日銀短観から考える今後の不動産市場

4月1日に2022年3月調査 日銀短観が発表となりました。新型コロナ・ウクライナ情勢と不安定な経済情勢の中、企業の現状や先行きの見通しをまとめています。本レポートでは、短観から見える不動産市場への姿勢について検討したいと思います。今回は2部に分けた一回目で、短観の性格と、選択した項目の概略について記載します。

【サマリー】

●日銀短観の調査項目の中でも「設備投資」「土地投資額」「新卒採用」「雇用DI」「貸出態度DI」に着目し、不動産市場を検討します。

●「設備投資」「土地投資額」「貸出DI」の3月回答は、コロナ前の水準ではないものの、10年単位でみた場合、堅調であると考えます。

●「雇用DI」では、全般的には人不足の状況ですが、「新卒採用」は非製造業が製造業と比較して強気の状況となっています。

●雇用や採用、現在の失業率を勘案すると、たとえ完全失業率が低下してもオフィスワーカーの数自体が変化しない限り、オフィスの空室率はコロナ前の水準に至らない可能性が高いと思われます。

Ⅰ.日銀短観と長期的な景気動向との関連

日銀短観は、正式名称を「全国企業短期経済観測調査」といいます。日本銀行が行う、全国の約1万社の企業を対象とした企業動向の調査です。実数のほか、景気が「良い」と答えた企業の割合から「悪い」と答えた企業の割合を差し引いた指数DIで結果を表している項目も多く、実際の景気をよく反映しているといえます。

下記「日銀短観DIと景気後退(図表Ⅰ)」では、短観での景気の悪化回答(グラフがマイナスかつ右下がりの部分)が、内閣府が設定する景気後退期[1]と重なっている様子を見ることができます。


[1] :内閣府が設定

Ⅱ.今回の日銀短観について

1.概要

大企業の業況判断DIは、製造業、非製造業とも7四半期ぶりに悪化しました。ウクライナ問題、資源価格の高騰やオミクロン株の流行などが企業の景況感を押し下げたものと思われます。

さらに、3か月後の見通しでは、大企業の製造業で5ポイントの悪化、非製造業で2ポイントの悪化が見込まれています。

事業計画の前提となっている想定為替レート(全規模・全産業)は111.93円/ドルとなっています。4月26日現在の水準である127円/ドルとは大幅な差異があり、企業業績に与える影響も大きくなることが想定されます。

2.不動産市場にとくに関連する事項と概略

不動産市場を検討するために、短観の調査項目の中でも、とくに不動産への投資に関連する「設備投資」、直接の投資である「土地投資額」、オフィスワーカーに関連する「「新卒採用数」「雇用DI」、設備投資の実現性や業界の好不調をあらわす「貸出態度DI」に着目したいと考えます。

本書では概略をお伝えし、各産業については次回のご連絡とさせていただきます。

ⅰ.設備投資

事業法人にとって不動産への資金の投入は、設備投資の一環であることが多いため、その動向は売買・賃貸双方の市場に影響があるものと考えます。

まず昨年度(2020年度)の設備投資の状況を見ると、数では数パーセント程度である大企業が、投資額では60%以上を占めます。平均投資額は50億円前後となっています。実績においては、全規模、大企業[2]、製造業・非製造業ともに前年(2019年度)比8~10%程度減少しました(図表Ⅰ‐Ⅱ③)。分母が減少するため、2019年度と同水準になるためには9~11%程度の上昇が必要になります。

2020年3月末年度の設備投資の予想を、短観の「実績ベース」と「回答ベース」から行います。

まず「実績ベース」では「2021年度の前年比予測(実績ベース)[3]」(同⑥)を算定しました。製造業は+20%以上、非製造業も+10%以上となっています。

また「回答ベース」では、前年同月の回答と比較した「2021年度の前年比予測(回答ベース)」(同⑦)を算定しました。こちらも同じく製造業が+10%以上、非製造業が+5%前後となっています。

これらを勘案すると、一昨年度よりも設備投資が増加するのは確実ではありそうです。一方、予想レンジは、コロナ前への回復をはさんでいます。したがって、コロナ前の水準を超える可能性もある一方、非製造業は2019年度の水準の回復には至らず、製造業も同水準程度にとどまった可能性もありそうです。



[2] 資本金10億円以上

[3] 図表Ⅰ‐Ⅱ⑥の計算に使用した「換算率」は同⑤で算定しています。

今年度(2021年度)の実績は次回6月の調査で確定します。今回の調査に対する企業の答えは、期末に確定する「実績」に対して想定した「3月回答」となります。例年、「実績」と「3月回答」とに発生するずれを修正する率を換算率(同⑤)とし、2016~2018年を調査して算定しています。

ⅱ.土地投資額

土地投資額については、設備投資の中で独立した項目として調査がなされています。固定資産新規計上ベースとなっており、販売用不動産は含まれません。また国内に限ったものではありません。

2020年度は製造業で減少する一方、非製造業は、不動産業や建設業が含まれることもあり増加しています。とくに大企業では31%と高い伸びを示しています(図表Ⅰ‐Ⅲ‐1③)。2021年度は製造業が高い伸びとなることが想定される数値を示しています(同⑥⑦ 換算率の考え方は設備投資に同じ)。一方で設備投資の換算率と比較して、土地投資額の換算率(同⑤)が大きくなっています。これまで回答通り、実績が進んでいないことを表しているため、予測の信頼性は設備投資に劣るものと考えます。

なお1社あたりの平均投資額は、製造業は大企業でも1000万円を超えず、6.7億の非製造業とは大きな差となっています(同④)。

建設・不動産とそれを除く産業との比較では、後者が前者よりも比較的安定的な土地購入額となっています。後者は2018年には10年ぶりの高い投資額となりましたが、2019年には反転し低い水準となりました。そして2020年はそれが持ち直しつつある状況となっています。3年移動平均でみると、現在は、やや建設・不動産が多い時期となっています(図表Ⅰ‐Ⅲ‐2)。

ⅲ.新卒採用と雇用DI

この章では、新卒採用と雇用DIという、人のデータを材料として検討したいと考えます。

新型コロナの影響が発生する前までは、70か月以上にわたる景気拡大期であり、企業は新卒採用を増加させていました。現在の状況は直近ピークからは見劣りはしますが、この20年の中の水準としては製造業については標準的、非製造業は高水準となっています(図表Ⅰ‐Ⅳ)。

また雇用DIは、人員の過剰から不足を控除するため、低いほど人員がひっ迫していることになります。こちらもコロナ直前には劣るものの2003年以降では有数の低水準となっています(図表Ⅰ‐Ⅴ)。

これらを考え併せると、製造業が新卒採用を減少させたのは、新型コロナの影響によるもののほか、中途や外国人でその補充を行う方向であることが考えられます。また新卒採用の中心が製造業から非製造業に変化しつつある様子もうかがえます。

なお現在の東京都の完全失業率は3.0%です。直近では、2016年(平成28年)末が同水準となります。このことは上記の企業の新卒採用や人員の過不足の動向と整合性があるものと考えます。

三鬼商事のオフィスデータによると、現在の東京ビジネス地区の空室率は6.37%です。完全失業率が同水準であった2016年12月の3.61%とは約2.8ポイントの差があります。失業率と企業における雇用の方向性が両年で同様であることから、この差を生み出したのは、テレワークによる削減からサテライトオフィスが増加が大きく影響しているかもしれません