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公示地価動向分析2023 東京23区「住宅地」
～10年前からの上昇率ランキングから探る地価上昇要因～
2023年3月23日、「令和5年地価公示」1 が公表されました。東京圏の「住宅地」2の平均変動率は、+2.1%と2年連続で上昇を示し、上昇率も拡大していることが確認されています。国土交通省は、「都市中心部や生活利便性に優れた地域では、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあり、住宅需要は堅調であり、地価上昇が継続している」と考察しています。では、都市部の中でも特に顕著な上昇を示しているのは具体的にどのエリアなのか、またそれらのエリアにはどのような共通点や傾向、特徴があるのでしょうか。
本レポートでは、過去10年間の調査地点別の公示地価データを集計し、この10年間で特に顕著な上昇を示した地点をランキング形式で明らかにするとともに、持続的なエリアポテンシャルアップに繋がっている要因を探ります。
今回は、「東京23区」の「住宅地」、2013年から連続してデータが取得できる556地点を対象に考察します。
【サマリー】
| ● | エリア別では、「都心5区」が2013年比152.5%で最も上昇が著しい。 |
| ● | 駅距離別では、駅に近い地点ほど明確に上昇率が高い。 |
| ● | 10年前と比較して最も上昇した地点は、「港区赤坂1丁目1424番1」。 |
| ● | 直近10年における地価上昇の主なポイントは、①「都心一等地の資産性評価のさらなる高まり」、②「再開発の進展」、③「大規模新築マンションによる周辺への波及効果」。 |
＜本レポートにおける「エリア」の区分＞ 「都心5区」：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区 「城南」：品川区、目黒区、大田区、世田谷区 「城西」：中野区、杉並区、練馬区 「城北」：文京区、豊島区、北区、板橋区 「城東」：台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区
1地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示（公表）する、その年の１月１日時点における標準地の単位面積（1㎡）当たりの正常な価格（土地評価）が公示地価。調査地点は全国約26,000地点。国内で最も代表的な土地評価であり、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。 2市街化区域内の第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域及び準工業地域並びに市街化調整区域並びにその他の都市計画区域内並びに都市計画区域外の公示区域内において、居住用の建物の敷地の用に供されている土地を指す。
Ⅰ.全データの集計結果
ⅰ.エリア別と最寄駅徒歩分数別の10年前からの上昇率
図表1は、エリア別に見た10年前からの上昇率です。「都心5区」の上昇が際立ちます。再開発が活発な池袋、住宅地需要の強い文京区が含まれる「城北」が次ぎますが、最も低い「城西」でも10年前から1.3倍程度の上昇を示しており、地価上昇は23区全域に及んでいます。
図表2は、最寄駅徒歩分数別に見た上昇率です。駅距離による差が明確であり、駅前立地の需要の強さが垣間見えます。
出所：（図表1～3）国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成図表3は、図表1と2のクロス集計結果です。「都心5区」の「5分以内」が最も上昇率が高く、「城東」の「11分以上」が最も上昇が緩やかです。表中の「①と②の差」に着目すると、「都心5区」の差の小ささが注目されます。「都心5区」の「11分以上」の地点の数が限られることもありますが、職住近接ニーズに適う都心部の住宅地需要の強さが窺える結果と言えるのではないでしょうか。
ⅱ.2013年以降のエリア別の指数推移
図表4は、エリア別の指数の推移です。各エリアとも2023年に期間最高値を更新しています。
次ページから、特に上昇の著しい具体的なエリアについて、ランキングに沿って考察していきます。
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成Ⅱ.東京23区上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.東京23区上昇率ランキング・トップ10地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成ⅱ.東京23区上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）さらに高まる都心一等地の希少性と資産性 上昇率でも圧倒 ～「赤坂」、「代官山」～
10年前からの上昇率トップは、日本一の地価水準を誇る「港区赤坂1丁目1424番1」となりました。超高級住宅地として別格のブランドエリアである「3A」（麻布、赤坂、青山）の一角でもある当エリア周辺では、近年においても住居系の開発が活発です（図表6）。住所は虎ノ門、六本木、麻布台と異なりますが、いずれも当調査地点から1㎞四方以内の事例です。
出所：野村不動産ソリューションズ調べ2位は、代官山駅周辺地点です。この調査地点も全国屈指の地価水準を誇るブランド立地です。赤坂周辺に比べれば開発動向は落ち着いていますが、商業地の地価上昇が著しい渋谷エリアの延長線上にあることによる将来性への期待も、地価上昇の背景の一つに挙げられると考えます。
いずれにせよ、既に全国屈指の地価水準にある都心一等地が、この10年間における上昇率でもトップクラスである点が注目すべきポイントであると考えます。実需の厚さに加え、圧倒的な資産性や希少性を背景とした国内外投資家からの投資需要の強さも地価上昇に拍車をかけていると推察されます。
（Ⅱ）再開発効果が住宅地としての評価に波及 ～「港南」、「芝浦」～
港区のベイエリアが3位と5位です。両エリアに共通しているのは、エリア全体の魅力向上に繋がる大規模再開発や新駅の開業等の開発が活発である点です。
3位の港南は、既に開業している山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」の東側に当たり、2024年度の全面開業時には、駅の東側に歩行者連絡通路が整備される予定であるため、現在よりも格段に利便性が向上します。その高輪ゲートウェイ駅周辺では大規模な開発が行われています。
5位の芝浦も、その恩恵を受ける立地である上、調査地点周辺では、「ブランズタワー芝浦」（2021年竣工・482戸）、「プラウドタワー芝浦」（2023年竣工・421戸）といった超大規模タワーマンションが供給されています。港南、芝浦ともに、再開発や大規模マンションの供給によって急速に立地イメージが変わりつつあります。さらなる発展性も期待される注目のエリアと言えます。
（Ⅲ）タワーマンションの需給が高水準で均衡 住宅地としての評価アップ続く ～「豊洲」～
4位は、エリアポテンシャルアップが著しい湾岸エリアの代表格と言える豊洲です。住所は東雲ながら調査地点に近接する「プラウドシティ東雲キャナルマークス」（2020年竣工・472戸）や「ブランズタワー豊洲」（2021年竣工・1,152戸）等、大規模マンションの供給が引き続き活発です。供給は多いものの需要も非常に強いという、マンション需給の高水準での均衡が地価上昇に繋がっている典型的なエリアの一つと言えるでしょう。
Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.都心5区上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成ⅱ.都心5区における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）資産性、希少性で別格の評価 都心一等地の実力 ～「3A」、「代官山」、「番町」～
「3A」（表中では、赤坂、南青山、元麻布が該当）、代官山、「番町」（表中では、三番町、六番町が該当）といった都心超高級立地が多数地点ランクインしています。前述した「3A」に劣らず、「番町」においても高級分譲マンションの開発が活発です（図表8）。各方面からの良質且つ旺盛な需要がこの活発な供給を支えています。当面、都心一等地の圧倒的な優位性は動かないと予想されます。
出所：野村不動産ソリューションズ調べ（Ⅱ）再開発と周辺でのタワーマンションの供給が地価上昇に拍車 ～「港南」、「芝浦」～
前述の通り、再開発効果の大きさが注目されるエリアです。高輪ゲートウェイ駅前で進む再開発では、44階建・800戸超の規模となる「住宅棟」も整備される予定です。今後、住宅地としてのさらなるポテンシャルアップが期待されます。
（Ⅲ）「タワマン人気」が支える湾岸エリアの地価上昇 ～「勝どき」、「月島」～
勝どきと月島は、前述した豊洲（江東区）とともに、タワーマンション林立エリアの代表格です。勝どき駅周辺では、「パークタワー勝どきミッド・サウス」（2023年竣工予定・2棟の総戸数2,786戸）、月島駅周辺では、「グランドシティタワー月島」（2026年竣工予定・1,285戸）が進展しています。「タワマン人気」の動向も含め、引き続き注目すべきエリアの一つと言えるでしょう。
ⅲ.城南エリア上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成ⅳ.城南エリアにおける地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）住宅地としての需要と評価に確かな底堅さ 都内屈指の高級住宅街 ～「青葉台」～
エリア内トップは、目黒区青葉台3丁目地点です。人気沿線である東急東横線の代官山駅と中目黒駅の中間地点でもある青葉台1～3丁目は、古くから都内屈指の高級住宅地として名高いエリアです。都心と言える立地でありながら、戸建中心の高台にある閑静な住環境を享受できるという立地の希少性から、確固たるブランドを確立しており、各界の著名人も多く住んでいるとされます。明治期の政治家・西郷従道の邸宅跡である西郷山公園と菅刈公園、桜並木が有名な目黒川といった自然豊かな環境にも恵まれている上、商業機能が充実している中目黒駅や代官山駅にも近接しており、生活利便性も良好です。
「ザ・パークハウス目黒区青葉台」（2021年竣工・13戸）、「ピアース目黒青葉台」（2021年竣工・37戸）等の低層の高級マンションも供給されており、住宅地としての需要と評価に確かな底堅さのあるエリアと言えるでしょう。
（Ⅱ）再開発効果と大規模マンション供給効果が地価に波及 ～「東品川」、「西品川」～
エリア内2位と3位は、品川区の東品川と西品川です。この両地点に共通している点は、再開発や大規模マンション供給が活発であり、その効果が周辺地価に波及していると見られる点です。
まず東品川ですが、東品川4丁目に限っても、「グランドメゾン品川シーサイドの杜」（2019年竣工・687戸）、「プライムパークス品川シーサイド ザ・タワー」（2019年竣工・817戸）といった超大規模マンションが相次いで供給されています。もともと工業用地として埋め立てられたエリアですが、2002年の品川シーサイド駅の開業、2005年の大規模再開発「品川シーサイドフォレスト」の完成等を経て、今も発展を続けている比較的新しい街と言えます。
西品川も再開発効果の大きいエリアです。調査地点北側の教習所跡地において、大規模複合再開発「大崎ガーデンシティ」が2018年に竣工しました。大規模オフィスビルの他、大規模賃貸マンション「大崎ガーデンレジデンス」（432戸）が整備され、再開発によって街としてのポテンシャルアップを果たしたエリアと言えるでしょう。
ⅴ.城西エリア上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成ⅵ.城西エリアにおける地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）利便性の高さと再開発効果で地価上昇が継続 ～「中野坂上」、「中野」～
中野坂上駅周辺が1位、中野駅周辺地点が3位と、中野エリアの強さが確認できます。両地点に共通するのは、再開発が進展している点です。
中野坂上駅と西新宿駅の中間地点においては、「西新宿五丁目北地区防災街区整備事業」が進められ、総戸数428戸の大規模マンション「シティタワー新宿」や大規模オフィスビル等が竣工しています。住所こそ西新宿ですが、調査地点との距離は近く、中野坂上駅周辺エリアに地価上昇効果が波及していると見られます。
中野駅周辺では、さらに開発が活発です（図表11）。3位の調査地点は、図表11の「中野二丁目地区再開発」に近接しています。この再開発でも396戸の大規模賃貸マンション「プラティーヌ中野」が整備される予定です。
商業地とともに住宅地としてのポテンシャルアップも顕著な中野エリアには今後も注目です。
出所：野村不動産ソリューションズ調べ（Ⅱ）大規模団地建替え事業が周辺地価にも波及 ～「小竹向原」～
エリア内2位の上昇率で注目されるのが、練馬区の小竹向原駅周辺地点です。練馬区の駅の中では最も東側（都心側）に位置しており、もともと利便性に優れた立地ですが、近年の地価上昇の大きな要因の一つに、「向原第二団地」（1969年竣工・246戸）の建替えプロジェクトが進展していることが挙げられると考えます。2024年に「プラウドシティ小竹向原」（500戸）として竣工する予定です。こうした老朽化した団地の建替え事例は、今後ますます増加することが見込まれます。その社会的意義とともに、地価上昇の周辺への波及効果の大きさも注目されるポイントです。
ⅶ.城北エリア上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成ⅷ.城北エリアにおける地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）東京ドームにも近接する都心高級住宅街 将来性にも期待 ～「本郷」～
エリア内トップは、本郷1丁目地点です。文京区の東南、「東京山手」と称される高地の東の一角に当たる本郷周辺は、古くから都内屈指の文教地区として定評のあるエリアです。明治から昭和にかけて、多くの文豪が居を構えていたことでも知られ、本郷7丁目には東京大学本郷キャンパスもあります。
その本郷の中でも当調査地点は、大型複合娯楽施設「東京ドームシティ」にも近接する都心性に優れた立地です。マンション需要も旺盛であり、本郷1丁目に限っても、近年、「ザ・パークハウス本郷」（2018年竣工・92戸）、「ブランズ文京本郷一丁目」（2021年竣工・45戸）等の高級マンションが供給されています。こうした確かな住宅需要に加え、「東京ドームシティ」の将来的な再開発計画も検討されており、将来性への期待も大きいエリアです。
（Ⅱ）学区の魅力も強み 住宅需要の厚み光る歴史ある「お屋敷街」 ～「本駒込」、「駒込」～
2位、9位にランクインしているのが本駒込です。文京区本駒込から豊島区駒込、北区西ヶ原・滝野川と、王子方面に向かう本郷通り沿いは、明治の元勲や実業家たちが邸宅や別邸を構えたことから、既に明治期には都内屈指の「お屋敷街」として名高いエリアであったとされます。2位の地点が本郷通り沿いに当たり、その地価水準からも評価の高さが確認できます。9位の地点は本郷通り沿いではないものの、区内屈指の名門公立小学校の学区内に該当するエリアで、教育熱心な層からの支持の高さも、住宅地としての地価評価を下支えしている要因の一つと推察されます。
本駒込の北側にある豊島区駒込も、3位と8位にランクインしています。山手線の駒込駅が利用可能である利便性の高さもあって、住宅需要の底堅さが確認できます。
両エリアとも、開発動向は比較的落ち着いていますが、「パークリュクス本駒込ステーションプレミア」（2018年竣工・68戸）といった単身者向け住戸主体のマンションも供給されています。このことからも、利便性の高さを背景とした単身世帯からの需要も相応に見込める立地でもあることが確認でき、住宅需要の厚みのあるエリアとも言えるでしょう。
ⅸ.城東エリア上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成ⅹ.城東エリアにおける地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）地価上昇が続く湾岸エリアの代表格 「タワマン人気」も地価上昇に拍車 ～「豊洲」～
もともとは関東大震災後の瓦礫処理のために埋め立てられた土地で、長らく工業地として使用されてきた豊洲ですが、1988年の豊洲駅開業後、区画整理と業務・住宅を中心とした開発が進みました。2000年頃からタワーマンションの建設も活発化し、2006年には商業施設「アーバンドック ららぽーと豊洲」も開業したことで、生活利便性や立地イメージが大きく向上しました。大規模オフィスビルの開発も同時並行で進行したため、現在では「職・住・遊」が融合した魅力ある街へと変貌を遂げています。直近10年間においても、大規模マンションの活発な供給が続いており（図表14）、「タワマン人気」も背景に、大量の住宅需要を吸収し続けています。現在も豊洲駅や隣接する新豊洲駅周辺で複数の再開発が進められている豊洲エリアから、今後も目が離せません。
出所：野村不動産ソリューションズ調べ（Ⅱ）再開発等で急速に見直し進む下町の魅力 ～「綾瀬」、「三ノ輪」、「北千住」、「日暮里」～
エリア内の2～5位は、足立区と荒川区の調査地点が占めています。共通点は、再開発効果も背景とした、利便性に比して割安感が強かった下町エリアの急速な見直しが挙げられると考えます。
2位の綾瀬周辺地点では、再開発による大規模マンション「シティタワー綾瀬」（2025年竣工予定・427戸）が進められています。5位の東日暮里地点周辺でも、「三河島駅前北地区再開発」（2026年度竣工予定・約760戸）の検討が進んでいます。もともと都心へのアクセスには優れている下町エリアのさらなる発展性が期待されます。
Ⅳ.東京23区上昇率ランキング・トップ100地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より野村不動産ソリューションズ作成
出所：図表15より野村不動産ソリューションズ作成「3A」、「番町」等といったブランド立地や成長著しいベイエリアを有する都心3区（千代田区、中央区、港区）のランクイン率の高さが注目されます。
大ターミナル・池袋や高級住宅街・駒込を抱える豊島区も、大半の地点がトップ100入りを果たしています。
再開発効果の大きいベイエリアと従来からの高級立地が混在する品川区、住宅需要の強さから「都心6区」とくくられることも多い文京区、再開発効果で急速に見直しが進む日暮里エリアを中心とした荒川区も、数多くの地点がトップ100に入っています。
土地取引の基準である地価動向について、今後も定期的な観測を続けていきます。
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