60代からの住まいと住みかえの知識住まいの売り方・有効活用編

　住みかえで別の物件を購入する場合、これまで住んでいた物件の活用方法として、以下のようなものがあります。

　今住んでいるマンションや一戸建てを、そのまま賃貸住宅として貸し、家賃収入を得る方法です。
　一度に多額の現金が得られるわけではないので、住みかえ物件の購入資金に充てることは難しいですが、定期的な収入になるので、生活資金を得る方法としては有力です。
ただし、入居者がなかなか見つからなかったり、退去したりするなどの空室リスクがあります。

　一戸建ての場合、家屋を解体して、土地を活用するという選択肢もあります。
活用の方法としては、

1. 土地を売却する
2. 賃貸住宅を建てて貸す
3. 土地をそのまま貸す

といったものがあります。

の売却は、まとまったお金が得られるメリットがある反面、土地を手放してしまうというデメリットがあります。
は、入居者がつけば定期的な安定収入が得られますが、建築費がかかります。
は、建築費がかからない反面、と比べて収入は少なくなるのが一般的です。

土地活用

　売却収入のすべてが手元に残るわけではありません。

　買ったときの値段より高い値段で売却した場合、その際の譲渡益に対し、税金（所得税・住民税）がかかります。もっとも、居住用の物件を売却する場合、「3000万円特別控除」や「買換え特例」といった形で、税金が軽減されることもあります。

　また、税金以外にも、不動産会社へ支払う仲介手数料や、抵当権抹消（ローン残債がある場合）の登記費用など、付随費用がかかります。
売却収入を住みかえ物件購入に充てようとする場合は、これらのコストに注意が必要です。

諸経費と税金について

　これまで住んでいた物件を売却してから、住みかえ物件を購入するか、あるいは住みかえ物件を購入してから、これまでの住まいを売却するか、ということも重要な検討事項です。

　売却収入を住みかえ物件の購入資金に充てたい、という場合、まず売却してからのほうが安心です。しかし、資金計画を立てやすい半面、希望に合う物件がなかなか見つからない、仮住まいが必要になるといったケースが考えられます。

　住みかえ物件の購入を先行させた場合、買いたい物件をじっくり探すことができます。しかし、売却収入を得るより先に購入するのですから、購入資金を、いったん用意しなければなりません。売却に時間がかかったり、想定より低い価格でしか売れなかったりした場合、資金負担はさらに重くなります。

　資金面での問題は、就労による収入がない高齢者にとっては、今後の生活に大きく影響してきます。収入や、余裕資金の大きさを勘案して、購入・売却のプランとスケジュールを決めることが大切になります。

野村の仲介＋ 「買換サポート」