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#不動産売却#住宅購入

2019.03.29

定年後や子育て期に多い「都心への住みかえ」のメリットとは?

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定年後に、都心のマンションに住まいを買いかえる人が増えています。また、子育て期には郊外の一戸建てへという従来の常識を覆し、教育目的での都心回帰も増加中です。そんな新たなトレンドを、買いかえをスムーズに進める新サービスや話題の不動産テック関連技術と共に紹介します!

定年後は、3つの住みかえ。「近居・同居・高齢者施設」

最近遭遇した60歳前後の方の3つの住みかえ事例に共通するのが、定年後の年金生活に入る時期に、住まいの環境改善と生活資金の創出を同時に実現していることです(表1)。

これまでの住みかえステップは、「職場に近い賃貸アパート→準都心のマンション購入→郊外の一戸建てへ買いかえ」という都心から外側に向うのが主流でした。しかし、定年後の人生が20年以上に及ぶ「人生100年時代」、従来のゴールの先に「郊外の一戸建て→都心のマンション」という新たなステップが生まれているわけです。

◇ケース1:「近居」で縮小買いかえ
子どもが独立して夫婦二人になり、スペースの余った一戸建てを売却して、小ぶりのマンションを購入するパターンです。郊外や準郊外から都心近くへ、最寄り駅から遠い場所から近い場所へ、交通利便性の高い立地を選ぶのが一般的です。

定年して間もないAさんは、夫婦二人で住んでいた練馬区の一戸建てを売却。港区にある2LDKのマンションを現金で購入し、老後の生活には充分な手元資金を残しました。

Aさんが購入したのは、娘夫婦が住んでいるマンション内の住戸でした。つまり「近居」を始めたわけです。このように、買いかえ先としては、娘や息子のマンションの近くなどを選ぶケースが少なくありません。

◇ケース2:複数物件に分割し、そのうちの1戸に「同居」
買いかえが相続対策にも結び付くパターンです。主な財産が自宅ひとつで、子どもが複数いる方に適しています。将来の相続に備えて遺産分割しやすいように、自宅を売却して子どもの人数分のマンションを購入しました。

Bさんは、渋谷区の自宅をおよそ1億円で売却し、二人の子どものために4,000万円程度のマンションを2戸購入しました。諸経費を差し引いても、1,000万円以上の余裕資金が残りました。子どもの一人はまだ学生のため、夫婦が同居しています。

◇ケース3:「高齢者施設」への住みかえ
自宅を売却して得た資金を、シニア住宅への入居資金に充てるケースです。Cさんは、世田谷区内の一戸建てを売却して、入居金に充てました。月々の費用は年金で支払い、入居一時金を除いた売却代金は、いざという時の余裕資金として残しています。

最近では、高額な入居一時金が不要で、月払いの「賃料+管理費」だけで入居できるシニア住宅も増えてきました。

子育て世帯は、都心への「お受験」買いかえも活発!

子育て世帯にも、これまでとは違った住みかえパターンが見られるようになっています。最近の子育て世帯では「準郊外のマンション→都心のマンション」という住みかえが珍しくありません。

従来型の「夫婦二人の都心近くの住まい→子ども部屋を確保するため広めの郊外」に住みかえる方ももちろん多いのですが、逆に、子どもを著名な学校に通わせるなどのために、多少狭くなっても都心に住みかえるケースが増えています。

「買い先」のリスクを抑えるサポートサービス

紹介した4つの事例では、すべて住みかえ先のマンションを決めてから、自宅を売却しています。

住みかえの目的、つまり新居の条件が重視されていたからです。一般的に、「ここなら住みたい」「このマンションは希望条件に合う」という気持ちにならなければ、今住んでいる家を売る気にならない人が多いようです。その一方で、「先に購入先が決まっても、自宅が売れなかったらどうしよう」と不安になり、購入に踏み切れない方もいます。

こうした買いかえのジレンマを解決するため、大手仲介会社の多くが買いかえに関するサポートを用意しています。購入資金を確保するための「つなぎ融資」や、万が一売れない場合に仲介会社が買い取ることを保証する「買換保証」サービスです。会社によって適用条件やサービス内容が異なりますので、ご利用の際には個別に確認をしてください。

野村の仲介+(PLUS)の「買換保証」。保証期間1年、買い取り後の再販売で利益が出た場合の「利益還元制度」などのサポートが受けられる。

検査保証サービスとVR技術で売却サポートも

「つなぎ融資」や「買換保証」の他に、より有利に売却するための「攻め」の売却サービスも登場しています。

「検査保証サービス」もその一つです。中古マンションについては、売却依頼を受けた段階で住宅設備機器の検査を行い、購入者へ引き渡した後に故障した場合には無償で修理する保証を付けるものです。売る側・買う側ともに、安心という付加価値がつきます。

さらに、デベロッパーが自社ブランドのマンションに対して分譲時に付与した長期保証を、売却した後の購入者に対して引き継ぐサービスも登場しています。野村不動産グループでは「認定保証中古制度」を用意しており、このサービスを利用いただくことによって、リセールバリューが高まり、売りやすくなるといわれています。

「認定保証中古制度」の活用事例があった「プラウドタワー白金台」
同じマンションの同制度が適用されない物件より有利な条件で売却できた。

有利な売却を進めるサービスとしては、家具や小物で部屋のインテリアを演出する「ホームステージング」も徐々に浸透してきました。

最近では、VR(仮想現実)の活用も進んでいます。「3Dウォークスルー動画」は、実物に近い立体的な高解像度画像で、あらゆる角度から物件を見ることが可能です。

さらに、空室状態の画像に家具や小物をCG合成し、空室と家具がある状態を、画面上で切り替えて見られる技術も登場しています。購入希望者に、自宅にいながら室内を良く見ていただくことで、その後の売却活動がスムーズになるでしょう。詳しくは「VRホームステージング」をご覧ください。

こうしたさまざまな売却サポートやサービス、技術をうまく取り入れることによって、これまでにない、スムーズな買いかえが可能になってくるのではないでしょうか。

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