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オフィスマーケットレポート（2025年4月）
【東京都心5区 大規模ビル】
アナリストの視点
2025年の新規供給は約17万坪の見込みだが、そのうち約10万坪が第1四半期に竣工した。2024年の供給量並みの水準となったものの、それを上回る強い需要が記録された背景には、新築ビルが概ね高稼働で竣工したことが挙げられる。特に交通利便性に優れたビルは建築中においてもテナントの内定が進んでいる。
（基準日：2025年3月31日）
| ※東京都心5区： | 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 |
| ※大規模ビル： | 1フロア面積200坪以上の賃貸オフィスビル |
| ※空室率： | 貸付総面積に対する「現空面積」の割合 |
| ※潜在空室率： | 貸付総面積に対する「募集面積」の割合。既存ビルにおいて、テナント退去前を含む募集床が対象 |
| ※募集面積： | 各統計日において公開されているテナント募集面積の合計 |
| ※統計開始： | 1994年1月1日 |
Ⅰ.実質GDP成長率予測
年率1％前後の成長が続くと予想
2024年10-12月期の実質GDP成長率（内閣府）2次速報を受け、ニッセイ基礎研究所は実質GDP成長率を2024年度0.8％、2025年度1.1％、2026年度1.2％と予測している。輸出が景気を牽引することは期待できないものの、国内需要は底堅い。景気の回復基調は維持され、年率1％前後の成長が続くと見込んでいる。（図表1）
Ⅱ.失業率
前月から低下（＝改善）。有効求人倍率・新規求人倍率は悪化
2月の完全失業率（労働力調査 総務省）は前月から低下（＝改善）の2.4％となった。有効求人倍率（厚生労働省）、その先行指標である新規求人倍率はともに前月から低下（＝悪化）している。米国の関税引き上げ等、景気の先行き不透明感が高まっており、労働市場に悪影響が及ぶことが懸念される。（図表1）
出所：ニッセイ基礎研究所Ⅲ.空室率
前月からほぼ横ばい。複数の新築ビルが高稼働で竣工
空室率は前月比マイナス0.03ポイントの3.55％と、前月からほぼ横ばいとなった。新築ビルに移転したテナントの二次空室が現空となった一方、既存ビルでの大口の成約に加え、複数の新築ビルが高稼働で竣工し、わずかな動きに止まっている。潜在空室率は前月比マイナス0.28ポイントの5.31％と、再び低下した。
Ⅳ.募集賃料
上昇傾向が継続。エリアにより賃料相場は二極化
募集賃料は前月から小幅に上昇した。16ヵ月連続で前月から上昇または横ばいとなり、上昇傾向が続いている。募集床に品薄感が漂うエリアでは賃料引き上げの動きが広がる一方、テナント誘致が長期化している湾岸エリア等では賃貸条件の緩和が行われており、賃料相場には二極化が生じている。
Ⅴ.ネット・アブソープション（吸収需要）
6期連続で需要超過
ネット・アブソープション（吸収需要）はオフィス需要の指標であり、一定期間におけるテナント入居面積（稼働面積）の増減を表す。直近2025年第1四半期の吸収需要は約12万坪の高水準で、10万坪を超えるのは2018年第3四半期以来となる。需要が供給を上回る需要超過は、2023年第4四半期から6期連続となった。オフィス需要には引き続き力強さが見られる。
Ⅵ.エリア別募集賃料（円／坪）
| ※規模 （1フロア面積） |
・大規模（200坪以上） ・大型（100坪以上200坪未満） ・中型（50坪以上100坪未満） ・小型（20坪以上50坪未満） |
※「-」は、調査時点においてテナント募集を行ったビルが少なかったため、適正データが算出できなかったエリアです。
Ⅶ.空室率の推移（6大都市 大規模ビル）
Ⅷ.募集賃料の推移（6大都市 大規模ビル・主要駅前地区）
※募集賃料：共益費込
※外税表示
提供：三幸エステート株式会社
会社HP：https://www.sanko-e.co.jp/
当レポートは情報提供を目的とし、情報の正確性に十分配慮して作成されておりますが、その内容を保証するものではありません。使用にあたっては貴社の責任と判断にてお願い致します。
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