1年ちょっとに渡って連載させていただいたコラムも、今号で最終回となりました。
これまでお読みいただき、ありがとうございました。
最終回のテーマは、「不動産投資のステージ」についてお話したいと思います。
ドナルド・トランプの不動産投資とは？
不動産賃貸業のメリットのひとつに「どんなに零細・小規模の大家さんでも、大手に駆逐されることなく事業を継続できる」というのがあります。
アパート経営業界において、業界何万位のランキングにあろうと、業界1位の会社と同じように賃貸経営ができてしまいますし、何十棟も保有している大家さんであっても、「大手だから」という理由で、入居者に選ばれるようなことはありません。
そういう意味では、賃貸業というのは他業界に比べて、まだまだ競争がゆるい業界なのではないかと思います。小規模な大家さんのまま、気楽に賃貸経営を続けるのも良い選択だと思います。
ローンさえさばければ、中規模の物件１棟を保有しているだけで、普通のサラリーマンと同じくらいの年収を取れたりしますので。
しかし、少し目線を上に向けてみましょう。もっとすごい大家さん達が、どのような不動産投資をしているのかが分かれば、これから自分たちはどの方向に向けて賃貸業を拡大していけば良いかの指針になるかもしれません。
自己資金が無尽蔵にあり、とっておきのスペシャル情報が毎日のように入ってきて、日本中どんな物件でも購入することができるとしたら、どのような投資をするのでしょうか。
そのような「超大規模賃貸業」を行っているのが、森ビルなどの貸しビル業、野村不動産や住友不動産、三菱地所といった超大手不動産会社、それから日本生命などの生命保険会社です。
このような会社が行う投資法として、以下の共通点があります。
- 住居ではなく、商業ビルの保有が大部分である
- 中古物件を購入することは稀で、ほとんどが新築である
- 駅近くの一等地に物件を保有している
駅から徒歩20分のような場所には、このような会社の保有物件はありませんし、資金力にモノを言わせて、中古物件を買い叩くというようなことも滅多にありません。住居（レジデンス）物件を建築することはありますが、保有して賃貸するのではなく、分譲するために建築します。
海外の投資家に目を向けてみても、例えば不動産王ドナルド・トランプさんは、ニューヨークやラスベガス中心部のような一等地にしか物件を持ちませんし、やはり新築の商業物件がほとんどです。彼の場合は、ホテルの保有も多いですね。アメリカの中でも田舎の州と言われる、アイダホ州とかアラスカ州には、物件を持たないわけです。
こうしてみると、日本でも海外でも「超大規模で、どんな物件でも買える投資家」になると、どんどん利回りを追究するのではなく、逆にどんどん利回りの低い場所に資産を構築していきます。
大規模投資家とはいっても、別に「東京を発展させなければならない！」というような使命感があってビルを建てているわけではありませんから、単純に一等地で新築をした方が儲かるからそうしていると思って間違いないと思います。
一等地での新築が、最終的に儲かる理由
ではなぜ、利回りの低い地域で新築をすることが、最終的に儲かるのでしょうか。
ここの部分については、ぼくは未経験の分野であるので、予想でしかありませんが、やはり安定した入居率や、維持コストの低さ、良質な入居者が確保できる、物件価格が値くずれしにくいなどの理由でしょう。
利回りは低くとも、「トータルでは儲かる」ということなんだと思います。
一等地で新築できない理由
「そっかー！やっぱり究極の不動産投資は、港区に新築だ！」なんて思ってみるのは勝手ですが、実際には極めて難しいことばかりです。
まず、新築用に土地を探してみても、一等地の土地情報は市場に出回らないうちに業者間で取引されてしまいますので、ネットの売り土地情報などをのんびり眺めていても、見つけることはできません。それなりのコネクションが必要になってきます。
さらに、一等地になるほど用途や建築の制限があり、一定の規模とグレードが求められることから、総工費が膨大なものになってしまうので、やはり新規参入の障壁となります。
また、これがいちばん大きな理由なんですが、この「トータルでは儲かる」と想定される一等地の新築ですが、利回り自体は低いために、いわゆるフルローンのような借入を行うと、キャッシュフローが出ません。
加えて、商業ビルでも住居物件でも、更地を購入する資金を融資で調達するのは極めて難しいことからも、かなりの自己資金が求められることになります。
要するに「多額のキャッシュ」が要るということなんですが、逆に言えば「多額のキャッシュ」を持つ投資家は、多額のキャッシュを必要とする投資をするんだなということです。
キャッシュを得るためのステップ
これまでの内容をまとめると、
- 利回りは低くとも、一等地で投資をした方が良い
- 中古より新築の方が良い。さらに言えば、商業ビルが最高
- なぜなら、「どんな物件でも買える」立場の投資家が、そうしてるから
- しかし、一等地で物件を持つのも、新築をするのも「多額のキャッシュ」が必要
ということになります。
だとすると、レバレッジを効かせた中～高利回り物件を購入するのは、キャッシュを溜めるためのステップであり、得られたキャッシュや物件の売却益をもとに、都市部の物件を、ほどほどの借入率で購入する手法にシフトしていくのが、洗練された不動産投資だといえるでしょう。
ひたすらフルローンで大型物件を購入していくよりも、貯めたキャッシュで更地を購入し、小振りの木造アパートを新築することで、同じキャッシュフローが得られたりします。
もちろん「私は地方の高利回り物件が好きだ！」という方（ぼくもそうです）も、「ボロ物件しか興味がない」という方もいらっしゃるかと思いますし、それはそれでいいのですが、あくまで「効率よくリターンを得る不動産投資」というポイントに注目するならば、実際の「洗練された投資家」が行っている手法を無視しつづけるのは、少々もったいないかもしれません。
自分の回りで、ストレスの少ない不動産投資に成功されている方は、むやみに規模の拡大を追究するのではなく、「家賃に対する手残りの多さ」「賃貸経営に掛かる時間の短縮」を重視しています。
そもそも、不動産投資をスタートしたのは、自分の名前が掲載された登記簿を数多く眺めるためではなく、効率よく収入と資産を増やすためです。本来の目的を忘れず、不動産投資を活用して幸せな人生を実現していただきたいと思います。
