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#不動産売却#住宅購入

2018.11.14

「売れる、貸せる」中古マンションの条件とは?

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将来、住みかえたいと思ったときに、いつでも売ったり貸したりできる中古マンションを選ぶとしたら、どんなポイントに目をつければよいのでしょうか。立地、築年、プランの面から解説します。

中古マンションを探している方に希望を伺うと、「売りたいと思ったときにスムーズに売れるマンション」とか「必要なときにすぐに借り手が付くマンション」といった条件を挙げるケースが増えています。

最初は永住を考えていても、何らかの事情で売らざるをえなくなる恐れはあります。万が一のときに売りやすい、貸しやすい中古マンションを買っておけば、さまざまな事態に対応できます。そこで、売りやすい、貸しやすいという視点から物件選びのポイントを解説しましょう。

「他人の目」で見ると、最寄り駅から近いほどベター

もっとも大切なポイントは立地条件です。なかでも「交通の利便性」が重視されます。誰もが筆頭に挙げる当たり前の条件のようですが、実は「自分の好み」だけで考えると意外にバラツキがあります。自分で住むなら「広くて静かなら、駅から徒歩15分くらいかかっても構わない」という意見もあるでしょう。しかし、「売りやすさ」や「貸しやすさ」を考慮するなら、「他の人がどう考えるか」という視点も合わせて持っている必要があります。

言い換えると、購入(賃借)希望者のボリュームゾーンが多いところはどこかを考えるのです。最寄り駅からの所要時間では、なるべく近いところが好まれるのは間違いないでしょう。エリアによって特性が違うので「○分以内がいい」という数値は、一概には言えません。

物件探しで不動産仲介会社を訪ねたときに、自分の希望条件を伝えると同時に、「このエリアでは徒歩何分以内を希望する人が多いですか? どんな物件に人気がありますか?」と聞いてみましょう。その地域のニーズをつかむことができます。

住環境によっては、利便性より優先される条件もある

立地条件のなかには住環境も含まれます。なるべく最寄り駅から近いほうがいいと述べましたが、緑が豊富で区画が大きい閑静な住宅地の場合は、必ずしもそうとはいえません。むしろ少し駅から離れたほうが、静かで落ち着いた住環境になります。このような住宅地の低層マンションならば、最寄り駅から徒歩10分以上でも需要がある可能性があります。

また、再開発エリアも、現在の利便性だけでは判断できません。購入した時は少し不便でも、近い将来に新線や新駅が設置されるとか、駅周辺の再開発で商業施設が充実するとか、住環境が大きく変わるところは将来的に人気が高まる可能性があるからです。

大規模な再開発の場合は都道府県が許認可を出しますので、希望の地域が決まっていたら、都市計画課など所轄の行政窓口に主な「市街地再開発プロジェクト」について問い合わせて見るといいでしょう。

築年が古くても、売りにくくはならない

中古マンションでは築年数も気になる条件の一つでしょう。ただし、築年が新しいから売りやすい、古いから売りにくいということはありません。築年が新しければ高くなりますし、古ければ相対的に安くなります。それぞれに需要はあるわけです。実際、築5年以内の新しいものから、築40年以上の古いものまで売買事例はあります。築年数に見合った価格であれば、売却することは可能です。

(東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場2017年」を基に作成)

図2は、2017年に首都圏で成約した中古マンションの築年帯ごとの比率を表しています。もっとも多いのは「築31年以上」で25%を占めていますが、どの築年帯でもまんべんなく売れているといっていいでしょう。

「売りやすさ」や「貸しやすさ」は、築年の新旧だけではなく、管理の良し悪しによっても左右されます。なかでも、修繕積立金が十分に準備されているかどうかが重要です。

個性的なプランよりスタンダードな間取りが好まれる

間取りプランの違いも、「売りやすさ」「貸しやすさ」に関係します。ファミリータイプでもっとも多い間取りは3LDKでしょう。子ども1~2人と夫婦で構成された3~4人世帯にもっとも合った一般的なプランだからです。また、今は夫婦2人だとしても、将来、子どもが増えても住み続けられるので、幅広く対応できます。ニーズが多いということは、売るとき・貸すときに買主や借主を探しやすいということです。

見栄えのいい個性的なプランより、誰にでも応用が聞くスタンダードなプランが無難

これに対して、70~80m2台でも1LDKや2LDKにするタイプも一時期増えました。「ホームパーティができる」と謳われるような、広いリビングダイニングルームに加えて、浴室やキッチンなどすべてのスペースに余裕をもたせたプランです。ただ実際には、面積が広いのに部屋数が少ない間取りは、買主や借主のニーズと合いません。「子ども部屋が欲しい」「書斎が欲しい」「親が遊びに来たときなどの客間があったほうがいい」といった理由で、部屋数を求めるニーズのほうが高いです。

4LDKタイプは数が少なくて希少性があるため、比較的売りやすい間取りです。子どもが多い世帯だけでなく、親を引き取るなど二世帯同居にも対応できるからでしょう。

もともと2LDKだった間取りを1LDKに間取り変更したリノベーション物件もニーズが限られるのが実情です。稼働間仕切りなどで簡単に2LDKに戻せるようなら不利にはなりませんが、大胆にワンルームにしてしまうなど、過度に「自分好み」にして一般的なニーズからかけ離れてしまうと、なかなか買手は付きません。

賃貸マンションの場合は、築年の古い40m2以下の小型の2DKを1LDKにリフォームすると借り手がつきやすくなるケースもあります。このくらいの広さは、かつては小型ファミリー向けでしたが、今ではシングル層向けといえるでしょう。一般的なファミリー向けの場合は、賃貸でも部屋数重視の傾向が強くなります。

この他、新築時の事業主、ゼネコンなどの知名度や実績を重視する人もいます。特定のマンションを指名で探す人も増えています。今後は、ブランド力もプラスアルファの価値として「売りやすさ」「貸しやすさ」につながってくるのではないでしょうか。

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