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賃貸住宅の空室を決定づける要因についてⅠ
～賃貸住宅から見た不動産市場の基礎的事項～
賃貸住宅について、東京都を中心とした市場の構造や状況を概観し、空室率を決定づける要因について検討します。本レポートは全4回の1回目となります。
各レポートの内容
Ⅰ.＜今回レポート＞賃貸住宅から見た不動産市場の基礎的事項
実際の賃貸住宅市場の状況を検討する準備として、賃貸を含む住宅市場の構造を検討します。さらに需給を検討するため、需要についてはその選好性や人口や世帯について検討します。また供給については、供給者の意思決定を行う要因についても検討します。
Ⅱ.賃貸住宅市場の状況
賃貸住宅やその市場について、推移・現状・推計を検討し、状況の把握を進めます。
Ⅲ.東京の賃貸住宅に関する空室率の変動に関する算定式
東京都を例にとり、賃貸住宅の空室率を変動させる要因（候補含）を検討し、採用された事項を式としてまとめます。レポートⅠ・Ⅱで検討したデータを採用していきます。
Ⅳ.賃貸住宅の空室率の将来予測に必要な要因について
東京の賃貸住宅の空室率の変化を予測するための要因について検討します。レポートⅢで検討した事項を含め、当社が今後とくに確認していく要因についてまとめます。
【サマリー】
- 住宅全体や賃貸住宅市場の理解のためには、所有・賃貸、ライフサイクル、需要変化の理由等複数の分類で検討することが必要です。
- 賃貸住宅市場は、賃貸住宅の供給と滅失動向だけでなく、新築分譲住宅の供給とも密接な関係があると考えられます。
- 供給者は、物的・事業的な側面やその目的に基づいて、賃貸住宅の供給を意思決定します。
- 全国の世帯数は人口とともに減少していくと予測されています。2020年の平均世帯人員は2.26人でしたが、2040年には2.08人に低下すると推計されています。
- 東京都では、2030年に人口が減少に転じても、世帯数は増加し続け、2040年がピークと予測されています。
1.賃貸住宅市場の特徴
ⅰ. 基本的な市場構造
住宅全体や賃貸住宅市場の理解のためには、いくつかの切り口で分類し、検討することが必要です。
まず所有関係（所有と賃借）と使用関係（自己使用と他者使用）を分類とすることができます（図表Ⅰ‐1）。それらの要素は、市場の形成に互いに影響を与えます。例えば、新規分譲住宅が大量に供給される市場では、賃貸不動産の需要が減少する可能性があります。
| 所有/使用 | 自己使用 | 他社使用 |
| 所有 | 持ち家等 | 貸家 |
| 貸借 | 借家 | 転借等 |
また供給面においては、新規供給・ストック・除却の建物のライフサイクルによる分類もあげられます（図表Ⅰ‐2＜建物のライフサイクル＞）。さらに、「用途」や「建物種類」といった物的な区分だけでなく、「建物入手方法」や「建築理由」といった供給者の事情や動機を切り口として分類することもできます（図表Ⅰ‐2＜建物の建築理由・入手法・用途・種類による分類＞）。
需要については出生数等の自然増減のほか、地域間の分配でもある社会増等といった分類が考えられます（図表Ⅰ‐3）。これらの分類を検討する物差しとしては、人数だけでなく、世帯単位での検討も重要です。
なお住宅の需給は金利や景気動向等一般経済条件に大きく影響されますが、本レポートではそれらを所与として、賃貸住宅を中心とした不動産に関連する事項の検討を行います。
ⅱ. 新築分譲物件と賃貸市場との関連
（Ⅰ）持ち家と賃貸の志向
国土交通省が行った土地問題に関する国民の意識調査では、持ち家所有の方で、「借家（賃貸住宅）で構わない、または望ましい」の回答率は7.4％に過ぎませんでした。一方で賃貸住まいの方で自宅を所有したいという方々は32.3％と、先の回答を上回っています。
この調査から賃貸よりも持ち家志向が強いことが確認されます。
出所：国土交通省「令和2年度「土地問題に関する国民の意識調査」の概要について」より野村不動産ソリューションズ作成（Ⅱ）新築分譲物件と新築賃貸物件の選好性
さらに、新築分譲住宅と賃貸住宅の関係について検討します。ここでは、新築分譲住宅と新築賃貸住宅の供給が、流入人口を上回る、つまり需要を超えた供給が行われた年や地域を想定します。
通常、新築分譲住宅は、専門の不動産業者による調査の上で供給されます。前述したように、入居者は持ち家志向が強いので、条件を下げればすべて売り切ることができます1 。分譲住宅の供給が旺盛である場合、賃貸住宅の入居者が減少することになります。
これらの事項を考慮すると、賃貸住宅市場は、賃貸住宅の供給と滅失動向だけでなく、新築分譲住宅の供給とも密接な関係があると考えられます。
１今般の市場は安定しているため、新築分譲物件は一定の時期までに販売が進みます。2年を超えるような完成在庫は全体の中では無視できる程度であると考えます。また市場が極端に悪化した時期であっても、（業者の破綻を通じる場合もありますが）物件は数年で処分されるので、期間はともかく、新築分譲物件はすべて売れることが前提となっています。
2.供給の検討～主な民間の供給者の意思決定～
供給者は、物的・事業的な側面2やその目的に基づいて、賃貸住宅の供給を意思決定します。供給者による意思決定の違いについて、以下に記載します。
ⅰ.個人
住宅改良開発公社の発表資料によれば、キャッシュフローを得るだけでなく、事業承継や相続対策のニーズ3も多く見られるとのことです。一部の地域では、市場規模を超える賃貸住宅の供給が行われている可能性もあります。
ⅱ.民間法人 - 販売用賃貸住宅
主な販売用賃貸住宅には、分譲マンションと一棟マンション・アパートがあります。購入検討者のニーズや自社の収益性を考慮して、取得や建築の意思決定を行います。費用と収益の関係から、1Rや1LDKの物件が主流です。
分譲型の販売用賃貸住宅は、バブル時代の1980年代には存在し、サラリーマンが節税手段として利用するなど、比較的古い業態といえます。一方、販売用の一棟マンション・アパートは、2000年以降に収益還元法が定着したこともあり、市場での需要が高まっています。
法人が購入者の場合、自社で賃貸収入を得る目的のほか、投資法人などが物件を取得し、運営収益を期待するニーズがあります。
2物的側面例：交通・地積・地形・法的規制。事業的側面例：建築費、賃貸や購入ニーズの強さ、物件運営から得られる純収益、期待利回り、資金調達等
3⼀般財団法⼈ 住宅改良開発公社「賃貸住宅市場の動向と将来予測（展望）調査［報告書］」によると「①供給側の要因」として、「賃貸住宅の供給側の要因に老年人口比率、相続、農地転用が挙げられる。これは、一般的に、老年人口比率が高まることで、相対的に相続が増え、相続税納付のために農地が転用されるという関係が成り立っていると考えられている。65 歳以上人口比率、相続税納付税額、農地転用面積の対前年増加率と、貸家着工戸数の対前年増加率を比較すると、それぞれ一定の相関関係が認められる。」との記載があり、課税金額が増加した宅地並み課税農地への対応を含んだ相続税対策ニーズが大きいことの裏付けとなっています。
3.需要の検討～賃貸住宅市場をとりまく、全国・東京都の人口と世帯の状況～
賃貸住宅の需要は、前述のとおり人口もさることながら、実際に住宅を使用する単位である世帯を検討することも重要です。本章では、全国と東京都の人口と世帯について概観していきます。
ⅰ.日本と東京都の人口
国立社会保障・人口問題研究所によると、日本の人口は2020年の126,150千人から、2045年には108,800千人、2065年には91,590千人4 に減少すると推計されています。
東京都の人口は、現在14,000千人を超えています（図表Ⅰ‐5）。コロナ禍の2021年は人口が減少しましたが、翌年には増加に転じています。人口の増減は、自然増だけでなく、転出入の数による社会的移動も左右しています。2019年までは、東京都への転入者の80％程度が23区に集まっていましたが、2021年の人口減少時には転出超過となっています。将来的には、2030年に14,236千人でピークを迎えた後、徐々に減少し、2065年には約12,280千人になると推計されています。
※人口の数値は翌年の1月1日の値を前年の12月末日と読み替えて採用・人口の増減は当該年1年での数値 出所：総務省および東京ウェブサイトより野村不動産ソリューションズ作成
出所：総務省および東京ウェブサイトより野村不動産ソリューションズ作成4中位推計
ⅱ.世帯と平均世帯人数の変化
世帯数の変化は「世帯からの独立」や「自然減」「社会増」も反映します。
全国の世帯数は人口とともに減少していくと予測されています。2020年の平均世帯人員は2.26人でしたが、2040年には2.08人に低下すると推計されています（図表Ⅰ‐6）。
東京都では、2030年に人口が減少に転じても、世帯数は増加し続け、2040年がピークと予測されています。平均世帯人数は2015年の2.0人から2020年には1.9人に減少しています。したがって、必要な住宅の需要は人口変化率よりは増加傾向となります。将来については、2045年には平均世帯人数が1.8人に低下し、その後は大きな変化はないと予測されています（図表Ⅰ‐7）。
世帯構成においては、2040年の世帯数のピーク時に単独世帯も最大になると予測されています。他の世帯構成は既に減少傾向にありますが、夫婦のみの世帯数は2045年まで増加すると予測されています（図表Ⅰ‐8）。
出所：総務省および東京ウェブサイトより野村不動産ソリューションズ作成
出所：東京ウェブサイトより野村不動産ソリューションズ作成4.まとめ
本レポートでは、実際の賃貸住宅市場の状況を検討する前段階として、賃貸を含む住宅市場の構造を検討し、持ち家や分譲住宅市場と賃貸市場が関連していることや所有・賃貸、ライフサイクル、需要変化の理由等複数の分類で検討することが必要であることをのべました。
さらに需要と供給についての基本的事項を整理しました。供給については、個人と法人にわけ、意思決定の要素の概要を検討しました。また需要については、東京を中心として、その大元となる人口と社会的増減との関連が強い旨記載しています。さらに住宅の分析には、人口もさることながら世帯数への意識が重要です。また平均世帯人数の減少は、住宅の需要が増加する要因となります。東京都の将来的な平均世帯人数の減少傾向をのべ、人口減ほどは住宅の需要が減少しない旨のべています。
これらの事項をふまえ、次回は現時点を中心とした「賃貸住宅市場の状況」を検討します。
提供：法人営業本部 リサーチ・コンサルティング部
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