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公示地価動向分析2024 首都圏「商業地」
～10年前からの上昇率ランキングから探る地価上昇要因～
2024年3月26日、「令和6年地価公示」1が公表されました。東京圏の「商業地」2の平均変動率は、+5.6%と3年連続で上昇を示し、上昇率も前年の+3.0%から拡大しています。
国土交通省は、「都市部を中心に、人流回復を受けて店舗需要の回復傾向が続いたほか、オフィス需要も底堅く推移したことなどから、地価の回復傾向が進んでいる」と考察しています。では、都市部の中でも特に顕著な上昇を示しているのは具体的にどのエリアなのか、またそれらのエリアにはどのような共通点や傾向、特徴があるのでしょうか。
本レポートでは、過去10年間の調査地点別の公示地価データを集計し、この10年間で特に顕著な上昇を示した地点をランキング形式で明らかにするとともに、持続的なエリアポテンシャルアップに繋がっている要因を探ります。
今回は、首都圏3の「商業地」、2014年から連続してデータが取得できる1,297地点を対象に考察します。
【サマリー】
- エリア別では、「東京23区」が2014年比162.8%で最も上昇が著しい。
- 駅距離別では、駅に近い地点ほど明確に上昇率が高い。
- 10年前と比較して最も上昇した地点は、「台東区浅草1丁目16番14外」。
- 東京23区以外の各エリアで最も上昇した地点の駅は、東京都下は「吉祥寺」、神奈川県は「桜木町」、埼玉県は「大宮」、千葉県は「本八幡」。
- 直近10年における地価上昇の代表的な要因は、「インバウンド」、「（新駅開業も含めた）再開発」、「（再開発等を起点とした）割安感のあったエリアの大幅な評価の見直し」。
1 地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示（公表）する、その年の1月1日時点における標準地の単位面積（1㎡）当たりの正常な価格（土地評価）が公示地価。調査地点は全国約26,000地点。国内で最も代表的な土地評価であり、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
2 市街化区域内の準住居地域、近隣商業地域、商業地域及び準工業地域並びに市街化調整区域並びにその他の都市計画区域内並びに都市計画区域外の公示区域内において、商業用の建物の敷地の用に供されている土地を指す。
3 ここでは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の一都三県を指す。
- Ⅰ.全データの集計結果
- ⅰ.エリア別と最寄駅徒歩分数別の10年前からの上昇率
- ⅱ.2014年以降のエリア別の指数推移
- Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向
- ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点
- ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴
- Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向
- ⅰ.東京23区上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅱ.東京23区における地価上昇要因の傾向・特徴（「浅草」以外）
- ⅲ.東京都下上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅳ.東京都下における地価上昇要因の傾向・特徴
- ⅴ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅵ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴（「桜木町」、「横浜」以外）
- ⅶ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅷ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴
- ⅸ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅹ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴
- Ⅳ.東京23区上昇率ランキング・トップ100地点
- Ⅴ.東京23区以外の4エリアの上昇率ランキング・トップ100地点
Ⅰ.全データの集計結果
ⅰ.エリア別と最寄駅徒歩分数別の10年前からの上昇率
図表1は、エリア別の10年前からの地価上昇率です。「東京23区」の上昇が特に顕著です。「神奈川県」、「千葉県」も140%以上の高い上昇率を示しており、「東京都下」、「埼玉県」も含めて幅広いエリアに地価上昇が波及していることが確認されます。
図表2は、最寄駅徒歩分数別に見た上昇率です。駅距離による差が鮮明と言え、駅前立地の土地需要の強さが垣間見えます。
出所:国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成図表3は、図表1と2のクロス集計結果です。「東京23区」の「5分以内」が最も上昇率が高く、「11分以上」の地点も含めて、東京都区部の土地需要の強さが改めて確認されます。
一方、その他のエリアでは、「11分以上」の地点の上昇率は比較的緩やかなものにとどまっている実態が鮮明です。この「11分以上」の中には10年前から地価が下落している地点も多く含まれており、特に「東京23区」以外のエリアでは、地価が上昇し続けている「駅前」と「その他」との二極化が進んでいる厳しい実態も垣間見えるデータと言えます。
ⅱ.2014年以降のエリア別の指数推移
図表4はエリア別に見た指数の推移です。5エリアとも2024年に直近10年間における最高値を更新しています。
コロナ禍による地価下落が顕著であったのは「東京23区」ですが、インバウンドの急回復も受けて再び地価上昇の勢いが増しており、足元ではコロナ禍前を上回る地価水準に達しています。 「神奈川県」をはじめ、「東京23区」以外のエリアでは、コロナ禍による打撃が比較的軽微で、やはり足元の地価水準はコロナ禍前を上回っています。
次章から、特に上昇の著しい具体的なエリアについて、ランキングに沿って考察していきます。
Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）国内屈指の人気観光地 インバウンド急回復で強烈な追い風再び ～「浅草」～
2014年からの上昇率トップは、「台東区浅草1丁目16番14外」で、2014年比291.1%を記録しています。5位と9位にも浅草の地点がランクインしており、地価上昇の勢いはエリア全体に及んでいることが確認されます。
浅草エリアの著しい地価上昇の背景には、近年のインバウンド需要の爆発的な高まりが挙げられます。図表6の通り、直近10年余りにおける訪日外国人旅行者数の伸びは著しく、コロナ禍で一時的に大幅に減少したものの、2023年以降は回復が鮮明となり、2024年3月には、単月で初めて300万人を超える過去最多を更新しています。
図表7は、実際に訪日外国人旅行者が訪問した場所です。ターミナル駅を抱える「新宿・大久保」、「東京駅周辺・丸の内・日本橋」が入っているために順位としては5位ですが、図表8の通り、「観光地・浅草」の人気は非常に底堅いものがあり、訪日外国人旅行者による商業・ホテルの爆発的な需要の高まりが浅草エリアの著しい地価上昇に繋がっていると言えるでしょう。
（Ⅱ）政令指定都市トップの人口を誇る巨大都市のポテンシャル ～「桜木町」、「横浜」～
2位と3位は、桜木町駅（「みなとみらい21地区」に近接）と横浜駅の駅前に当たる横浜市中心部の地点です。
図表9の通り、そもそも横浜市の人口は大阪市をも上回り、都市としてのポテンシャルは東京都心以外の首都圏では「別格」です。また、横浜市は昼間人口と夜間人口の差が小さく、大阪市や東京都区部とは異なる都市構造を有している稀な巨大都市とも評価でき、それ故に「職・住・遊」各々の土地需要が旺盛である点も、横浜市中心部の著しい地価上昇に繋がっていると推察されます。
3位の地点付近では、国内初の「国家戦略住宅整備事業」にも認定された「THE YOKOHAMA FRONT」が2024年3月に竣工しました。なおも活発な開発が続く「みなとみらい21地区」も含め、横浜市中心部の動向には今後も注目です。
Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.東京23区上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成ⅱ.東京23区における地価上昇要因の傾向・特徴（「浅草」以外）
（Ⅰ）乗り入れ路線数は都内有数 将来性にも期待大の下町の大ターミナル ～「北千住」～
JR常磐線、東京メトロ日比谷線等、計6路線が乗り入れる大ターミナルである北千住駅周辺の地点が2位と17位にランクインしています。なお、乗り入れ路線数は「品川」等と並んで東京23区内で9位タイの多さで、もともとの利便性の良好さに加え、2012年の東京電機大学のキャンパス開設等も相俟って、ここ10年余りで急速に見直しが進んだ下町の代表的なエリアと言えます。さらに、北千住駅東口では、400戸規模のタワーマンションを建設する再開発計画が進められています。準備組合の段階ですが、未だ発展余地のある「伸びしろ」の大きいエリアと言えるでしょう。
（Ⅱ）共通点は「新駅」と「再開発」 オフィス街としての成長続く ～「泉岳寺」、「虎ノ門」～
ともに港区である泉岳寺と虎ノ門の共通点は、周辺で「新駅」が開業した点とそれに伴って大規模な再開発が進展している点です。泉岳寺駅周辺では実に49年ぶりとなる山手線の新駅として「高輪ゲートウェイ駅」が、また、虎ノ門では東京メトロ日比谷線の新駅として「虎ノ門ヒルズ駅」がそれぞれ2020年に開業しました。虎ノ門ヒルズ駅周辺の再開発エリア「虎ノ門ヒルズ」は2023年に全面開業を果たし、オフィス街としてのポテンシャルを向上させています。高輪ゲートウェイ駅前では、大規模複合開発「TAKANAWA GATEWAY CITY」が2025年3月の開業に向けて今も工事が進んでいます。オフィス街としてのポテンシャルアップを続ける港区の2地点の今後の地価推移が注目されます。
（Ⅲ）「100年に一度の再開発」で進化を続ける 都内屈指の巨大ターミナル ～「渋谷」～
活発な再開発が続く渋谷駅周辺の地点が複数ランクインしています。2023年には「Shibuya Sakura Stage」が竣工しましたが、「100年に一度の再開発」はまだ終わりません。代表的なものだけでも、2024年には「渋谷アクシュ」、2026年度には「道玄坂二丁目南地区再開発」、2027年度には「渋谷スクランブルスクエア・第Ⅱ期」が竣工を予定しています。「職」と「遊」に関連する需要が高水準で融合する稀有な街・渋谷の今後がますます注目されます。
ⅲ.東京都下上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成ⅳ.東京都下における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）旺盛な店舗需要が際立つ 「住みたい街」上位常連の超人気エリア ～「吉祥寺」～
人気の中央線屈指の乗降客数を誇り、都心近接の利便性に加え、日本さくら名所100選にも選定されている「井の頭恩賜公園」をはじめとした自然豊かな環境を享受できる吉祥寺駅周辺地点が上位を席巻しています。多摩地区を代表する商業集積地の一つでもあり、生活利便性の高さから居住地としての人気も高いエリアです。商業店舗の出店需要も常に旺盛で、2014年に京王井の頭線の新駅ビル「キラリナ京王吉祥寺」が開業した際には、98店のうち70店が吉祥寺初出店の店舗であったことも話題となりました（いずれも開業当時の数字）。「住みたい街」上位常連の居住地人気の高さに支えられた商業店舗需要の旺盛さが、吉祥寺エリアの商業地価の上昇に繋がっていると見られます。
（Ⅱ）多摩地区を代表する大ターミナル 再開発で街の魅力がさらに向上 ～「立川」～
吉祥寺と同じく、駅周辺の地点が複数ランクインしているのが立川です。やはり吉祥寺と同様、人気の高い中央線沿線の主要駅の一つですが、乗降客数ではその吉祥寺をも上回り、多摩地区を代表するターミナルとして確固たる地位を確立しています。直近10年間における大規模再開発の代表的事例は、2016年に竣工した商業・業務・住宅の複合再開発ビル「立川タクロス」です。駅直結且つ今も市内で最も高い建築物で、住宅部分の「プラウドタワー立川」（319戸）が当時の周辺相場を大きく上回る価格での早期完売を果たしたことも、中央線人気と立川エリアのポテンシャルの高さを改めて裏付ける象徴的事例として業界内でも大きな話題となりました。今後も注目のエリアと言えます。
（Ⅲ）京王線を代表するターミナル 駅地下化に伴う「駅前広場整備」も完了間近 ～「調布」～
中央線の駅が上位を席巻する中、注目されるのが京王線主要駅の一つである調布です。もともと新宿駅まで20分程度の都心近接の利便性に優れた立地ですが、近年の地価上昇の背景の一つになっていると見られるのが、2012年に完了した調布駅の「地下化」です。これにより、駅前に広場が設けられ、2017年には商業施設「トリエ京王調布」が開業しました。なお、「駅前広場整備」は2025年度末の完了予定です。完了後の地価推移にも注目が集まります。
ⅴ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成ⅵ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴（「桜木町」、「横浜」以外）
（Ⅰ）「リニア中央新幹線」への期待大 注目される今後の動向 ～「橋本」～
JR と京王線の2社3路線が乗り入れる相模原市のターミナルである橋本駅前の2地点がランクインしています。近年の大幅な地価上昇の背景には、JR東海が計画を進める「リニア中央新幹線」の新駅「神奈川県駅」（仮称）が橋本駅の南側（神奈川県立相原高校旧校舎跡地）で開業予定であることを受けた土地需要の高まりがあります。
図表13の通り、約13.7haを対象とした土地区画整理事業が進められており、工事が進んでいます。今後の焦点は、静岡県の反対を受けて大幅に遅れが生じている「リニア中央新幹線」の開業時期です。執筆時点では、JR東海は2027年の開業を断念する方針を表明しており、開業は早くても2034年以降となる見通しです。橋本駅周辺の地価動向とともに、今後の動向が注目されます。
（Ⅱ）首都圏有数のタワマン街の地位確立 今や県内屈指の人気エリアに ～「武蔵小杉」～
近年、大規模タワーマンションの建設が断続的に行われ、首都圏有数の「タワマン街」としての地位を確立した武蔵小杉駅前の2地点がランクインしています。ここ10年の間、主なものだけでも、「プラウドタワー武蔵小杉」（2015 年竣工・450戸）、「シティタワー武蔵小杉」（2016年竣工・800戸）、「パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデンタワーズ・イースト」（2017年竣工・592戸）、「同・ウエスト」（2018年竣工・613戸）等が武蔵小杉駅徒歩圏内で相次いで供給され、タワーマンションの活発な供給が商業地価の大幅な上昇に繋がっている典型的なエリアの一つと言えるでしょう。
ⅶ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成ⅷ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）県内随一の商業都市 東京以北最大規模を誇る巨大ターミナルの実力 ～「大宮」～
県内随一の商業都市である大宮駅周辺地点が複数ランクインしています。なお、1位の地点は地価水準でも県内トップです。在来線・新幹線の計12路線が乗り入れる大宮駅は東京以北最大規模を誇る巨大ターミナルで、通勤および生活の利便性の高さから居住地としての人気も非常に高く、オフィス、住宅、商業それぞれの土地需要が安定している点が大きな強みとなっています。
加えて、大宮駅周辺では複数の再開発が進展しています。「大宮駅西口第3－B地区再開発」では、大規模タワーマンション「大宮スカイ＆スクエア ザ・タワー」（総戸数522戸）等から構成される複合街区「大宮サクラスクエア」が整備され、2024年夏頃の完成が予定されています。また、隣接する「大宮駅西口第3－A・D地区再開発」でも、約230戸の住宅の他、業務・商業の機能を有する再開発ビルが2027年度に竣工する予定です。東口でも、「大宮駅東口大門町3丁目中地区再開発」が計画されており、2028年度竣工予定で業務主体のビルが整備される予定です。さらなる発展が期待される大宮エリアの地価推移には今後も注目です。
（Ⅱ）駅前の再開発効果も大 住宅地としてのブランド力も大きな強み ～「浦和」～
大宮に劣らず、複数地点のランクインを果たしているのが浦和です。商業・業務の集積度では大宮に劣るものの、埼玉県庁をはじめとする主要な行政機能が集積する浦和も、大宮と並んで土地需要が非常に旺盛なエリアです。特に、浦和区内の「岸町」、「常盤」、「高砂」といったエリアは県内随一の高級住宅地として著名で、文教地区としての治安の良さも背景に、住宅地としてのブランド力は大宮をも上回ります。足元では、この高級住宅地である高砂地区で進む「浦和駅西口南高砂地区再開発」に高い注目が集まっています。野村不動産・三菱地所レジデンス・大和ハウス工業が事業協力者として参画しており、分譲マンション「URAWA THE TOWER」（総戸数525戸）が整備される予定です（2026年4月竣工予定）。今後は、販売価格とともに周辺地価への波及効果にも注目が集まります。
ⅸ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成ⅹ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）都内隣接立地の強さ光る 県内屈指の高級ベッドタウン ～「本八幡」、「市川」～
市川市の本八幡駅と市川駅の地点が複数ランクインしており、特に本八幡駅北口の地点（八幡2丁目）は全体でも7位の上昇率となっています。市川駅および本八幡駅の北口方面に広がる「菅野」や「八幡」といった地区は、古くは別荘地として栄え、現在は高級住宅街として著名なエリアです。文教都市・学園都市としての色彩も濃く、住宅需要も旺盛なエリア特性を有しています。
その本八幡駅北口では、「本八幡駅北口駅前地区再開発」が検討されています。三井不動産レジデンシャル・東京建物・野村不動産・大成建設が事業協力者として名を連ねており、住宅870戸を中心とした複合施設が2030年度竣工予定で整備される計画です。また、国道14号線北側の街区では「本八幡E地区再開発」の検討も始まっており、三菱地所レジデンスが事業協力者として参画しています。従前からの安定した土地需要に加え、こうした将来性への期待も近年の大幅な地価上昇に繋がっていると見られます。
（Ⅱ）人口は中核市最大 再開発で成長を続ける「商都・船橋」のポテンシャル ～「船橋」～
市川市と並んで、多数の地点がランクインしているのが船橋市の地点です。県庁所在地である千葉市の「県都」に対して、商業施設の充実さから「商都」と形容されることも多い船橋市は、全国60余りの中核市の中で最大の人口を誇る千葉県を代表する大ターミナルです。商業・業務・住宅それぞれの土地需要が旺盛でポテンシャルの高い船橋市の中でも特に高い上昇率を示しているのが、全体でも10位にランクインしている船橋駅前の地点です。足元では、船橋駅前にあった百貨店「西武船橋店」の跡地における超高層マンション開発計画「船橋市本町1丁目計画」に注目が集まっています。大和ハウス工業が地上51階建の677戸のタワーマンションを建設する計画で、2024年10月着工、2028年3月竣工予定のスケジュールとなっています。高さ200m級となる予定で、完成すれば千葉県内でトップの高さを誇るタワーマンションとなります。なおも成長を続ける「商都・船橋」の今後の地価推移が注目されます。
Ⅳ.東京23区上昇率ランキング・トップ100地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成
東京23区内では、都心5区内の地点がトップ100の半数強を占めており、都心部の土地需要の強さが確認されます。
都心5区以外では、山手線主要駅である池袋駅を有する豊島区、上野駅のある台東区、日暮里駅のある荒川区のランクイン率の高さが確認されます。また、中野駅のある中野区、荻窪駅のある杉並区のランクイン率の高さは中央線の沿線人気の高さが表れていると見られ、沿線の人気や駅のターミナル性の高さが土地需要を左右している傾向が鮮明と言えます。
Ⅴ.東京23区以外の4エリアの上昇率ランキング・トップ100地点
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成
横浜市以外のエリアでは、東京都武蔵野市、神奈川県川崎市、千葉県市川市、同船橋市のランクイン率の高さが目立ちます。いずれも、周辺を代表する商業集積地を備えるターミナル駅を有するエリアです。また、千葉県では「その他」が11％と高い点が特徴的です。浦安市、習志野市といった都内近接エリアの他、君津市や木更津市といった割安感のある郊外部の地点が複数ランクインしているためです。
東京23区以外のトップ100地点のうち3割程度を占めるのが横浜市で、前述の通り、東京都区部以外では別格のポテンシャルを有している点が表れています。横浜駅がある西区の高さが目立ちますが、住宅が主力の区も多い中で、複数の区の地点がランクインしている点は高く評価されます。
当社では、土地取引の基準である地価動向について、今後も定期的な観測を続けていきます。
提供：法人営業本部 リサーチ・コンサルティング部
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