少額の不動産投資とは？4つの種類とメリット・デメリットを徹底解説

不動産投資には少額の資金で行える投資方法が数種類あり、それぞれ特色とメリット・デメリットが異なります。自分に最適な投資方法を見つけるためには、種類ごとの特徴を理解することが重要です。そこでこの記事では、少額で行える不動産投資の種類やメリット・デメリット、始める際の注意点などをお伝えします。

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少額の不動産投資とは

少額の不動産投資とは、限られた資金でも不動産への投資を行える魅力的な方法です。1万円程度の小さな金額から始められるため、「投資初心者でも取り組みやすい投資方法」と言えます。一部の少額不動産投資では、不動産の管理・運営をプロの事業者に任せることができるので、本業の傍ら副業として不動産投資を行いたい方にもおすすめです。

ただし、一部の少額不動産投資では実際の不動産を所有できず、融資を利用した投資もできないため、レバレッジ効果を得ることが難しいといった短所や、自身で不動産を所有する際には発生しないような「特殊なトラブルが起きた例」もあるため注意が必要です。

少額不動産投資における、さまざまなメリットとデメリットの詳細を次の章で解説しますので、ぜひご覧ください。

また、不動産投資全般のメリット・デメリットを理解することは、最適な投資方法を選ぶうえで欠かせません。次の記事では、不動産投資のメリット・デメリットについて説明していますので、あわせてチェックしてみてください。
不動産投資はメリットが多い？デメリットと対策も含め解説

少額で不動産投資をする4つの方法とメリット・デメリット

本章では、少額でできる不動産投資の種類と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。下表は、少額で行える不動産投資の特徴などをまとめたものです。

	投資額	利回り （参考）	物件の 所有権	メリット	デメリット
不動産クラウドファンディング	1万円〜（1口）	3〜8％	なし	・少額から始められる ・比較的利回りが高い ・実物不動産投資より運用・管理の手間がかかりにくい	・元本割れのリスクがある ・レバレッジを効かせにくい ・希望の商品を必ず購入できるとは限らない ・途中で解約できない商品が多い
不動産小口化商品	100万円〜	2〜7％	任意組合型と賃貸型は所有権がある	・任意組合型か賃貸型であれば不動産を保有できる ・少額ではあるが相続税対策ができる ・プロが選んだ物件に投資できる ・実物不動産投資より運用・管理の手間がかかりにくい	・元本割れのリスクがある ・実物の不動産投資と比べて利回りが低い ・運営会社の与信や運営状況によりトラブルが発生することがある ・融資を利用できない
低価格の不動産を購入	100万円〜	※物件による	あり	・少ない投資額で賃料が得られる ・融資の返済が早く終わる ・高い利回りが期待できる可能性がある	・古い物件では修繕費がかかる場合がある ・空室リスクがある ・出口（売却）の難度が高い
REIT（不動産投資信託）	1万円〜（1口）	3〜5％	なし	・少額から投資できる ・複数の不動産に投資できる ・物件管理の手間がかからない	・価格変動のリスクがある ・上場廃止リスクがある ・融資を受けられない ・配当控除を受けられない

詳細は、次の項目で説明します。

方法1.不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法（国土交通省の管轄）に基づいて運営される、不動産投資の手法です。オンライン上で多数の投資家から資金を募り、その資金を用いて事業者が不動産を取得する投資方法で、1万円程度の少額からでも投資を始められるのが大きな特徴です。

投資家は、不動産の運用期間中に発生する賃料収入や売却益から、投資額に応じた分配金を受け取ることができます。

目安となる投資額	1万円から投資できる
利回り（参考）	3〜8％
物件の所有権	なし
向いている方	・リスクを最小限にしたい方 ・まずは不動産投資に触れてみたい方

不動産クラウドファンディングでは、投資家に対して物件の管理状況や築年数など投資判断に必要な情報が提供され、募集案件の中から自分の基準に合う物件を選択することが可能です。これは、「方法4.REIT（不動産投資信託）」で説明するREITとの大きな違いでもあります。

不動産クラウドファンディングは、個人投資家にとって難しいとされるホテルや一棟マンションなどの高額物件に投資できるのも魅力です。さらに、優先劣後出資（※）という仕組みを採用している事業者もあり、元本割れのリスクを軽減できる場合があります。

※優先劣後出資：投資家を「優先出資者」、事業者を「劣後出資者」として扱う仕組み。利益は投資家から優先的に分配され、損失は事業者から先に負担すること

メリット	● 少額から始められる ● 比較的利回りが高い ● 実物不動産投資より運用・管理の手間がかかりにくい
デメリット	● 元本割れのリスクがある ● レバレッジを効かせにくい ● 希望の商品を必ず購入できるとは限らない ● 途中で解約できない商品が多い

不動産クラウドファンディングでは、物件の管理や修繕などは事業者が担当するため、投資家の手間は最小限に抑えられます。また、実物不動産投資と比べると利回りが低くなる傾向にありますが、それでも3〜8％程度の利回りで運用できることが多いです。しかし、不動産市場の変動により物件の価格が下落した場合、売却益が減少し、元本割れのリスクが生じるおそれがあります。

さらに、不動産クラウドファンディングでは融資を利用することができないため、自己資金のみで投資を行う必要があります。このため、状況によっては大きなリターンを得ることが難しくなり、レバレッジ効果を活用できない点がデメリットです。ただ一方で、「自己資金のみ」というのは「目に見える形でリスクが管理できる」とも言えるため、不動産初心者にとっては参入障壁が低く、はじめやすい投資方法だという声も非常に多くあります。

方法2.不動産小口化商品

不動産小口化商品は、高額な不動産を数万円から100万円程度の小口に分割し、投資家に販売する手法です。投資家は投資額に応じて利益の分配を受けることができます。

この投資方法には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸型」の3つの種類があります。

1. 匿名組合型：投資家が事業者と匿名契約を結び、事業者が主体となって不動産の運用を行う。事業者が不動産の所有権を持つ。
2. 任意組合型：投資家が対象の不動産を共有し、不動産事業を共同で行う形態。
3. 賃貸型：複数の投資家が不動産の持分を購入し、事業者に不動産を貸し出す方法。

目安となる投資額	100万円
利回り（参考）	2〜7％
物件の所有権	任意組合型と賃貸型は所有権がある
向いている方	・少額の投資で節税メリットを受けたい方 ・長期保有を目的にできる方

匿名組合型の不動産小口化商品では、優先劣後出資の仕組みが採用されることがあり、一定のリスクを抑えることが可能です。

また、任意組合型の場合には節税効果のメリットがあります。例えば、不動産相続の場合、路線価は80％程度、固定資産税評価額は70％程度をもとに評価されることが一般的です。預貯金の相続・贈与の場合は額面から税額を決めますが、不動産の相続税や贈与税の税額を決める場合、路線価や固定資産税評価額をもとに財産評価が行われるため、結果的に税負担を軽減できる可能性があります。

※上記はあくまで節税の仕組みを述べたもので、意図的に税の圧縮を行うよう推奨するものではありません。
※税金は複雑な問題もありますので、ケースによっては税務署や税理士など専門家にご相談ください。

メリット	● 任意組合型か賃貸型であれば不動産を保有できる ● 少額ではあるが相続税対策ができる ●プロが選んだ物件に投資できる ● 実物不動産投資より運用・管理の手間がかかりにくい
デメリット	● 元本割れのリスクがある ● 実物の不動産投資と比べて利回りが低い ● 運営会社の与信や運営状況によりトラブルが発生することがある ● 融資を利用できない

はじめやすく、かつ実際にオーナーになれるという側面から、昨今非常に高い人気を誇る投資方法ですが、見落としがちな落とし穴には注意が必要です。ニュースを目にした方もいるかもしれませんが、運営会社の与信や運営状況によって「急に解約ができなくなってしまった」などのトラブルが続出しています。そういったトラブルに巻き込まれないためには、「どの物件に投資するのか」という点だけではなく「安全な運営会社かどうか」にも気を配る必要があります。

方法3.低価格の不動産を購入

築年数の経過した物件や価格の低い不動産への投資も、少額不動産投資の一種です。例えば、築年数が古い物件は価格が下がっているため、100万円程度で購入できることがあります。

また、1,000万円以下の物件であれば必要な自己資金も少額で済み、融資の借入額も抑えられるなど、魅力的な選択肢です。そのため、「実物の不動産投資をこれから始める人にとって挑戦しやすい方法」と言えます。

目安となる投資額	100万円程度～
利回り（参考）	※物件による
物件の所有権	あり
向いている方	・自己資金が少ない方 ・不動産投資の初心者〜中級者の方

高額な物件にいきなり投資するのは不安という方でも、低価格の物件から始めることで、リスクを抑えながら投資を行えます。また、低価格の物件への投資は不動産投資を学ぶ絶好の機会です。少額の投資で経験を積みながら、高額の不動産投資へステップアップしたい方に向いています。

メリット	● 少ない投資額で賃料が得られる ● 融資の返済が早く終わる ● 高い利回りが期待できる可能性がある
デメリット	● 古い物件では修繕費がかかる場合がある ● 空室リスクがある ● 出口（売却）の難度が高い

ただし、築年数の経過した物件や低価格の不動産は、建物の状態や立地などさまざまな要因により価格が下がっているおそれがあります。物件の状態や将来的な価値の見通しを十分に検討したうえで、投資をするか判断しましょう。

なお、下記の記事では不動産投資のリスクと回避術について説明しています。安心して投資を行いたい方におすすめの記事ですので、ぜひチェックしてみてください。
不動産投資の7つのリスクと7つの回避術 |ノムコム・プロ

方法4.REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）は多数の投資家から資金を集め、その資金を用いて不動産投資を行い、賃料収入や不動産の売買益を配当として分配する仕組みです。日本で運用されているリートは「J-REIT」と呼ばれています。

REITの大きな特徴は、1万円程度の少額から投資が可能な点です。不動産クラウドファンディングと似ている投資方法ですが、REITは証券取引所に上場している点に違いがあります。また、運用期間の制約がないため、自由なタイミングでの現金化が可能です。

目安となる投資額	1万円から可能
利回り（参考）	3〜5％
物件の所有権	なし
向いている方	・少ない投資資金から始めたい方 ・物件選定が苦手、または時間をかけたくない方

REITの収益は主に不動産の賃料収入を原資としていますが、投資信託の一種であるため、支払われる分配金は配当所得として扱われ、源泉徴収の対象となります。また、REITを売却して利益を得た場合は、譲渡所得として課税されます。

一方、リートの売却で損失が発生した場合は、上場株式の売却益や配当金などと損益通算することが可能です。それでも残ってしまった損失については、確定申告を行うことで、3年間の繰越控除を受けることができます。

メリット	● 少額から投資できる ● 複数の不動産に投資できる ● 物件管理の手間がかからない
デメリット	● 価格変動のリスクがある ● 上場廃止リスクがある ● 融資を受けられない ● 配当控除を受けられない

物件管理の手間がかからず、少額から投資できるなどメリットの多いREITですが、いくつかのデメリットもあります。例えば、REITを運用する投資法人が倒産した場合、該当するREITは上場廃止となるおそれがあり、価格が大幅に下落して損失を受けるおそれがあります。

また、REITは金融機関からの融資を受けられません。そのため自己資金以上の投資ができず、レバレッジ効果を得られない点がデメリットです。

次の記事では、実物不動産投資とJ-REITを比較した際のメリット・デメリットについて解説しています。J-REITの知識を深めたい方は、ぜひご覧ください。
実物不動産と比較した「J-REIT」のメリット・デメリット |ノムコム・プロ

少額で不動産投資をする際の3つの注意点

少額の不動産投資をする際、注意しておくべき3つのことがあります。

1. 少額不動産投資にもリスクがある
2. 運用期間が決まっている商品がある
3. 不動産投資の幅広い知識を身につける必要がある

ひとつずつ確認してみましょう。

注意点1.少額不動産投資にもリスクがある

少額不動産投資のなかには、融資の利用が認められていないものもあります。その場合、自己資金の範囲内でしか投資できません。そのため投資できる自己資金が少ないと、資産を大きく増やせません。
また、少額の不動産投資であっても元本割れのリスクは存在します。市場の変動や経済状況などの影響を受けることもあるので、少額とはいえ投資対象や市場動向について十分な知識を持つことが重要です。

注意点2.運用期間が決まっている商品がある

少額の不動産投資の種類によっては、運用期間が固定されているものがあります。なかには10年ほど解約できないものもあり、このような商品は現金化が難しくなります。必要な資金を投資金として投じてしまった場合、その資金をすぐに利用できなくなる点に注意が必要です。

少額投資を始める前に、まず自身の投資目的と投資可能な手元流動資金を明確にし、目的に合った運用期間の商品を選ぶようにしましょう。

注意点3.不動産投資の幅広い知識を身につける必要がある

不動産投資をする際は、さまざまな知識が求められます。少額投資の場合、物件の管理・運用などはプロの事業者に任せられる場合もありますが、自分の投資目的にあった投資方法を選択するのは投資家自身です。そのため知識不足のまま投資を行うと、期待していた投資効果を得られないこともあります。

対策として、投資を始める前には次のような知識を身につけておきましょう。

不動産投資の基礎	投資の種類 投資のメリット・デメリット 投資の際のリスク　など
不動産投資をする際に必要な情報	収益物件の評価方法 利回りの計算方法 エリアの選定ポイント 物件の選定ポイント
不動産投資をする際に必要なコスト	購入時にかかる費用 運用にかかる費用
不動産投資の流れ	購入までの流れ
税務関連	所得税 相続税　など

不動産の価値は市場の状況などによって変動するため、常に最新の知識を得ておくことが重要です。知識を深めるには関連書籍を読んで独学するのも一つの方法ですが、不動産会社が開催するセミナーなどに参加して情報を得る方法もあります。

また、不動産投資の最新情報やその他の有益な情報を配信している不動産会社もあります。そのような会社のメルマガなどから、最新の情報をキャッチするのもおすすめです。

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またノムコム・プロ内では、不動産投資の代表的な10種類と自分にあった選び方がわかる記事も掲載しています。少額の不動産投資以外の種類も知っておきたい方は、ぜひチェックしてみてください。
不動産投資の代表的な10種類！自分にあった選び方も解説 |ノムコム・プロ

少額の不動産投資の始め方

最後に、少額の不動産投資の始め方について解説します。

前章でもお伝えしましたが、少額不動産投資を始める際は自分の投資目的と投資可能な手元流動資金を明確にすることが重要です。投資目的の例としては、次のようなものが挙げられます。

少額不動産投資にはさまざまな種類がありますが、目的を明確にすることで自身に最適な投資手法が見つかりやすくなります。投資手法が決まったら、セミナーや書籍を通じて情報収集を行いましょう。特に、各投資のリスクやメリット・デメリットについては、十分に理解しておく必要があります。

投資する商品を決めたら、複数の会社から資料を請求し、比較検討することをおすすめします。自身の投資目的を達成できそうな商品を購入し、投資をスタートさせましょう。

少額での不動産投資に慣れてきたら、ステップアップして実物不動産投資をしてみるのもおすすめです。その際、関係してくるのは税金の問題です。次の記事では、節税の仕組みや実際の税金シミュレーションを紹介していますので、先に情報を仕入れておきたい方はリンク先をご確認ください。

不動産投資でサラリーマンは節税可能？仕組み＆税金シミュレーション |ノムコム・プロ

少額の不動産投資で経験を積もう

不動産投資には少額で行える投資方法があります。詳細を下表で振り返りましょう。

	投資額	利回り （参考）	物件の 所有権	メリット	デメリット
不動産クラウドファンディング	1万円〜（1口）	3〜8％	なし	・少額から始められる ・比較的利回りが高い ・実物不動産投資より運用・管理の手間がかかりにくい	・元本割れのリスクがある ・レバレッジを効かせにくい ・希望の商品を必ず購入できるとは限らない ・途中で解約できない商品が多い
不動産小口化商品	100万円〜	2〜7％	任意組合型と賃貸型は所有権がある	・任意組合型か賃貸型であれば不動産を保有できる ・少額ではあるが相続税対策ができる ・プロが選んだ物件に投資できる ・実物不動産投資より運用・管理の手間がかかりにくい	・元本割れのリスクがある ・実物の不動産投資と比べて利回りが低い ・運営会社の与信や運営状況によりトラブルが発生することがある ・融資を利用できない
低価格の不動産を購入	100万円〜	※物件による	あり	・少ない投資額で賃料が得られる ・融資の返済が早く終わる ・高い利回りが期待できる可能性がある	・古い物件では修繕費がかかる場合がある ・空室リスクがある ・出口（売却）の難度が高い
REIT（不動産投資信託）	1万円〜（1口）	3〜5％	なし	・少額から投資できる ・複数の不動産に投資できる ・物件管理の手間がかからない	・価格変動のリスクがある ・上場廃止リスクがある ・融資を受けられない ・配当控除を受けられない

少額不動産投資の大きな魅力は、多額の自己資金がなくても投資を始められることです。しかし、投資額が少ないということは、資産を大きく増やすことが難しいというデメリットにもなります。より大きな資産形成を目指すなら、ある程度の自己資金を用意し、実物不動産に直接投資することが有効です。

初めて不動産投資を行う方は、まず少額からの不動産投資に慣れ、経験を積むことをおすすめします。十分な知識とスキルを身につけたら、次のステップとして実物不動産への投資にチャレンジしてみましょう。

また、不動産投資を進めていくにあたって情報収集は欠かせませんので、最新の情報をいち早く知りたい方は、ノムコム・プロの不動産投資に役立つ情報発信の活用がおすすめです。会員になると誰でも無料で「4つの特典」を受け取れますので、次のボタンをクリックのうえお気軽に登録してみてください。

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