不動産売却とは？売却までの流れと方法｜家や土地を売るときに知っておくべき手続きと注意点

個人や法人が所有している居住用・投資用・事業用などの不動産を売却することを指します。 不動産売却は、広告実施や契約手続き等、所有者が自ら行うことも可能ですが、専門知識を要する場面も多く、すべてを自分自身でこなすのはかなり大変な作業になります。また契約や引渡し手続きの複雑さから、専門家が介入しなかった場合はトラブル発生の可能性も高まり、その解決には相当な労力を要します。
ですので、実際には不動産売却時にはプロである不動産仲介会社へ依頼し、広告・集客～買主様との調整、契約手続き等の段取りを担ってもらうケースがほとんどです。

自宅や土地などの不動産を売却するためには、主に以下のような手順を踏まなければいけません。

• 1. 売却相談をする
• 2. 査定・物件の確認・調査を受ける
• 3. 媒介契約を結ぶ
• 4. 売却活動の準備
• 5. 売却活動
• 6. 購入希望者と売買契約を締結する
• 7. 売買契約後の手続きを行う
• 8. 残代金の決済・引き渡しを行う

上記の項目を見て「難しそう」「面倒そう」と思われた方もいらっしゃるかと思います。確かに不動産売買は専門用語や法律用語が飛び交う世界であり、はじめての方には若干とっつきにくく感じられますが、着実に手順を踏んでいけば大丈夫。それぞれ具体的に何をすべきなのか？どんな注意点があるのか？手順ごとに詳しく解説していきます。

物件のコンディションを整えたら、いよいよ販売活動スタートです。
契約をした不動産会社によって、インターネット上やチラシなどで物件情報が掲載され、購入希望者が現れるのを待ちます。

どんな風にインターネットに掲載されているのか、チラシではどんな表現なのかも、不動産会社に確認することも可能です。
見栄えなどはプロの不動産会社に任せるとしても、「明らかに日陰の写真で暗いから写真を取り直してほしい」など、売主からも改善要望して良いでしょう。

インターネットやチラシのほかに、不動産会社では物件を探している人に対して紹介や営業活動を行います。

購入希望者が見つかったら不動産会社から連絡が入り、物件の内見、条件や引き渡しスケジュールなどの調整、そして売買契約という流れになります。

とくに重要なのは内見。買主は内見時に物件の良し悪しを見極めて購入するか否かを決めます。第一印象を良くするためにも掃除や整理整頓は事前に行っておきましょう。また、物件の特徴をしっかりと説明できるように準備しておくことも大切です。

内見当日は身だしなみとマナーにも気をつけて対応し、物件の魅力をしっかりと伝えましょう。
特に住んでいる人にしかわからないポイントを伝えられると好印象です。
とはいえ、押し売りのようになってしまうと購入希望者は引いてしまいます。売り込む感じではなく自然に物件の特徴を伝えるよう意識してみてください。

物件の内見を行った購入希望者から「購入したい」という申し出があれば、不動産会社を通じて契約に向けた細かい条件（価格の交渉や引き渡し日など）などの調整を進めていきます。

「条件交渉に自信がない」「初対面の人と話すのが苦手」という方でも問題ありません。不動産会社の担当者が購入希望者としっかり話をしてくれるはずです。希望がある場合や先方が出してきた条件に納得できない場合などは、きちんと不動産会社に伝えましょう。

条件を調整後に、売主と購入希望者の間で合意が形成されれば売買契約を締結します。こちらも不動産会社を介して行いますので、担当者に従って契約を進めてください。

売買契約後には、主に以下のような手続きを行う必要があります。

• 既存ローン完済の手続き（抵当権の抹消）
• 測量手配
• 引っ越しの手配

それぞれ、詳しく説明いたします。

・ローン完済の手続き
不動産を引き渡すためには所有権を売主から買主に移さなければいけません。抵当権を抹消して買主に移転登記するためには住宅ローンが完済されている必要があります。ローンの残債がある場合は登記手続きまでに 返済しておきましょう。 手持ちの現金がなく今すぐ返済できる状況でなくとも、引き渡し時に買 主から物件の代金を受け取って、それを返済に充てることもできます。

・測量手配
不動産を売却する際には敷地の面積や隣地、道路との境界を明らかにするために測量が必要となることがあります。不動産会社あるいは買主から要望があった場合は測量の手配も行いましょう。

・引っ越しの手配
引き渡し物件に住んでいる場合は、入居日までに買主が入居できるように引越しの段取りもしっかりと行なってください。

引き渡し日には売主と買主、不動産会社、司法書士が金融機関に集まって移転登記などに必要な書類の確認を行い、残代金の決済を行います。
ローンの残債がある場合は残代金を受け取った後に清算します。
それが済んだ後に司法書士が移転登記手続きを行い、残代金の領収書と鍵を買主に渡して引き渡しとなります。

難しいように思われるかもしれませんが、こちらも不動産会社の担当者と司法書士の指示に従っていれば問題ありません。一連の手続きが終了したら晴れて物件の売却が完了します。

また、登記手続きはオンラインで行うこともできます。
はんこ廃止の動きやコロナ禍の影響を受けて、今後は主流になる申請方法かもしれません。

参考サイト：法務省：不動産登記の電子申請（オンライン申請）について

不動産を売却する際にはさまざまな費用が発生します。特に次の3つは必ず必要となってきますので、あらかじめ確認しておきましょう。こちらも不動産会社に聞けば詳しく教えてくれます。

・仲介手数料
売買契約が成立した際に不動産会社に支払う報酬です。

・税金
所得税や住民税、消費税などが挙げられます。

・諸経費
登記費用や引越し費用など、不動産を引き渡すためにかかった上記以外の費用です

物件の売却を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。不動産会社にとっては、この仲介手数料が収益となります。

金額は売買価格に応じて変動し、宅地建物取引業法によって以下のように上限額が決められています。

たとえば5,000万円（税別）でご自宅が売れたと仮定しましょう。この場合、仲介手数料の内訳は以下のようになります。

①200万円以下の部分＝200万円の5％＝10万円
②200万円以上400万円以下の部分＝200万円の4％＝8万円
③400万円以上の部分＝4,600万円の3％＝138万円

よって、仲介手数料の上限は、①＋②＋③＝156万円となります。

ちなみに、この①＋②＋③は煩雑なので、仲介手数料は「取引価格×3％＋6万円」という計算式で算出することも可能です。

なお、売買価格には消費税が含まれません。報酬額には消費税が別途かかります。
上記のケースで消費税が10%であれば、156万円＋15万6000円となります。

不動産を売却する際には以下のようなさまざまな税金がかかります。

• 譲渡所得税（住民税・所得税）
• 印紙税
• 登録免許税
• 消費税

・譲渡所得税（住民税・所得税）
不動産を売却して売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されることがあります。
譲渡所得とは土地や建物といった不動産など特定の資産を譲渡して得た所得のことで、この所得に課税される税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税の内訳は、所得税と住民税に加えて現在は復興特別所得税が課税されることになっています。

課税対象となる金額は、以下の計算式で計算されます。

税率は、不動産の所有年数が5年を境に適用される税率が異なります。

（※注）2013（平成25）年から2037年までは、上記の他、復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）が課されます。

譲渡所得税は以下の計算式で計算されます。

納税は、売却益を得た翌年の３月１５日までに行う必要があります。

・印紙税
印紙税法に基づき、売買契約書などの文書に課税される税金です。
書面に貼り付ける収入印紙を購入する形式で納税します。

・登録免許税
登録免許税は不動産を登記する際に納める税金です。

不動産を売却する際、売却する不動産に住宅ローンなどの担保として金融機関の抵当権が設定されている場合は、不動産の引き渡し時にローンを完済してその抵当権を抹消しなければなりません。抵当権は登記されているので、抵当権の抹消にあたっては抹消登記という登記申請を行います。すべての登記手続きの際、国に納める税金が登録免許税ですので、抹消登記の際もこの税金がかかります。

抵当権抹消登記の場合、登録免許税は不動産1件につき1,000円です。土地と建物はそれぞれ別の不動産とされ、また土地は1筆（登記簿に1つの地番として独立して登記された土地）を1件とします。

●登録免許税の計算例
一戸建ての住宅で2筆の土地に1件の建物が建っている場合、対象不動産は3件となり、抵当権抹消にかかる登録免許税は合計3,000円となります。

・消費税
不動産売却時には仲介手数料に対して、消費税がかかります。
不動産会社に手数料を支払う際に、消費税も一緒に支払います。

譲渡所得税に関してはご自身で確定申告をした上で納税します。正しく申告しないと追徴課税というペナルティが課せられたり、脱税とみなされて刑事罰が課されたりするリスクがありますので、しっかりと申告しましょう。申告の方法などに関して不明点があれば、税理士や税務署に尋ねてみてください。

詳しい税額や計算方法は国税庁のホームページに掲載されています。軽減税率などの制度が適用されるケースもあるので、事前に確認しておきましょう。

仲介手数料や税金以外にも、物件を引き渡せる状態にするための費用や書類作成にかかる費用などの諸経費が必要です。代表的なものに以下5つがあります。

• 証明書などの取得費
• ローン返済費用
• 抵当権抹消費用
• 引越し費用
• 測量費

それぞれ詳しく解説いたします。

・証明書などの取得費
印鑑証明書や固定資産税評価証明書などの取得費が必要になります。

・ローン返済費用
売却物件のローンが残っている場合、抵当権を抹消するために残債を一括返済しなければいけません。ローンの残債分の金額と繰り上げ返済手数料を支払う必要があります。

・抵当権抹消費用
先ほどご説明した抵当権抹消のための登録免許税のほかに、この手続きにかかる司法書士への報酬などの費用が発生します。

・引越し費用
住んでいるご自宅を売却する場合は引き渡し日までに引越しをしなければいけません。作業を業者に依頼する場合は料金がかかります。

・測量費
不動産を売却する際には隣地との境界線を明らかにするために測量を行うケースもあります。その場合は、測量士や土地家屋調査士に支払う報酬などが必要となります。

ほかにもハウスクリーニング代やリフォーム・修繕費用、引越しの際に出た不用品の処分費用など、さまざまな費用がかかる可能性があります。

どれほどの費用が必要なのかは物件の状態や引越し先、取引条件などによって異なります。いずれにせよ、不動産を売却する際にはある程度の出費があることは念頭に置いておきましょう。

不動産を売却する際に必要な書類は以下7つです。

• 住宅ローン償還表
• 身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
• 登記済証 、登記識別情報
• 固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書
• 土地測量図、境界確認書
• 建築確認証、検査済証、建築設計図書など
• 耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

それぞれ詳しく解説していきます。

住宅ローン償還表は、住宅ローンの返済予定が書かれた書類です。
不動産会社はこの書類を見て返済状況を把握し、売買が可能かを判断します。

借り入れをしている期間中に金融機関から定期的に送られてきます。

特に住宅ローンの残債があって、売却価格がそれを下回る場合、抵当権を外すことができないので、買主への移転登記も不可能となります。残債を一括返済するか、新しい住居に引っ越す場合は「住み替えローン」を活用して清算する必要があります。

不動産会社では売却価格がローンの残債を下回って移転登記ができないというリスクを回避するため、住宅ローン償却表の提出を求めるケースがあります。

身分証明書（運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）、実印、印鑑証明書、住民票などは本人確認のために必要となります。

不動産売買を行う場合、媒介契約や売買契約の締結時など、使用する機会が数多くありますので、必ず用意しておきましょう。

いわゆる「権利書」と呼ばれるものです。売主が本当にその物件の所有者かどうかを証明するために必要です。

登記済権利証は登記が完了した際に法務局から受け取る書類です。2005年以降は「登録識別情報」に切り替わっており、同じく法務局から通知されます。

不動産会社との媒介契約を締結する、あるいは買主と売買契約を結ぶ際に、物件の所有者が売主になっているかを確認するために必要となります。
また、物件を引き渡す際には移転登記手続きを行うため司法書士に渡します。

もし紛失した場合には、再発行をすることはできません。司法書士や公証人によって本人確認情報を作成してもらって手続きをする必要があります。
権利書がないと話が進まないので、まずは書類の有無を確認し、紛失してしまった場合は大至急対応してください。

固定資産税・都市計画税の納税額の確認や登録免許税の算出に使う書類で、毎年役所から送られてきます。

不動産を売買する場合は、固定資産税納税通知書、固定資産税評価証明書に従って売主と買主で按分して納税します。
買主分の負担額は買主に提示する「重要事項説明書」に記載しなければいけません。

按分割合は引き渡し時期によって異なりますので、それぞれの納税額を算出するために必要となります。

売買対象となる土地や家屋の面積や範囲、隣地・道路との境界線を確認するために必要な書類です。

のちのちトラブルを防ぐために、「どこからどこまでが自分の敷地か？」を明らかにしておくことは非常に重要です。
土地測量図や境界確認書があれば面積や隣地・道路との境界線を確認することができます。

書類が見当たらない、もしくは先祖代々受け継がれてきた不動産であるために測量図や境界確認書が存在しない場合は、測量を行なって新たに作成する必要があります。

物件を建てる際に役所から発行される建築確認証、建築会社が作成した物件の設計図や工事記録書、完了検査に合格したことを証明する検査済証などは必須書類ではありませんが、建物が法令や基準に従って建築されていることを証明できるものなので、買い手に提示する資料として有効に使えます。

リフォームやリノベーション、修繕を行なっている場合は、その内容がわかるような資料も提示することで、買い手の安心感につながります。

こちらも必須ではありませんが「耐震性が十分備わっている」「アスベストなどの有害物質が使用されていない」という安全性は買い手にとってプラス要素です。スムーズに売買契約につなげるために有効に働く可能性があります。

不動産をスムーズに売却するポイントは以下の2つです。

• ハウスクリーニング
• ホームステージングをしておく

これらの対策を行なっておけば、好条件で取引ができる可能性が高くなるので、販売活動を行う前に検討してみてください。

必ずしも査定額が上がることが保証されるわけではありませんが、家の中をきれいにする「ハウスクリーニング」を行なうことで、買い手の印象が良くなりスムーズに売却できる可能性が高くなります。

特にキッチンや浴室、洗面化粧台といった設備は汚れていると不潔な印象を与えてしまいマイナスイメージにつながります。プロが清掃作業を行うハウスクリーニングを行えば、こうした設備もきれいになって購入希望者の物件に対する印象がアップします。レンジフードやエアコン、バルコニーなど普段は手が回らないような隅から隅まで掃除するので、細かいところを見られても安心です。

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最後に不動産を売却する際の注意点を3つお伝えします。以下のことを押さえておかないと、のちのちトラブルになったり、なかなか物件が売却できなかったりといったことが考えられます。

• 売り手にとって不利益な情報も正確に伝える
• 販売開始から売却まで6か月の期間をみておく
• 売却活動の開始前に不動産会社に売却相談をする

それぞれの注意点について詳しく解説していきます。

物件に不具合があれば売値が下がる可能性があります。不利なことは隠しておきたい気持ちにもなりますが、不動産を売却する際には、良いことも悪いことも包み隠さず買主に伝えることが重要です。

特に雨漏りやシロアリ被害などが発生していることを知っていたにも関わらず、それを買主に伝えないまま引き渡してしまうと「契約不適合」に該当し、契約解除や損害賠償請求に発展するリスクが高くなります。

また、隠すつもりがなくても、売主が瑕疵を見落としている可能性も考えられます。この場合でも契約不適合になる恐れがあります。インスペクション（建物状況調査）などの制度を利用して物件に不具合がないか、経年劣化が生じていないかを第三者に確認してもらうことが効果的です。

2020年4月1日に民法が改正され、「瑕疵担保責任」が「契約不適合」に変更となりました。改正前の瑕疵担保責任とは「隠れた瑕疵」があった場合に売主が責任を負うという性質のものであり、売主が意図的に瑕疵を隠して引き渡した場合には買主が損害賠償や契約解除を求めることができます。

たとえば、雨漏りが発生しているのを知っていたにも関わらず、その事実を隠して売却したケースでは責任が問われます。ただし、見落としていた場合は免責となっていました。

一方、改正後の契約不適合では「契約の内容に適合しない」ケースにも範囲が拡げられています。つまり、売主が隠すつもりはなかった不具合に関しても責任が問われることになります。また、買主は損害賠償や契約解除だけでなく、代金の減額も要求できるようになりました。瑕疵を理由に値引きを言い渡される可能性もあります。「知りませんでした」「見落としていました」という言い分は一切通用しなくなったのです。

瑕疵担保責任が契約不適合に変わったことで、より買主の権利が保護され、売主が負うべき責任が重くなりました。

隠す意図があったにせよ、なかったにせよ、引き渡した物件に不具合があることが発覚した場合は大きな不利益を被る危険性があります。必ず物件の状態は細かくチェックしておきましょう。

不動産は金額が大きいために、すぐに売れるものではありません。不動産会社に仲介を依頼して売却するまでには平均で2～6か月ほどの期間がかかることを念頭に置いておいてください。地道に販売活動を続け、購入希望者が現れるのを待つ必要があります。

買主は良さそうな物件が見つかったら、まずは不動産会社を通じて売主に問い合わせをします。多くの場合は販売活動を開始してから3か月以内にはなにかしらのアクションがあるものです。

仮に売りに出してもなかなか問い合わせが来ない場合は、物件の魅力が伝わっていない、販売価格が高すぎる、あるいは不動産会社が販売活動を怠っているなど、なんらかの問題が生じている可能性もあります。

3か月以上経過しても問い合わせがない場合は、不動産会社に連絡を取って状況を確認してみましょう。その上で、条件や販売価格の見直しも検討してみてください。

購入希望者が現れるのを待ちつつも、逐一状況をチェックして改善できるところを改善していくことがスムーズに売却するためのポイントです。

不動産会社はいきなり査定を行い、媒介契約を締結して販売活動を開始するということはありません。無料で売却に関する相談を受け付けてくれます。

まずは不動産会社に足を運んで、自宅を売却したい旨を相談しましょう。不動産取引の経験がない方がほとんどなので、不動産売却の流れや必要な手続きなどを丁寧に教えてくれるはずです。

不動産売買は単純なものではありません。物件によって取るべき販売活動のスタイルや行わなければいけない手続き、用意しなければいけない書類や段取りも変わります。まさに千差万別です。

不動産会社ではさまざまな事例があり、スタッフそれぞれが経験に長けていて独自のノウハウを持ち合わせています。状況に合わせて専門的なアドバイスをくれたり、より好条件で売却できる方法を教えてくれたりしますので、まずは相談してみましょう。

ノムコムでも不動産売却の無料相談を受け付けています。はじめての方でもわかりやすくご説明し、適切なアドバイスをさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。

不動産を売却するためにはさまざまな手順を踏まなければならず、注意すべき点も少なくありません。しかし、専門家の力を借りながら一つひとつの段階を着実にこなしていけば、トラブルなくスムーズに物件の引き渡しまで進めることができます。

さまざまな事柄を紹介しましたが、行動してみなければ始まりません。まずは不動産のプロにご自宅の売却について相談してみましょう。