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2024/05/14

中小ビルマーケット最新動向Ⅱ【売買市場編】

～過去3年間の取引事例から探る　売買が活発なエリアやビルの傾向とは～

コロナ禍以降、強い先行き不透明感に覆われていたオフィスマーケットですが、ここにきて回復基調が鮮明となりつつあり、市況の改善は中小ビルにも波及しています。2024年1月時点における東京都心5区の大規模ビルと中小ビルの空室率の差は、僅か0.7ポイントまで縮小しています¹。大規模ビルと中小ビルの空室率の差がここまで縮小するのは、過去20年余りにおいても極めて異例と言え、オフィスマーケット全体を考える上でも注目すべき動きと言えます。

賃貸市場の好調さを背景に、足元では中小ビルの売買市場も相対的に底堅い動きを示しています。
最終となる2回目の本レポートでは、売買市場における中小ビルのパフォーマンスを中心に考察します。さらに、東京都心5区における取引事例の集計・分析を通じて、特に売買が活発なエリアやビルの傾向を探ります。

【サマリー】

2023年以降、売買件数が低調に推移している大規模ビルに対し、中小ビルの売買件数は堅調に推移している。ストック棟数に占める割合で見ても、中小ビルの売買は相対的に活発であることが確認される。
東京都心5区で売買された中小ビルのうち、旧耐震基準のビルが20％程度を占める。1990年代までに竣工した築古のビルが全体の取引の8割強を占め、建替えやバリューアップを前提とした取得が多い傾向。
市場平均賃料との比較では、「市場平均賃料未満」のビルが半数以上を占める。リニューアル工事やセットアップオフィスへの改装等を含むバリューアップを通じた将来的なアップサイド余地に着目した需要が強い。
都心5区を25エリアに区分した分析によると、過去3年間の売買件数上位3エリアは、「東日本橋・新川」（43件）、「内神田・鍛冶町」（39件）、「外神田・岩本町」（31件）。一方、ストック棟数対比で見ると、「六本木・麻布」や「恵比寿・広尾」等といった港区や渋谷区に存するビルの売買が活発。

¹三幸エステート「オフィスマーケット調査月報」より。

Ⅰ.過去3年間における都心5区の中小ビルの売買事例の集計・分析
ⅰ.中小ビルと大規模ビルの売買件数の推移
ⅱ.中小ビルと大規模ビルのストック棟数に占める売買件数
ⅲ.売買された中小ビルの竣工年別の傾向
ⅳ.売買された中小ビルの最新の募集賃料と市場平均賃料との差の傾向
ⅴ.売買された中小ビルの最新の空室率の傾向
ⅵ.売買された中小ビルの売主と買主の法人・個人の割合
Ⅱ.千代田区
ⅰ.エリア別の傾向
ⅱ.千代田区の中小ビル・賃貸マーケットの動向
ⅲ.千代田区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向
ⅳ.直近の主な取引事例
ⅴ.千代田区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性
Ⅲ.中央区
ⅰ.エリア別の傾向
ⅱ.中央区の中小ビル・賃貸マーケットの動向
ⅲ.中央区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向
ⅳ.直近の主な取引事例
ⅴ.中央区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性
Ⅳ.港区
ⅰ.エリア別の傾向
ⅱ.港区の中小ビル・賃貸マーケットの動向
ⅲ.港区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向
ⅳ.直近の主な取引事例
ⅴ.港区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性
Ⅴ.新宿区
ⅰ.エリア別の傾向
ⅱ.新宿区の中小ビル・賃貸マーケットの動向
ⅲ.新宿区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向
ⅳ.直近の主な取引事例
ⅴ.新宿区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性
Ⅵ.渋谷区
ⅰ.エリア別の傾向
ⅱ.渋谷区の中小ビル・賃貸マーケットの動向
ⅲ.渋谷区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向
ⅳ.直近の主な取引事例
ⅴ.渋谷区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性

Ⅰ.過去3年間における都心5区の中小ビルの売買事例の集計・分析

ⅰ.中小ビルと大規模ビルの売買件数の推移

図表1と図表2は、「estie物件売買」²を基に集計した東京都心5区における中小ビル³と大規模ビル⁴の売買件数⁵の過去3年間の四半期推移です。

2023年以降、大規模ビルの件数が停滞している一方、中小ビルの売買件数は底堅く推移している点が注目されます。

²株式会社estieが提供している「不動産取引を活性化させる案件創出データ基盤サービス」（2023年10月18日付け同社リリースより引用）。
³延床面積1,000坪未満のオフィスビル（当社にて定義）。
⁴延床面積1,000～10,000坪のオフィスビル（当社にて定義）。「estie物件売買」のデータ対象は延床面積10,000坪まで（調査時点）。
⁵「estie物件売買」上の「売買」と「信託」（家族信託は除く）を種目とする一棟ビルの取引を対象とした。同じビルの取引が2回あれば2件と集計。

ⅱ.中小ビルと大規模ビルのストック棟数に占める売買件数

図表3は、都心5区のストック棟数⁶に占める過去3年間の売買件数の割合です。同じビルの取引が2回あった場合、2件の取引があったものとして集計している点を割り引く必要はありますが、3年間で全体の1割近い中小ビルが売買されている計算となります。大規模ビルの実態と比べても、中小ビルの売買市場における相対的な活発さが確認されます。

⁶調査時点で「estie物件売買」に掲載されている上記定義に合致したビル（一棟所有のみ）の棟数。

ⅲ.売買された中小ビルの竣工年別の傾向

図表4は、過去3年間に売買された中小ビルの竣工年別の割合です。近い将来の建替えや開発を意識した取得と見られる「1981年以前（旧耐震）」のビルが2割程度を占めている点が注目されます。老朽化した築古ビルであっても、都心5区内であれば「買い手」が多く存在する実態が改めて確認されるデータと言えます。また、築古～築浅のビルまで幅広く売買が成立している実態からは、収益物件としての中小ビルの需要の厚みと底堅さも垣間見えます。

ⅳ.売買された中小ビルの最新の募集賃料と市場平均賃料との差の傾向

【図表5】売買された中小ビルの市場平均賃料との差の傾向（「市場平均賃料」は三幸エステート「中型ビル」⁷の賃料データを使用）

図表5は、売買された中小ビルの最新の坪単価ベースでの募集賃料と市場平均賃料との差の割合を示したグラフです。「市場平均賃料未満」のビルが55％ですが、「市場平均賃料以上」のビルとの差は小さく、賃料差も分散しています。
相場に比べて大幅に賃料が安いビルでも売買が成立している点からは、前述の通り、将来的な建替えや開発を見込んだ需要が大きいであろう実態が窺えます。加えて、取得後のリニューアル工事やセットアップオフィス⁸への改装等を通じた将来的な賃料のアップサイド（上昇）余地に着目したバリューアッド型⁹の需要も小さくないと見られます。
その一方、相場以上の賃料を実現しているビルも数多く売買が成立しています。当然ながら、中小ビルであっても競争力のあるビルへの引き合いは強いことが確認されます。いずれにせよ、こうした幅広い需要に支えられているのが中小ビルの売買市場の実態と言え、またそれ故に、常に一定の売買が成立しやすい市場構造であるとも言えます。

⁷「中型ビル」：基準階面積50坪以上100坪未満のビル（三幸エステート定義）。一般に、「中小ビル」と称されるクラスのビルが該当。
⁸内装や什器が整った状態で貸し出されるオフィス。
⁹不動産投資の考え方の一つ。割安に取得した物件の収益性を高め、不動産賃貸から生じる賃料収入（インカムゲイン）と売却から得られる収入（キャピタルゲイン）を最大化する方針。

ⅴ.売買された中小ビルの最新の空室率の傾向

図表6は、売買された中小ビルの最新（調査時点）の空室率の傾向です。「0%（満室）」が7割を占めている点が注目されます。大規模ビルと異なり、1テナント当たりのシェアが大きいため、空室率としては「～10%」でも実質的には高稼働しているビルと捉えられます。図表4の通り、築古のビルが多いことを考慮すると、都心5区の中小ビルの賃貸需要の強さが改めて確認されます。

ⅵ.売買された中小ビルの売主と買主の法人・個人の割合

図表7は、売買された中小ビルの売主と買主それぞれの法人と個人の割合です。ともに法人が大半を占める構造ですが、個人割合の差から見れば、個人が法人に売却するケースがやや多い傾向が窺えます。個人オーナーの高齢化も指摘される中、今後はこの傾向がさらに強まる可能性があると推察されます。

次ページからは、都心5区のエリア別の売買事例を基に、売買が活発なエリアやビルの傾向を考察します。

Ⅱ.千代田区

ⅰ.エリア別の傾向

ⅱ.千代田区の中小ビル・賃貸マーケットの動向

ⅲ.千代田区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向

ⅳ.直近の主な取引事例

ⅴ.千代田区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性

エリア区分¹⁰別では、「内神田・鍛冶町」と「外神田・岩本町」に存するビルの売買が安定して多い実態が確認されます。「（参考）事業所規模別の割合」¹¹が示す通り、神田は区内随一の中小事業所の集積地であり、中小ビルの需要が非常に旺盛なエリアであることが窺えます。直近の取引を見ても、神田エリアの売買の活発さが確認されます。その一方、日本一のオフィスブランド立地と言える「丸の内・大手町」は、大規模事業所（≒大規模ビル）が主体のエリアと言え、中小ビルの売買は多くありません。図表9の通り、ビルとしての価値（≒賃料水準）も他エリアと遜色ないレベルにとどまっているのは興味深い実態と言え、大規模ビル市場とは異なる中小ビル市場ならではの「特性」も垣間見えます。

¹⁰各エリアに対応する住所一覧は本レポート末尾に掲載。
¹¹「民営」のみ。「事業所」にはオフィスだけではなく、店舗等も含む（「令和3年経済センサス」定義より）。

Ⅲ.中央区

ⅰ.エリア別の傾向

ⅱ.中央区の中小ビル・賃貸マーケットの動向

ⅲ.中央区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向

ⅳ.直近の主な取引事例

ⅴ.中央区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性

区内で売買件数が最も多いエリアは、「東日本橋・新川」です。43件の売買件数は本レポート対象の都心5区全25エリア中トップです。都心でありながら賃料が手頃と言える東日本橋エリアは、近年、スタートアップに適したエリアとして注目されていることも中小ビルの需要を支えています。また「東日本橋・新川」には、都内屈指のタワーマンション林立エリアと言える晴海、月島、勝どき等の湾岸エリアも含まれているため、マンションへの建替えを目的としたデベロッパーからの取得意欲の高さも売買の活発さを支えていると見られます。「築地・新富・茅場町」も、オフィス、マンション、店舗の需要が混在しているため、売買は安定しています。「銀座」は、対象エリアが狭いにも関わらず、商業店舗の集積を反映して事業所数は区内2位の多さで、中小ビルの需要も安定しています。区全体の傾向として、低稼働の築古ビルが相対的に多く、賃料のアップサイドを狙ったバリューアッド型の需要の他、住宅等の他用途への転換を前提としたデベロッパーからの需要も旺盛であることから、中小ビルの売買が成立しやすいエリア特性を有していると言えます。

Ⅳ.港区

ⅰ.エリア別の傾向

ⅱ.港区の中小ビル・賃貸マーケットの動向

ⅲ.港区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向

ⅳ.直近の主な取引事例

ⅴ.港区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性

ほぼ全域で売買が活発である点が港区の特徴の一つと言えます。古くから都内屈指のオフィス街であり、近年は再開発効果も顕在化している「新橋・虎ノ門」、「麻布台ヒルズ」効果も期待される「六本木・麻布」、オフィス・商業双方の事業所がバランス良く集積している「赤坂・青山」では、特に売買件数が安定しています。近年、断続的に大規模再開発が進展する港区は、築古ビルの「新陳代謝」が比較的早く進んだエリアと言えます。それが図表21にも表れており、2000年代以降に竣工した築浅ビルの割合（18%）は、都心3区でトップ、5区で見ても渋谷区に次ぎます。その一方、大量供給の影響も受け、区のオフィス空室率は高止まりしており、ビル間の競合が非常に激しいエリアでもあります。繰り返しになりますが、港区では「新陳代謝」が早くに進んだ結果、競争力の乏しい築古ビルは少なくなりつつあります。中小ビルの売買市場としての魅力は十分と言える港区ですが、こうした現状を考慮すると、「売り手」と「買い手」双方の「見立て」や「戦略」の巧拙が厳しく問われるエリア特性であるとも言えるでしょう。

Ⅴ.新宿区

ⅰ.エリア別の傾向

ⅱ.新宿区の中小ビル・賃貸マーケットの動向

ⅲ.新宿区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向

ⅳ.直近の主な取引事例

出所：「estie物件売買」、三幸エステート「オフィスマーケットレポート（2023年12月）」

ⅴ.新宿区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性

図表25の通り、都心5区の中で中小ビルのストック棟数が最も少ないのが新宿区です。オフィス街としての地位を確立している「西新宿」も中小ビル市場の規模は大きくありません。都庁所在地で、「新宿副都心」とも称される都内屈指のオフィス街ですが、超高層ビル内の大規模事業所（オフィス）が多くを占める構造もあり、事業所数としては区内3位のボリュームにとどまり、中小ビルのストック棟数はそれ程多くありません。足元では、売買も活発とは言えない状況です。
区内で最も中小ビルが集積し、事業所数からしても「主戦場」と言えるエリアは、「新宿・歌舞伎町」となります。繁華街イメージも強いエリアですが、直近3年間に売買されたビルの大半は、東京メトロ丸ノ内線の「新宿御苑前駅」～「新宿三丁目駅」付近に存する中小ビルです。1980年代～1990年代に竣工したビルを不動産業者（デベロッパーやバリューアップを得意とする不動産会社）が取得するケースが多く、他用途への転換を前提とした需要やバリューアッド型の投資需要に支えられている構造と言えます。区の特徴としては、図表26の通り、築浅ビルが少ない点が挙げられます（2000年代以降竣工ビルの割合10％は都心5区内で最低水準）。図表23と24の通り、空室率は比較的良好であるにも関わらず、賃料は全体的に軟調である背景には、こうした新規開発の不活発さも影響していると推察されます。ただ足元では、新宿駅西口を中心に大規模オフィスの建替えや大規模複合再開発が複数進められています。これにより、今後は売却・購入双方の需要が活発化する可能性があり、引き続き注目していくべきエリアと言えます。

Ⅵ.渋谷区

ⅰ.エリア別の傾向

ⅱ.渋谷区の中小ビル・賃貸マーケットの動向

ⅲ.渋谷区の中小ビルのストック棟数と築年数別の傾向

ⅳ.直近の主な取引事例

ⅴ.渋谷区の中小ビル売買市場の傾向やエリア特性

近年、オフィス街としてのイメージも強くなってきた渋谷区ですが、その象徴的なエリアは、渋谷駅周辺の「渋谷・道玄坂」エリアです。「若者の街」、「商業・娯楽の街」といった従来からのイメージや機能も維持しながら、活発な再開発によってオフィスの集積が急速に進みました。その効果もあり、「渋谷・道玄坂」に集積する事業所数は、都心5区25エリアの中でも「東日本橋・新川」に次ぐボリュームとなっています。「桜丘・南平台」も含め、オフィス・商業が混在する渋谷駅前における中小ビルに対する需要は旺盛です。また、渋谷駅からは離れますが、オフィスを中心に中小事業所の集積度が高い「代々木・千駄ヶ谷」と「恵比寿・広尾」においても中小ビルの売買は活発と言えます。
区の特徴として、比較的築浅の中小ビルが多い点が挙げられます。図表31の通り、2000年代以降の竣工ビルが24％と都心トップの高さを誇ります。さらに図表29の通り、賃料水準が都心トップクラスである点も注目されます。特に「渋谷・道玄坂」の賃料は、都内トップの水準です。中小ビルの主要テナントと言える成長著しいIT企業やベンチャー企業等からのオフィス需要が旺盛で、且つそうした企業の需要に適した築浅ビルが多く供給されていることで、高いレベルで需給が均衡し、高水準の賃料が成立している構造と言えます。ただ一方で、「恵比寿・広尾」の賃料が下落基調にある点からも推察できるように、渋谷駅前とその他エリアとの格差が拡大しつつある面も否めません。立地条件や築年数等のビルとしての競争力を精緻に分析した上での戦略の巧拙が問われる市場構造と言えるかもしれません。

＜（参考）本レポートにおける「エリア」に対応する住所一覧＞
区	エリア	対象住所（町名）
千代田区	丸の内・大手町	丸の内・有楽町・大手町・内幸町・日比谷公園・霞が関
	麹町・番町	麹町・一番町・二番町・三番町・四番町・五番町・六番町・平河町・隼町・永田町・紀尾井町
	内神田・鍛冶町	内神田・鍛冶町・神田鍛冶町・神田須田町・神田淡路町・神田小川町・神田多町・神田司町・神田美土代町・神田錦町・一ツ橋・神田神保町・西神田・神田三崎町・神田猿楽町・神田駿河台
	外神田・岩本町	岩本町・神田岩本町・東神田・神田東松下町・神田富山町・神田紺屋町・神田東紺屋町・神田北乗物町・神田西福田町・神田美倉町・神田佐久間町・神田佐久間河岸・神田平河町・神田和泉町・神田花岡町・神田松永町・神田練塀町・神田相生町・外神田
	飯田橋・九段	飯田橋・富士見・九段北・九段南
中央区	京橋・八重洲・日本橋	八重洲・京橋・日本橋
	銀座	銀座
	日本橋本町・日本橋室町	日本橋本石町・日本橋室町・日本橋本町
	築地・新富・茅場町	築地・新富・八丁堀・日本橋兜町・日本橋茅場町
	東日本橋・新川	日本橋小伝馬町・日本橋大伝馬町・日本橋小舟町・日本橋横山町・日本橋富沢町・日本橋久松町・日本橋小網町・日本橋箱崎町・日本橋堀留町・日本橋人形町・日本橋馬喰町・日本橋蛎殻町・東日本橋・日本橋浜町・日本橋中洲・新川・入船・湊・明石町・晴海・月島・勝どき・佃・豊海町
港区	新橋・虎ノ門	東新橋・新橋・西新橋・虎ノ門・愛宕
	赤坂・青山	赤坂・元赤坂・北青山・南青山
	六本木・麻布	六本木・西麻布・麻布台・麻布狸穴町・麻布永坂町・東麻布・麻布十番・元麻布・南麻布・白金・白金台
	浜松町・高輪	浜松町・芝大門・芝公園・芝・三田・高輪
	芝浦・海岸	海岸・芝浦・港南・台場
新宿区	西新宿	西新宿
	新宿・歌舞伎町	新宿・歌舞伎町
	四谷・市ヶ谷	四谷・若葉・南元町・須賀町・信濃町・左門町・大京町・内藤町・四谷本塩町・四谷三栄町・四谷坂町・片町・荒木町・舟町・愛住町・市谷本村町・市谷八幡町・市谷田町・市谷船河原町・市谷砂土原町・市谷鷹匠町・市谷左内町・市谷長延寺町・市谷加賀町・市谷薬王寺町・市谷甲良町・市谷山伏町・市谷柳町・河田町・市谷仲之町・市谷台町・富久町・住吉町・余丁町
	高田馬場・大久保	大久保・百人町・北新宿・高田馬場・下落合・中落合・西落合・中井・上落合
	早稲田・神楽坂	西早稲田・戸山・戸塚町・馬場下町・喜久井町・若松町・原町・早稲田南町・早稲田町・早稲田鶴巻町・神楽坂・白銀町・若宮町・払方町・中町・南町・北町・納戸町・袋町・岩戸町・横寺町・箪笥町・細工町・二十騎町・南山伏町・北山伏町・矢来町・南榎町・弁天町・榎町・東榎町・山吹町・中里町・天神町・改代町・赤城元町・西五軒町・東五軒町・筑土八幡町・新小川町・津久戸町・下宮比町・揚場町・神楽河岸・赤城下町・水道町・築地町
渋谷区	渋谷・道玄坂	渋谷・道玄坂・神南・宇田川町・神宮前
	桜丘・南平台	桜丘町・南平台町・神山町・松濤・円山町・神泉町
	代々木・千駄ヶ谷	千駄ヶ谷・代々木・代々木神園町
	恵比寿・広尾	鶯谷町・鉢山町・恵比寿・広尾・東・恵比寿南・恵比寿西・代官山町・猿楽町
	初台・本町・笹塚	初台・本町・幡ヶ谷・笹塚・西原・元代々木町・大山町・上原・富ヶ谷