公示地価動向分析2024　首都圏「工業地」

～10年前からの上昇率ランキングから探る地価上昇要因～

2024年3月26日、「令和6年地価公示」¹が公表されました。東京圏の「工業地」²の平均変動率は、+6.2%と11年連続で上昇を示し、上昇率も拡大していることが確認されています。国土交通省は、「Eコマース市場の拡大を背景に、大型物流施設用地等に対する需要が旺盛となっており、高速道路等へのアクセスが良好な工業地では、高い上昇となった」と考察しています。では、その中でも特に顕著な上昇を示しているのは具体的にどのエリアなのか、またそれらのエリアにはどのような共通点や傾向、特徴があるのでしょうか。

本レポートでは、過去10年間の調査地点別の公示地価データを集計し、この10年間で特に顕著な上昇を示した地点をランキング形式で明らかにするとともに、持続的なエリアポテンシャルアップに繋がっている要因を探ります。
今回は、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の「工業地」、2014年から連続してデータが取得できる158地点を対象に考察します。

【サマリー】

• エリア別では、「千葉県」が2014年比166.6%で最も上昇が著しい。
• 東京都下および周辺3県においては、都心に近い地点ほど上昇率が高い傾向。
• 10年前と比較して最も上昇した地点は、「千葉県市川市塩浜3丁目17番12」。
• 直近10年における地価上昇の代表的要因は、EC市場拡大を背景とした「物流施設投資の過熱」。

¹地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示（公表）する、その年の1月1日時点における標準地の単位面積（1㎡）当たりの正常な価格（土地評価）が公示地価。調査地点は全国約26,000地点。国内で最も代表的な土地評価であり、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
²市街化区域内並びにその他の都市計画区域内の工業地域、工業専用地域及び準工業地域並びに市街化調整区域並びに都市計画区域外の公示区域内において、工場等の敷地の用に供されている土地をいう。

Ⅰ.全データの集計結果

ⅰ.エリア別と近隣の高速道路別の10年前からの上昇率

図表1は、エリア別に見た10年前からの上昇率です。一都三県のいずれも上昇していますが、中でも「千葉県」の上昇率が突出している点が注目されます。
図表2は、近隣の高速道路別ですが、「常磐自動車道」と「首都高速道路湾岸線」が高い上昇率を示しています。

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

図表3は、図表1と2のクロス集計結果です。千葉県を通る高速道路の上昇率が高めではありますが、千葉県内でもエリア差が相応に認められます。都県による差というよりは、都心への距離が近い地点ほど上昇率が高い傾向です。

ⅱ.2014年以降のエリア別の指数推移

図表4は、一都三県の指数の推移です。特にコロナ禍以降、千葉県の伸びが際立っています。
次ページから、特に上昇の著しい具体的なエリアについて、ランキングに沿って考察していきます。

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向　

ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）背景にEC化率の拡大余地への期待　物流施設投資の過熱続く　～「市川」、「船橋」～

10年前からの上昇率トップは、「千葉県市川市塩浜3丁目17番12」で実に275.4%を記録しています。トップ10のうち、市川市が4地点を占めており、千葉県の工業地の地価上昇を強力に牽引している実態が確認されます。2位と4位は船橋市の地点ですが、いずれも高速道路の最寄りは市川市の「千鳥町IC」であり、この市川市と船橋市の6地点の地理的な条件はほぼ同じと言えます。
これらの地点の共通点は、希少な都心近接の臨海工業地域であることです。従前からの底堅い工業用地としての土地需要の他、近年の電子商取引（EC）の市場拡大に伴う物流施設需要の拡大が地価上昇に拍車をかけています。
図表6、図表7からも、近年におけるEC市場の拡大とそれを裏付ける宅配便取扱個数の増加傾向が確認されます。

出所：経済産業省「令和4年度電子商取引に関する市場調査」より当社作成

出所：国土交通省「令和4年度宅配便等取扱実績関係資料」より当社作成

図表6のEC化率に着目すると、2022年時点で9%超に達していますが、世界全体のEC化率は2022年時点で19.3％³であることを考えれば、日本における市場拡大余地はなお大きいと言えます。こうした期待が、大消費地・東京に近接している市川市や船橋市の工業地における物流施設開発用地としての需要を過熱させていると考えられます。

出所：国土交通省「建築着工統計調査」より当社作成

図表8は、直近10年間における「倉庫」⁴の着工面積と棟数の推移をエリア別にまとめたグラフです。千葉県の着工面積に着目すると、2018年以降は毎年100万㎡を超える水準で推移しています。神奈川県と埼玉県も年によっては100万㎡以上となっていますが、棟数の推移も併せて眺めると、千葉県における「倉庫」の建設需要の安定的な旺盛さが読み取れます。
このように開発動向からは活況を呈していると見られる物流施設マーケットですが、今後を考える上では課題もあります。首都圏でも、近時は大量供給の影響を受けて物流施設の空室率が高止まりしていることから、今後の需給動向にはやや注意が必要と言えるかもしれません。また、供給動向に影響を及ぼす建築費の高騰や「物流の2024年問題」⁵のマーケットへの影響も注目すべきポイントに挙げられます。首都圏の工業地の地価を大きく左右する程に成長した物流施設マーケットの動向が今後も注目されます。

³経済産業省「電子商取引実態調査」より引用。
⁴「物品を貯蔵又は保管する場所」（国土交通省「建築着工統計」の定義より引用）
⁵2024年4月からトラックドライバーの時間外労働の960時間上限規制が適用されたことに伴う輸送能力不足への懸念。

Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向

ⅰ.東京都上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅱ.東京都における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）工業地としては全国トップの地価水準　羽田空港臨海部の実力　～「大井南」、「羽田」～

東京都の上昇率の1位、2位、4位は、いずれも羽田空港臨海部の地点です。首都高速道路に近接する利便性に加え、港湾や空港への近さから、従前より国際物流拠点が集積しているエリアであり、中でもトップの大田区東海の地点は工業地としては全国1位の地価水準を誇ります。図表10の通り、近年も大型物流施設が相次いで供給されています。物流拠点としての需要の旺盛さが地価上昇に繋がっていることが明白です。

（Ⅱ）圏央道の物流拠点としての需要安定　西東京工業団地を抱える点も強み　～「羽村」～

3位の羽村市は、1966年の完成時には西多摩地域で最大規模であった西東京工業団地を有します。隣接する青梅市等も含め、従前から工業用地の需要に底堅さがあるエリアでしたが、1996年の圏央道（首都圏中央連絡自動車道）開通後は物流施設の集積も進みました。足元では、大和ハウス工業による「DPL 青梅」が2024年3月に竣工しています。さらに、相鉄グループとしては初の物流施設開発案件となる「CREDO 羽村」の建設が2024年11月竣工予定で進んでいます。新たなプレイヤーの参入も相次いでいる近年の物流施設マーケットの過熱ぶりが地価上昇に表れています。

ⅲ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅳ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）別格の倉庫需要誇る国内最大級のコンテナターミナル　将来性も期待大　～「本牧ふ頭」～

1970年に完成した国内最大級のコンテナターミナル・本牧ふ頭がトップです。足元でも、澁澤倉庫、ケイヒン、ヤマタネ、山九らの有力倉庫業者による本牧ふ頭における新倉庫建設計画が明らかになっており、他を圧倒する倉庫需要が著しい地価上昇に繋がっているエリアと言えます。
さらに足元では、横浜港の国際競争力向上を目的とした拡張計画「新本牧ふ頭」が進んでおり、2028年頃の完成を目指して埋め立て工事が進められています。造成面積は40haにおよび、将来性の高さも魅力のエリアです。

（Ⅱ）「物流の要衝」故に供給過熱　圏央道沿いの需給動向が今後の注目点　～「厚木」～

2～4、6、8位と複数の地点がランクインし、県内の工業地地価上昇率の上位を席巻しているのが厚木市とその延長線上の寒川町です。首都圏を代表する「物流の要衝」として土地需要は非常に旺盛で、足元でも有力業者による新規供給が活発です（図表12）。基本的に需要も強いエリアですが、足元では、厚木を含む圏央道沿いのマルチテナント型物流施設の空室率が高止まりしており、圏央道全域で見た場合、やや供給過多傾向にある面も否定できません。地価動向のみならず、物流マーケットの今後を考える上でも注目していくべきエリアの一つと言えるでしょう。

ⅴ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅵ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）都内隣接の中核市　都心近接の立地条件と雇用確保の有利さが強み　～「川口」～

上昇率トップは、川口市の地点です。鋳物工場が集積していた川口市では、1970年代頃から鋳物工場の移転や廃業が相次ぎ、土地利用の大規模な転換が図られた歴史があります。川口駅前にあった鋳物工場の跡地の多くは商業施設やマンション等へと生まれ変わり、持続的な人口流入と東京のベッドタウンとしての発展をもたらしました。1位の地点である川口市領家のような市内の工業系エリアでは物流施設等への転換が進みました。
都心への多頻度配送が可能である都市型物流施設に適した立地の強みに加え、県内2位の人口を誇る中核市であることを背景とした労働力確保の面での有利さも、安定した物流施設需要を支えていると見られます。図表14の通り、有力業者の開発意欲は高く、土地需要が旺盛なエリアと言えます。

（Ⅱ）全国屈指の組合員数を誇る工業団地と広域配送可能な立地条件に強み　～「岩槻」～

2～3位は、「岩槻IC」が利用可能な地点です。同IC付近には、所属組合員数100社超と全国屈指の数を誇る岩槻工業団地があります。多種多様な業種を有し、会社規模も中小企業から大企業まで幅広くカバーしている工業団地は稀とされ、工業用地としての土地需要が安定しています。また、東京方面と北関東方面の双方をカバーできる広域配送が可能な物流拠点としての立地評価の高さも、底堅い地価上昇に繋がっていると見られます。

ⅶ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅷ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴

（Ⅰ）抜群の立地条件を備えた物流施設適地　地価高騰は当面続くか　～「市川」、「船橋」～

前述の通り、首都圏の中で最も高い上昇率を示しているのが市川市塩浜の地点です。船橋市の地点も臨海工業地域としては同条件で、「千鳥町IC」周辺では著しい地価上昇が続いています。大消費地・東京に近接した立地条件に加え、羽田・成田の両空港の中間地点であること、東京港へのアクセスにも優れるといった抜群の物流施設適地であることから、多くの物流施設が供給されてきました。物流投資の過熱が地価の急激な上昇に繋がっている象徴的なエリアと言えます。

（Ⅱ）羽田・成田の両空港、東京港も輸送圏内　有力業者の開発意欲旺盛　～「柏」～

5位と7位は、ともに「柏IC」周辺の地点です。東京方面へのアクセスの良さに加え、羽田・成田の両空港、東京港も輸送圏内という恵まれた立地条件、さらに十余二工業団地に近接していることや隣接する流山市の人口増加も追い風となり、市川市と遜色ないレベルの地価上昇を果たしています。近年も有力業者による物流施設の供給が活発です（図表16）。さらに足元では、野村不動産と総合地所による「（仮称）Landport柏Ⅱ」（延床面積11万㎡超）が2024年10月着工、2026年5月竣工予定で検討が進められています。有力開発事業者による物流施設開発意欲の旺盛さが著しい地価上昇に繋がっているエリアと言え、今後の供給動向にも注目が集まります。

Ⅳ.首都圏上昇率ランキング・トップ50地点

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成

ⅰ.東京都の傾向

江東区、品川区、大田区は主に臨海部の地点がランクインしています。内陸部では、圏央道エリアの物流施設開発の活発さの恩恵を受ける形で羽村市と西多摩郡の地価上昇が目立ちます。

ⅱ.神奈川県の傾向

本牧ふ頭を有する横浜市は複数地点がランクインしていますが、地点数の多さ故にランクイン率としては30％程度にとどまります。注目されるのは厚木市で、5地点全てがトップ50入りを果たしています。前述の通り、物流施設開発が非常に活発で地価上昇が市内広範に及んでいることが改めて確認されます。

ⅲ.埼玉県の傾向

さいたま市と川口市は都内近接の立地条件が評価され、一部の地点がランクインを果たしています。圏央道沿いの上尾市と入間市もランクインしていますが、全体的に神奈川県や千葉県に比べ、地価上昇は比較的緩やかな傾向です。

ⅳ.千葉県の傾向

前述の通り、物流施設開発が非常に活発である市川市、船橋市、柏市のランクイン地点数の多さが目立ちます。江戸川区隣接の浦安市も市川市と同様に、大消費地に近接の立地条件であることを背景とした物流施設需要が旺盛なエリアです。一方、ランクイン地点数では県内トップにつけているのが市原市です。国内最大級の石油化学コンビナートを擁し、全国屈指の生産出荷額を誇る工業都市・市原の工業用地需要の健在さも注目されます。首都圏の工業地地価の上昇を牽引する千葉県の各地点の動向から今後も目が離せません。

当社では、土地取引の基準である地価動向について、今後も定期的な観測を続けていきます。

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