不動産投資シミュレーション（キャッシュフローシミュレーション）

物件情報を入力してください

価格: 万円

整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

想定利回り: %

小数点2桁までの半角数字(0～100)で入力してください。

構造: 物件構造をお選びください。

築年数: 年

築年数をお選びください。

建物面積: m²

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物件情報を入力すると、各年のシミュレーション結果が表示されます。

投資シミュレーション結果

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実質(ネット)利回り

%※初年度

自己資金投資利回り

%※初年度

※当シミュレーションは、不動産投資に関する試算を参考情報としてご提示するものです。実際の収支額は、諸条件によって異なります（※算出方法について）。各種経費・税金に係わる計算は簡略化していますので、実際に投資判断される場合は、税理士等の各専門家にご相談ください。

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基本条件

個人法人

自己資金: 万円; 整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

金利: ％; 小数点3桁の半角数字で入力してください。

ローン期間: 年; 整数の半角数字で入力してください。

入居率: ％; 小数点1桁の半角数字で入力してください。

物件価格: 万円; 整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

購入時諸費用 物件価格 ×7％　が初期値として入力されています。 ※実際の購入時の費用とは異なりますのでご注意ください。: 万円; 整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

借入額 （物件価格＋購入時諸費用－自己資金）: 5,000万円

建物価格 物件価格のうち建物部分が占める価格を、以下の計算で入力されています。あくまで目安としての価格であり、実際の建物金額とは異なりますのでご注意ください。 建物価格 = 再調達価格（『建物の標準的な建築価額※』 × 建物面積） × 残存年数（耐用年数－築年数） ÷ 耐用年数 ※構造別の『建物の標準的な建築価額』に基づいて算出しています。 『建物の標準的な建築価額』は、「建築着工統計（国土交通省）」の「構造別：建築物の数、床面積の合計、工事費予定額」表を基に１㎡当たりの工事費予定額を算出したものです。なお、まだ公表されていない年の『建物の標準的な建築価額』は、一番新しい年の価額を用いて計算しています。: 万円; 整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

減価償却費(年) 簡便法により、以下の計算式に基づき定額法を用いて簡易計算しています。 ■法定耐用年数を超過した場合の耐用年数 建物の構造別の法定耐用年数^＊1 × 20％ ■法定耐用年数を経過していない場合の耐用年数^＊1 建物の構造別の法定耐用年数^＊1 －築年数＋築年数 × 20％ なお、これらの計算により算出した年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年とします。 ＊1 建物の構造別の法定耐用年数は、下記の年数を使用しています。 RC(鉄筋コンクリート)造：47年　SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造：47年 鉄骨造：34年　軽量鉄骨造：27年^＊2　木造：22年 ＊2 軽量鉄骨造の場合、骨格材の肉厚が3mm以下又は4mm超の場合で法定耐用年数が異なりますのでご注意ください。: 万円

収入

年間収入 物件情報を基に計算した価格が初期値として入力されています。 なお、将来にわたり確実に得られることを保証するものではございません。: 万円; 整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

賃料下落率 1年あたりの賃料下落率の想定値を入力してください。1％が初期値として入力されています。 ※実際の賃料下落率とは異なりますのでご注意ください。: 0.5
%/年

家賃下落率をお選びください。

支出

所得・住民税、 法人税率 『個人』として設定している場合は、初年度の税率が表示されています。CF上では各年の不動産に係わる所得金額に基づき単純累進税率を適用して計算されています。 『法人』として設定している場合は、初年度の所得金額が800万円超の場合では34％、800万円以下の場合では23％が表示されています。 なお、所得金額が0円の場合は0％と表示されています。 ※実際の適用税率とは差異が生じますのでご注意ください。: 43%

所得・住民税、法人税率をお選びください。

ローン返済額 借入額、金利、ローン期間を基に元利均等返済方式で簡易計算しています。 なお、融資を受けられることを保証するものではございません。: 万円/年

年間経費 年間経費＝固定資産税＋都市計画税＋管理費＋修繕費＋その他経費: 125万円

固定資産税 物件価格 × 65％ × 1.4％　が初期値として入力されています。 ※実際の固定資産税とは異なりますのでご注意ください。: 万円; 整数の半角数字(0～9999)で入力してください。

都市計画税 物件価格 × 65％ × 0.3％　が初期値として入力されています。 ※実際の都市計画税とは異なりますのでご注意ください。: 万円; 整数の半角数字(0～9999)で入力してください。

管理費割合 年間収入に対する管理費の割合を入力してください。: ％; 半角数字(0～100)、小数1桁までで入力してください。

※年間収入に対する割合

管理費: 5,000万円

修繕費割合 年間収入に対する修繕費の割合を入力してください。: ％; 半角数字(0～100)、小数1桁までで入力してください。

※年間収入に対する割合

修繕費: 5,000万円

その他経費 年間収入 × 1％　が初期値として入力されています。: 万円/年; 整数の半角数字(0～9999)で入力してください。

大規模修繕費 物件購入後に実施する大規模修繕の時期と金額の想定値を入力してください。 目安として、大規模修繕の1回目は12年後に、建物面積 × 1万円が初期値として入力されています。 5回目まで入力することができ、所得・住民税、法人税の算出において、設定した年の費用として算定されます。 なお、建物の構造・設備、築年数、状態などの諸条件により実施する時期や金額は異なりますので、詳しくは専門の業者等にご相談ください。: 1回目
年目に

大規模修繕年をお選びください。

万円

整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

2回目
0
年目に

大規模修繕年をお選びください。

万円

整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

3回目
0
年目に

大規模修繕年をお選びください。

万円

整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

4回目
0
年目に

大規模修繕年をお選びください。

万円

整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

5回目
0
年目に

大規模修繕年をお選びください。

万円

整数の半角数字(0～999999)で入力してください。

シミュレーションの算出方法に関する注意事項

当シミュレーションでは、以下の計算式で計算しております。

キャッシュフロー(CF)	以下の計算式で、税引き後の結果を計算しております。 CF = 年間収入－年間経費－ローン返済額－所得・住民税、法人税－大規模修繕費(※実施した年のみ)
年間収入	{年間収入－年間収入 × （家賃下落率 × 経過年数）}× 入居率
年間支出	年間経費＋ローン返済額＋所得・住民税(法人税) ＋大規模修繕費(※実施した年のみ)
累積キャッシュフロー	年末までのキャッシュフロー合計を表しています。
売却時最終損益（目安）	以下の計算式により概算で、税引き後の結果を計算しております。累積CF ＋ {売却金額^※1 －売却費用^※2 －売却に伴う所得・住民税(法人税) ^※3－借入残金} －自己資金 ※1 下記の計算結果のうち、最も大きい金額を目安の売却金額として設定しています。実際の売却金額は売却時の諸条件により異なりますのでご注意ください。・売却時の年間収入 ÷ 購入時の想定利回り・物件価格－建物価格　（＝購入時土地価格）・物件価格－物件価格 × 家賃下落率 ×経過年数 ※2 売却金額 × 3％を目安の売却費用として計算しております。実際の売却費用は売却時の諸条件により異なりますのでご注意ください。 ※3 『個人』として設定している場合は、購入後5年目までに売却した場合の税率を40％、6年目以降に売却した場合は20％として計算しております。

※当シミュレーションは、不動産投資に関する参考情報をご提示するものです。あくまで試算であり、実際のご返済額・収支額は、諸条件によって異なります。
税金に関しては下記の概算税率で計算していますのでご注意ください。

『個人』として設定している場合、給与所得など他の所得については考慮せず、あくまでその不動産の所得のみについて計算されています。また、基礎控除を含め個人的な事情を加味した所得控除や税額控除は行わず、その所得金額に基づき単純累進税率を適用して計算されています。
『法人』として設定している場合は、企業規模や種類などの区別、各種優遇措置などは考慮せず、所得金額が800万円超の場合では34％、800万円以下の場合では23％を所得金額に乗じて算出されています。
実際の所得金額や適用税率、税額とは差異が生じますので、正確な税額を算出する場合や、実際の投資判断においては、税理士等の各専門家にご相談ください。

税金に関する詳しい情報は下記をご参照ください。
　所得税：国税庁HP：所得税について
　住民税：各自治体のホームページ等
　法人税：国税庁HP：法人税について

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