください。
目次
収益物件とは？投資物件とは違う？
収益物件とは、所有する不動産を賃貸する（貸出す）ことで毎月家賃収入（収益）が得られる物件のことです。投資物件も同じ意味として使われます。 賃貸する物件は居住用に限らず、オフィスや駐車場などさまざまな種類があります。不動産は比較的安定した収入が得られる投資対象として古くから人気があり、サラリーマンでも投資デビューしやすいジャンルです。
不動産といっても 自己居住用と賃貸収益用の物件は区別されており、融資を受けるローンの種類も違います。自己居住用は住宅ローン、収益物件は不動産投資ローンを使い、一般的には不動産投資ローンのほうが金利は高くなります。
収益物件の3つの種類
ここでは、3種類の収益物件の違い について解説します。
住居系（マンション・アパート・貸家など）
住居系とは、賃借人が居住を目的として借りる物件のことで、マンション・アパート・貸家などが該当します。不動産投資と聞けば、住居系の物件を想像する方も多いでしょう。実際に、世の中の収益物件のなかでも、もっとも多く出回っている物件であり、投資経験が浅くて不動産知識が少ない方でも、物件の善し悪しが想像しやすい物件ジャンルです。
住居系は、一般的にオフィス系やテナント系よりも利回りは低いものの、居住ニーズは景気に関係なく、異動シーズンの需要の高まりなどを把握しやすいため、客付けしやすい傾向にあります。
比較的安価な予算で手に入ることもあり、不動産投資経験が浅い方が 最小限のリスクで安定した運用を目指すなら、住居系がおすすめです。
オフィス系（会社の事務所や駐車場など）
オフィス系とは、おもに事務所が入る物件のことです。オフィス街によくあるオフィスビルや、事務所使用ができる区分マンションなどが該当します。オフィス系物件では、ある程度まとまった広さや交通アクセスのよさが求められるため、購入価格は住居系よりも高額になるでしょう。
オフィス系物件は、入居する会社が頻繁に入れ替わることが少なく、安定して収入が得られる期間が住居系よりも長く、利回りも大きいのが特徴です。しかし、空室がでた場合には住居系とは違い、募集条件や活動方針を誤ると、空室期間が長期化して収益性が大きく損なわれるリスクがあります。
テナント系（サービス業の店舗や倉庫など）
テナント系とは飲食や物販の店舗として利用される物件のことで、飲食店・コンビニ・ドラッグストア・アパレルショップ・クリニックなどが該当します。テナント系は対象となる業態が幅広いことと、立地・人通り・階数・他のテナントなどの影響を受けやすいのが特徴です。
テナント系も、住居系より収益性が高く、一度入居すると長い契約になることが多いのですが、入居するテナントの業種・社会的イメージ・顧客層などによって、物件価値や客付けに影響する場合があります。このように、物件全体のイメージ戦略や入居する業種のバリエーションの偏りにも注意しなくてはならない点で、住居系やオフィス系よりも客付けが難しいといえるでしょう。また、テナント系では、入居者の業績悪化による滞納問題や入居者同士もしくは近隣からのクレーム問題なども珍しくありません。
なお、テナント系では、電気容量・排水設備・排気ダクト・間取り変更や壁抜き・消防設備や避難経路・不特定多数収容の規制・屋外広告物と景観条例など、入居前も入居中もこれらの多くの問題をクリアしなければなりません。そのため、テナント系物件を上手に運営するには、経験豊富で優秀な管理会社をサポートに付けることがなによりも重要になります。テナント系は立地・人通り・階数が集客力に直結することから、高額の家賃でもよい物件はすぐ決まるため、利回りも高くなりやすいといえるでしょう。
収益物件を所有する5つのメリット
ここでは、収益物件を所有する5つのメリットとその理由を解説します。
少ない自己資金で高額の投資ができる
不動産投資と他の投資との最大の違いであり、不動産投資を選ぶ最大のメリットといわれるのが「レバレッジ効果」です。レバレッジとは「てこの原理」のことであり、少額の自己資金を元手にして多額の融資を受け、大きな不動産事業で高額の利益を上げる事業モデルを表しています。
株式やFX（外国為替証拠金取引）や仮想通貨（暗号資産）の投資資金を融資してくれる金融機関はありませんが、不動産投資では融資を受けるのが一般的です。この点は、他の投資対象にはない不動産投資ならではのメリットといえるでしょう。
所有物件を担保に買い増しできる
収益物件は、入居者がいれば半自動的に利益を生み出す仕組みであり、収益物件に対して金融機関は担保価値を見いだしてくれます。そのため、1軒目の運用実績がよければその物件を担保にして2軒目3軒目というように、収益物件を増やしながら着実に事業を大きくしていけます。
つまり、収益性の高い物件を保有することは毎月の利益が大きくなるだけでなく、金融機関からの融資がおりやすくなるという2次的な効果も期待できるでしょう。
長期的に安定した収入が得られる
収益物件では、毎月同じ金額の賃料が決まった日に入ってきます。株式やFXや仮想通貨のように、価格がめまぐるしく変動して急に元本割れを起こすようなことはなく、安定性の高い投資対象です。
常に高い入居率を維持し、中長期的な改修工事を予算に組み入れながら手堅く運用していれば、融資の返済が終わった収益物件は100%自分の資産になり、老後の年金代わりとして将来の自分を養ってくれるでしょう。
所得税や相続税などの節税になることも
不動産投資事業を行う場合、管理会社への委託料報酬、水光熱費や消耗品雑費、修繕費用、火災保険料、固定資産税や所得税、返済金利など多くの費用がかかります。しかし、これらは不動産事業の経費として計上でき、不動産利益を圧縮すれば、所得税や住民税の節税も期待できるでしょう。
さらに、不動産所得は給与所得（サラリーマンの給料）などの他の所得と、損益通算（利益と損失を相殺）できます。つまり、不動産事業が赤字であっても、給与所得を含めたトータルの所得は低く抑えることができ、結果的に所得税や住民税の節税につながるのです。
また、賃貸している不動産は相続税の課税評価額が低くなるため、預金や金融資産ではなく収益物件として保有しておいたほうが、将来的に相続税の節税にもなります。
生命保険として次世代へ渡せる
収益物件を購入するために融資を受けた際、団体信用生命保険に加入していれば、万一自分が死亡しても、その借入金は返済義務がなくなります。つまり、収益物件の保有は生命保険のような意味合いも含まれているのです。なにより、自分でコツコツ築いてきた不動産事業を、自分の死後に配偶者や次世代へと引き継げるというのも大きな魅力といえるでしょう。
収益物件を所有する4つのデメリット
ここでは、収益物件を所有する4つのデメリットとその理由を解説します。
簡単に売却できない
すぐに買い手が付かず、現金化までに時間がかかる状態を「流動性が低い」と表現します。株式などの金融資産や金（Gold）などの現物資産は、取引市場が動いていればいつでも現金化できます。しかし、不動産の売り出しまでは自由なタイミングでできますが、買主がすぐに見つかる保証はないため即時に現金化するのは困難です。不動産を早く現金化したいがゆえに、相場価格よりも安く設定して売り出すケースも少なくありません。
維持管理コストがかかる
収益物件を保有していれば、修繕費・水光熱費・消耗品代・税金・管理委託料などのコストがかかります。さらに設備が経年劣化や自然災害などで故障すれば突発的に出費が重なることもあるでしょう。突発的な出費にも備えて、手元には常に自己資金を確保しておきましょう。また、日常清掃・管球交換。植栽の手入れなど、自分でもできることがあれば、部分的に自主管理を行い、自己努力でコストを下げるのもひとつの方法です。
手間がかかる
収益物件を保有している以上、オーナーの義務として維持管理をしなければいけません。収益物件の維持 管理は、ソフト管理（入退去や環境維持や滞納督促）とハード管理（建物や設備の維持管理と改修工事）という2つの管理にわかれます。ソフト管理によって入居率を高く維持しながら、館内の美化やモラルが低下しないように注視します。そして、ハード管理によって完全性の確保や居住環境の維持をしながら、建物の劣化や資産価値の低下を抑えます。
管理会社に委託することで、自主管理するよりもある程度の手間は省けますが、何もしなくていいわけではありません。
高稼働・高利回りで高品質の管理がなされた収益物件であれば、売却時に高値が付き、新たな融資の際には高い担保査定で高額の融資が受けられます。つまり、いずれの管理も良好な不動産投資事業には不可欠 なのです。
融資を受けるには保証人や保証会社が要る
不動産投資用ローンを利用する際には、連帯保証人を立てることがこれまでの原則でした。ちなみに、連帯保証人とは債務者（お金を借りた本人）と同じ順位で全額の返済義務を負う人のことで、配偶者や親族など近しい身内を立てるのが一般的でした。
しかし、2020年の民法改正で人的担保の利用要件が厳しく手続きが煩雑になったことを受けて、不動産投資ローンの連帯保証人制度は実質的に縮小されています。代わりに、団体信用生命保険への加入や、収益物件の保有は法人名義にして 社長が個人保証をする、もしくは保証料を支払って 保証会社を付けるなどの保証形態に移行しています。ただし、この移行により、保険料や保証料の支払いによる経費増額で収益物件の利回りが下がることは理解しておきましょう。
収益物件の運用で想定すべき4つのリスク
次に、収益物件の運用で注意すべき4つのリスクについてお伝えします。これらは、対策をすればある程度は緩和できます。
景気の影響を受ける
不動産投資では、景気の影響を受けて金利・賃料・外注費などが変動します。収益物件は多くの場合にローンを組んで購入しますが、変動金利でローンを組んでいて金利が上がればローン返済額は増加します。なお、ローンの変動金利を上げるのに債務者の承諾は必要なく、金融機関が単独で上げられますが、5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」と、金利上昇時も従前の返済金額の125％までしか金利が上がらない「125％ルール」が原則です。
将来の金利変動で一喜一憂したくない方は、借入時に固定金利を選ぶのもよいでしょう。もしくは、借入時に変動金利でも繰上返済で元本を減らす、または返済期間を短くするなどでリスクを最小限に抑えることができるでしょう。また、景気が後退すれば安い家賃帯の物件に顧客が流れ、物価が上がれば外注費などのコストが上がる傾向にあります。
収益が一定ではない
不動産投資は、下記の要因によって収益が変動します。
空室の増加
住居系の物件は、春の異動時期を中心に入退去が重なり、オフィス系やテナント系は突発的な退去で収支が悪化します。そして、物件が供給過多のエリアで即時に次の契約を獲得できなければ、空室期間が長期化しやすいです。
滞納の発生
滞納は初期対応がもっとも大切です。滞納者の支払い状況が将来的に改善する可能性はおおむね低いため、空室が増えることを恐れずに繰り返し警告し、退去を促すのが得策です。
賃料相場の下落
ほとんどの賃貸物件は築年数とともに賃料が下がっていきます。周囲のライバル物件の動向や家賃変動を参考に、中長期で賃料下落のシミュレーションをしておきましょう。
物件価格の下落
築年数とともに物件価格も下落します。将来売却を考えている場合には、定期的にローン残高と物件価格を把握しておきましょう。
設備や建物が劣化する
入居者の入退去時には、次の募集へ向けてリフォームやクリーニングが必要です。さらに、1棟の収益物件なら築年数の経過とともに老朽化する建物の外観や構造、および劣化や故障した設備の交換を要します。大規模修繕工事になれば費用は桁違いに高額になるため、数年前から計画を立てて資金調達の手段を準備すべきです。
また、地震・風災・洪水など異常気象による自然災害の損壊リスクには、火災保険と自然災害や地震オプションを組み合わせて資金を確保しましょう。その際に、被災した収益物件は資産価値や売却価格が下落する可能性が高いことにもご留意ください。
周囲の環境が変化する
そのほか、人為的といえるリスクは、自殺・他殺、火災などの心理的瑕疵や、騒音・臭気・ゴミ屋敷などの住環境悪化です。
- ● 自殺・他殺・火災は、風評被害によって空室が長期化するリスクや賃料が下落するリスク
- ● 騒音・臭気・ゴミ屋敷は、客付けに悪影響を及ぼしさらに入居者の退去が増加するリスク
これらは、管理が適切に行われている優良な物件でも、一度起こってしまえばかぶる損害は甚大で回復は困難です。
▶こちらの不動産投資のリスクや対策について詳しくまとめた記事も併せてご覧ください。
不動産投資の7つのリスクと7つの回避術
収益物件を購入する際の7つの注意点
収益物件選びは、この7つの注意点に気をつければ間違うことは少ないでしょう。
運営経費と実質利回りを調べる
利回りとは、物件価格に対する年間家賃収入額の割合を表しており、下記の式で計算します。利回りは収益物件の善し悪し を判断するための重要な指数ですが、参考にすべきは表面利回りではなく実質利回りです。
- ● 表面利回り（%）= （年間家賃収入額 ÷ 物件価格）× 100
- ● 実質利回り（%）=｛（年間家賃収入額 - 年間コスト）÷ 物件価格 × 100
実際に物件を購入して運営すれば、実質利回りに近い運用実績になります。つまり、表面利回りはコストの概念を考慮していない架空の指数であり、物件の善しあしを誤認させる可能性が大いにあるのです。
▶こちらの不動産投資の利回りについて詳しくまとめた記事も併せてご覧ください。
アパート経営の利回り計算方法！正しい物件の選び方や利回りの見方を解説！
入居者総入れの利回りも想定する
より正確な実質利回りとして、いま全室が総入れ替えになった場合を想定した実質利回りも計算しておくべきです。なぜなら、長期間入居し高い家賃を払っている方の部屋がいまの相場家賃で入れ替わり、利回りが大きく悪化した時のシミュレーションもしておきたいからです。
また、入居期間が浅いにもかかわらず、明らかに相場よりも高い家賃で入居している契約がないかのチェックも忘れずに行いましょう。なぜなら、以前のオーナーが賃貸仲介会社へ高額の謝礼を支払い、相場より高い家賃で空室を埋めて利回りを高く見せているケースもあるからです。飛び抜けて利回りが高い物件は、なんらかの事情が隠れている可能性があるため、慎重に調査して粗悪な物件を購入しないように気を付けましょう。
需要が高く決まりやすい物件を探す
需要が高く客付けしやすい収益物件の特徴は、下記の条件や設備が他の物件よりも優れています。
- ● 立地条件：有名でステータスがある地名・駅までが近い・生活施設が充実
- ● 居住環境：治安がよい・夜道が明るい・街並みが美しい・眺望がよい
- ● 建築年数：外観がきれい・水まわりがきれい・間取りや収納が使いやすい
- ● 災害耐性：耐震/免震構造・海や川から遠い・地盤が強固・道路が広い
- ● 防犯性能：高性能カギ・オートロック・モニタ付きインターホン・防犯カメラ
- ● 人気設備：高速ネット環境・宅配ロッカー・24時間利用ゴミステーション
賃貸物件を決める際は、検討中の物件をそれぞれ比較してもっとも条件がよい物件を選びます。つまり、希望条件がライバル物件よりもたくさん備わっていることが、選ばれやすい物件の特徴です。よい物件を見極める方法は難しくありません。そのエリアのなかで自分が住むなら…という視点で物件を選べば間違いは少なくなるはずです。
建物構造は耐用年数の長いRC造・SRC造にする
減価償却とは、収益物件の建物部分の購入費用を購入年の経費として1回で全額計上するのではなく、一定期間で等分割（定額法という）して繰り返し経費計上する仕組みです。
なお、RC造やSRC造のマンションの法定耐用年数は47年です。もしも築15年のSRC造マンションを購入したなら、建物の購入価格を35年間（法定耐用年数47年 - 築15年 + 築年数15年 × 0.2）で分割して経費計上し減価償却できます。
上記の例にあるマンションの建物部分を7,000万円で購入した場合は、毎年200万円（7,000万円 ÷ 35年）ずつ減価償却できることになります。つまり、この先35年間は所得から毎年200万円の経費を差し引いて所得金額を圧縮し節税ができるということです。不動産投資の目的のひとつが節税なら、耐用年数が長くとれるRC造やSRC造の物件を選ぶのもよいでしょう。
実際に物件を見てから購入する
物件周辺の景観や雰囲気、部屋からの眺望、周辺道路の交通量や騒音、物件から最寄り駅までの治安などの住環境は、部屋の内装や設備と同じくらい重要です。物件資料で気に入って内見に行ってみると、物件周辺の雰囲気が悪くて興味をそがれたというケースは少なくありません。その収益物件が自分でも借りたいと思えるかどうかは、そのまま客付けの難易度や収益率に直結しますので、特に不動産投資経験が浅いうちは、資料だけで判断せずに必ず現地を見てから購入しましょう。
自己資金は余裕をもって準備する
不動産投資ローンを使って収益物件を購入する際に、自己資金が少ない場合は融資してくれる銀行が限られるだけでなく、金利が高くなる傾向があります。また、不動産投資事業を運営するなら突発的な出費を想定して手元資金を確保しておかないと、資金が回らなくなり、収益物件を手放さざるを得なくなります。希望する金融機関から低金利で融資を受けるためにも、万一の高額出費対策として不動産投資事業を安定させるためにも、ゆとりある自己資金を準備しておきましょう。
不動産会社は慎重に選ぶ
「不動産投資事業が成功するかどうかは、確かな知識と多くの取引実績をもつ投資不動産専門の不動産会社を見つけられるかどうかにかかっている」といっても過言ではありません。さらに、客付け営業では賃貸ニーズや家賃相場を熟知していて、常に満室稼働へ向けて初動が早い担当者のサポートは欠かせません。
なぜなら、限られたチャンスに対して消極的で待ちの営業をしていては、よほど優良な収益物件でない限り満室稼働させるのが難しいからです。また、建物管理では法定点検の頻度や仕様を守り、コンプライアンス遵守の正しい管理や改善提案によって、収益物件の資産価値維持に積極的な担当者のサポートが必要です。間違っても、知人が不動産会社をしていて手数料を値引きしてくれるからという、目先の利益だけで不動産会社を決めるのはやめましょう。
まとめ
収益物件選びのポイントは、正確な経費を用いて計算した実質利回りで判断し、最後は必ず自分の目で現地の環境を見てから決めることです。そして、不動産投資事業を成功させるには、信頼できる不動産会社選びがなによりも重要です。投資物件を専門的に扱っていて、多くのノウハウや実績をもつ不動産会社をパートナーに選べば、よりよい形で収益物件を運用できるでしょう。
