グリーンビルディングの需給動向から考える脱炭素時代のオフィス市場 Ⅲ

1.「Sustainable Development Goals」の略。「持続可能な開発目標」として17の目標、169のターゲットで構成されている。
2.地球温暖化の原因となる代表的な温室効果ガスである二酸化炭素の排出量をゼロにしようという取り組みのこと。
3.二酸化炭素等の温室効果ガスの排出量から、植林、森林管理等による吸収量を差し引き、合計を実質的にゼロにすること。
4.環境(Environment)、社会（Social）、統治(Governance)＝ESGに配慮している企業を重視・選別して行う投資のこと。
5.建設や運営にかかるエネルギーや水使用量の削減、施設の緑化等、建物全体の環境性能が高まるよう最大限配慮して設計された建築物のこと。便宜上、本レポートでは「第三者認証機関による審査を通じた環境認証を取得したビル」の意で使用、定義。

図表1と図表2は日本不動産研究所が実施した投資家向けのアンケートの一部で、「ESG投資に適した不動産」の「そうでない不動産」と比較した場合の投資家が認識する賃料収入と賃貸事業コストの「現在」（2022年4月時点）と「10年後」の予想をグラフ化したものです。

「現在」に着目すると、「ESG投資に適した不動産」でも賃料収入は「特に違いはない」との指摘が80％超を占めている一方、賃貸事業コストは「1～5％程度高い」、「6～10％程度高い」、「10％超高い」とする指摘が合計で50％程度となっています。つまり、「現在」においては、「ESG投資に適した不動産」の事業採算は低くなるという実態が垣間見えます（ただし、省エネによる運営コスト圧縮の効果等によって、むしろ事業コストは「低い」とする指摘も10％程度は認められ、ケースバイケースの側面もあります）。

「10年後」の指摘を見ると、大半の投資家が賃料収入は高くなると予想しており、将来的には「ESG投資に適した不動産」の事業採算は改善に向かうことが見込まれています。
図表3は「ESG投資に適した不動産」に投資家が期待することを質問した結果です。

「不動産価値への影響」が突出しています。テナントビルを想定すると、「不動産価値」とは詰まるところ「賃料水準」であると考えられます。図表1の結果からも、現時点においては、グリーンビルディングはその供給や運営に要するコストに見合うだけの賃料水準にはまだ達していない状態と見られます。

図表2の結果から、将来的には不動産価値（≒賃料水準）が高まる可能性が高いと予測されますが、賃料への適正な転嫁を通じた事業採算性の向上をできる限り早期に果たすことが供給サイドにとっての当面の課題と言えそうです。コロナ禍以降、テレワークの定着等によってオフィス需要が弱含み、テナント獲得競争も激しさを増す中、こうした環境対応に要するコストの捉え方や賃料転嫁に向けた取り組み等、今後のサプライヤー各社の戦略も注目されるところです。

2.需要サイドから見た課題

第2回のレポートでは、グリーンビルディングへの需要が高まっている背景の一つに各企業が推進している脱炭素化への取り組みがあると指摘しました。本レポートでは、各企業の脱炭素化への取り組みの実態の把握を通じて、需要サイドから見た課題を確認していきたいと思います。

内閣府は2022年3月に帝国データバンクを通じて国内企業1万社を対象とする大規模なアンケート調査を実施しています。以下の（参考）の通り、幅広い業種や規模の企業から回答を得られており、現時点における国内企業の脱炭素化への取り組みに関する平均的な実態を把握する上で参考に値する資料と考えられます。図表4は脱炭素化に向けた取り組みの現状です。

非上場企業では取り組みが十分には進んでいないことが窺える結果です。また、上場企業でも1/4超の企業ではほとんど着手できていない実態が確認されます。
図表5は取り組みを進める上での課題、図表6は取り組みを開始する上での課題です。

いずれにおいても、「必要なノウハウ、人員が不足している」がトップの理由です。図表6の「どのレベルまで対応が必要かわからない」も、背景には知見・知識の不足等があると推察され、ノウハウや専門人材の不足に関連した理由と言えます。環境配慮に関連する説明責任等が強く意識されるようになってからの日がまだ浅いこともあり、対応に苦慮している企業も少なくない実態が窺えます。

「投資・運営コスト増への対応が困難である」の背景には、脱炭素化に関連して負担が増したコストの自社製品やサービス等への価格転嫁を通じた増収や増益、財務改善等の、言わば「目に見える直接的なメリット」を享受するには至っていないと考えている企業が多いことがあると推察されます。

図表7は国土交通省が実施したアンケートの一部で、テナント企業側に「ESGに適した不動産への入居促進策」を質問した結果をグラフ化したものです。

「優秀な人材確保、長期雇用安定に寄与、従業員の満足度や業務生産性が向上にすることがわかる検証結果や好事例等の情報開示」がトップの理由です。

環境対応への取り組みは短期的且つ直接的なメリットの享受に結び付きづらい（又は実感しづらい）側面があることが大きな課題となっていることが窺えます。

今後を考える上では、各企業の自助努力に期待するだけでなく、好事例の紹介・発信等の啓蒙活動、企業価値や業績面への好影響に関する検証・分析や研究成果の公表等、行政や関連団体、研究機関等の果たすべき役割も大きいと考えます。

3.ESG投資の現在地と課題

第1回、第2回のレポートにおいて、需給双方の動向に大きな影響を与えている要因の一つとしてESG投資の高まりがあると指摘しました。ここではESG投資の現状と課題を整理します。

図表8は、年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）[1]がESG投資を行う上で採用している5つのESG指数[2]の2017年4月～2022年3月を対象期間とした運用成績（収益率）の一覧です。TOPIX（東証株価指数）[3]を市場平均と見なして比較すると、全ての指数で同期間における市場平均をアウトパフォーム（運用成績で上回っている）していることが確認されます。

GPIFという一機関投資家に限定した事例ではありますが、少なくともESG投資の今後の一層の拡大を期待させる好事例の一つと捉えることはできると考えられます。

しかしながら、投資の歴史の浅さ故の課題もあります。現時点において各方面から比較的多く指摘されている課題として主に以下の3点が挙げられます。

特に①と②に関しては、今後の改善が期待されます。各方面の最新の動向については引き続き高い注目を払っていく必要があると考えます。

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[1] 年金福祉事業団を前身として2006年4月設立。資産構成割合は国内債券、外国債券、国内株式、外国株式25％ずつ。
[2] 企業が公開する非財務情報等に基づき、指数会社が企業のESGへの取り組みを評価して組み入れ銘柄を決める指数のこと。
[3] 「Tokyo Stock Price Index」の略。日経平均株価と並ぶ日本の代表的な株価指標。東京証券取引所に上場する銘柄を対象として算出・公表されている株価指数。1968年1月4日の時価総額を100として、その後の時価総額を指数化したもの。