日銀が昨年12月にイールドカーブ・コントロール（YCC）の運用見直しを決め、各行が住宅ローンの固定金利を一段上げるなど影響が出ている。日銀総裁が4月に代わり、日本の金融政策は一つの節目を迎える。海外の投資家は日本の不動産市場をどうみているのか。ジョーンズラングラサールの大東雄人シニアディレクターに見解を聞いた。2回に分けて掲載する。

―昨年12月の日銀の政策修正をどうみる。

大東氏　長期金利の指標となる10年もの国債の利回りが0.5％程度に上がったが、修正措置は寝耳に水かと言えばそうではない。米国など国外で金利はすでに上がっており、多くの海外投資家が日本でも同じ流れになると予想していた。

そもそも日銀が金利を低く抑えるために10年国債を買うのを止めることは事前に告知できない。国債価格が下がるのを投資家に知らせれば一斉に売り浴びせられるため、YCCの運用見直し措置は「サプライズ」にならざるを得ない。

―欧米などの利上げ幅に比べれば日本は微増だ。

大東氏　日本の上げ幅は現段階で0.25％が1回に過ぎず、0.5％、0.75％と大刻みに上げる欧米の措置に比べればさざ波程度だ。投資家らに追加修正への警戒心を呼び起こした点は懸念されるが、日本が抱える膨大な債務などを勘案すれば日銀は大きくは上げられないだろう。

相対的に日本市場の魅力は失われていないと考える。3月9、10日に次の金融政策決定会合が開かれるが、企業の決算期のためサプライズ的政策を打ち出せないという見方がある。一方、現総裁の任期中最後の会合であり何かが起きるとの声もある。

―日本の不動産投資市場の現状をどうみる。

大東氏　欧米を中心とする海外では急速に金利が上がり、10年国債と不動産の利回りが逆転しているような市場もある。長期金利の上昇を受けて不動産のリスクプレミアムが上昇しているケースもある。そうした市場に比べ日本の不動産市場には投資妙味があると考える海外投資家が現時点で多い。

21年から22年にかけて日本市場の投資ボリュームは大きく縮小したにも関わらず、海外投資家の投資額はさほど減っていない。海外の投資家は日本市場を強気にみている。その姿勢は昨年12月の金融政策修正後も変わっていない。

―金利動向が東京都心のオフィス市場にどう響く。

大東氏　金利の上下動がオフィス市場に及ぼす直接的な影響は小さいと考える。ただ海外諸国は金融引き締めへと動いており、GAFAなどIT企業や金融機関らが人員削減を急いでいる。日本でも金融緩和縮小という大きな流れのなかで財務基盤がぜい弱な企業らの業績が悪化し、そのことが都心５区のオフィスのリーシングに現れる可能性がある。欧米の景気減速が顕著になれば都心ビルのテナント需要に響いてくる。

―都心５区の空室率は上昇基調が続く。

大東氏　今年と25年に多くのオフィス床が出回る。現状では都心の空室率は3％台後半だがここからさらに空室率は上がり、賃料への下押し圧力になるだろう。ただコロナ禍も4年目となり賃料の下落余地は限定的だと考える。

日本企業の間にもテレワークがだいぶ普及し、床を返却する動きもここからさらに大きくは広がらないだろう。空室率が上がって賃料が弱含むことでテナント需要が再び戻る動きも一部にみられる。この先5年も10年も賃料が下がり続けるとは考えていない。賃料下落は続きそうだが、そのペースは緩やかになるとみている。

（提供：日刊不動産経済通信）