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公示地価10年分析2025 首都圏「住宅地」
～地点別上昇率ランキングと地価上昇要因～
2025年3月19日、「令和7年地価公示」1が公表されました。東京圏の「住宅地」2の平均変動率は、前年比+4.2%と4年連続で上昇を示し、上昇率も前年の+3.4%から拡大しています。
国土交通省は、「低金利環境の継続などにより、引き続き住宅需要は堅調であり、地価上昇が継続している」、「交通利便性や生活利便性に優れ、転入者が多い地域では、堅調な住宅需要に支えられ、比較的高い上昇が継続している」と考察しています。では、特に顕著な上昇を示しているのは具体的にどのエリアなのか、またそれらのエリアにはどのような共通点や傾向、特徴があるのでしょうか。
本レポートでは、過去10年間の調査地点別の公示地価データを集計し、この10年間で特に顕著な上昇を示した地点をランキング形式で明らかにするとともに、持続的なエリアポテンシャルアップに繋がっている要因を探ります。
今回は、首都圏3の「住宅地」、2015年から連続してデータが取得できる3,791地点を対象に考察します。
【サマリー】
- エリア別では、「東京23区」が2015年比150.8%で最も上昇が著しい。「神奈川県」が同124.2%で次ぐ。
- 駅距離別では、駅に近い地点ほど明確に上昇率が高い。
- 10年前と比較して最も上昇した地点は、前回に引き続き「港区港南3丁目6番7」。
- 東京23区以外のエリアで最も上昇した地点の駅は、東京都下は「立川」、神奈川県は「平沼橋」、埼玉県は「南浦和」、千葉県は「新船橋」。
- 直近10年における地価上昇の代表的な要因は、「（新駅開業も含めた）再開発や住宅開発」、「超一等地への投資需要の一層の高まり」、「マンション価格高騰を背景とした割安感のあるエリアの評価の見直し」。
1 地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が毎年3月下旬に公示（公表）する、その年の1月1日時点における標準地の単位面積（1㎡）当たりの正常な価格（土地評価）が公示地価。調査地点は全国約26,000地点。国内で最も代表的な土地評価であり、一般の土地取引価格の指標となるだけでなく、公共用地の取得価格の算定基準ともなっている。
2 市街化区域内の第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域及び準工業地域並びに市街化調整区域並びにその他の都市計画区域内並びに都市計画区域外の公示区域内において、居住用の建物の敷地の用に供されている土地を指す。
3 ここでは、東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の一都三県を指す。
- Ⅰ.全データの集計結果
- ⅰ.エリア別と最寄駅徒歩分数別の10年前からの上昇率
- ⅱ.2015年以降のエリア別の指数推移
- Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向
- ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点
- ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴
- Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向
- ⅰ.東京23区上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅱ.東京23区における地価上昇要因の傾向・特徴（「港南」、「芝浦」、「代官山」、「赤坂」以外）
- ⅲ.東京都下上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅳ.東京都下における地価上昇要因の傾向・特徴
- ⅴ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅵ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴
- ⅶ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅷ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴
- ⅸ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点
- ⅹ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴
- Ⅳ.東京23区上昇率ランキング・トップ100地点
- Ⅴ.東京23区以外の4エリアの上昇率ランキング・トップ100地点
Ⅰ.全データの集計結果
ⅰ.エリア別と最寄駅徒歩分数別の10年前からの上昇率
図表1は、エリア別の10年前からの地価上昇率です。「東京23区」の上昇が特に顕著です。「千葉県」が120%以上の上昇率で次ぎ、「東京都下」、「神奈川県」、「埼玉県」も110%以上の上昇を示しています。地価上昇が幅広いエリアに波及していることが確認できます。
図表2は、最寄駅徒歩分数別に見た上昇率です。駅徒歩10分と11分以上の差は大きく、「駅徒歩10分以内」の住宅が強く好まれる首都圏の住宅需要の実態が地価上昇率に鮮明に表れていると言えます。
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成図表3は、図表1と2のクロス集計結果です。「東京23区」の「5分以内」が最も上昇率が高く、「11分以上」の地点も含めて、東京23区の圧倒的な強さが際立ちます。足元で鮮明となっている都区部における分譲マンションの歴史的な高騰を裏付ける結果とも見られます。
一方、その他のエリアでは、「11分以上」の上昇率は比較的穏当な水準にとどまっています。この「11分以上」の中には、10年前に比べて地価が下落している地点もかなり多く含まれています。そもそも今回の調査では、全3,791地点のうち2割に当たる785もの地点が10年前から地価が下落している結果が得られています。その大半は駅徒歩11分以上の地点や東京都心部への通勤・通学が困難な遠隔地の地点です。少子高齢化、人口減少が鮮明となる中、首都圏でさえも地価上昇率の二極化が進んでいる厳しい実態がある点も目を背けてはならないポイントと言えます。
ⅱ.2015年以降のエリア別の指数推移
図表4はエリア別に見た指数の推移です。5エリアとも2025年に直近10年間における最高値を更新しています。
「東京23区」の上昇が特に顕著となっている実態がこの推移からも見てとれます。
次章から、特に上昇の著しい具体的なエリア（地点）について、ランキングに沿って考察していきます。
Ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点
【図表5】10 年前からの上昇率ランキング・トップ10 地点（全て2015 年=100 の指数推移）
出所：国土交通省土地鑑定委員会「地価公示」より当社作成
ⅱ.首都圏上昇率ランキング・トップ10地点に見る地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）「高輪ゲートウェイシティ」がいよいよ開業 当面は著しい上昇が継続か ～「港南」、「芝浦」～
2015年からの上昇率トップは「港区港南3丁目6番7」で、2015年比228.4%を記録しています。近隣の「港区芝浦2丁目1番33」も2位で続き、港区内では比較的割安感のあった港南・芝浦エリアの地価上昇の勢いが確認されます。この著しい地価上昇の背景には、山手線としては49年ぶりの新駅として2020年に開業した「高輪ゲートウェイ」を含む大規模複合開発「高輪ゲートウェイシティ」によるエリアポテンシャルアップへの高い期待があります。2025年3月、まちびらきを迎え、オフィス主体の「THE LINKPILLAR 1」等が開業しました。開発したJR東日本によると、2025年中には2万人のオフィスワーカーが集う一大オフィス街となる予定です。これを受け、足元では住宅系の開発も活発です。「高輪ゲートウェイシティ」内では、超高層マンション「TAKANAWA GATEWAY CITY Residence」の建設が2026年竣工予定で進んでおり、賃貸860戸が整備される予定です。さらに調査地点の斜向かいの街区では、日鉄興和不動産らによる大規模分譲マンション「リビオタワー品川」（815戸）の建設が2026年竣工予定で進んでいます。さらにその西側街区では、大和ハウス工業による大規模賃貸マンション「ロイヤルパークス品川」（458戸）が2025年1月に竣工しています。
2位の地点（芝浦）付近でも、大規模マンション開発が活発です。2023年に竣工した「プラウドタワー芝浦」（421戸）等に続き、「シティタワー東京田町」（180戸・2026年竣工予定）、「CITY TOWER THE RAINBOW」（264戸・2027年竣工予定）といった大規模マンションの供給が今後予定されています。
港南・芝浦エリアの著しい地価上昇はむしろこれからが本番と言えるかもしれません。
（Ⅱ）国内外から投資マネー集中 別格の資産性評価を誇る超一等地 ～「代官山」、「赤坂」～
3位と7位の地点は、住宅地地価としては国内トップクラスの水準を誇る超一等地という点で共通しています。
3位の地点（恵比寿西）は、代官山駅前にあります。代官山は、「街そのものがブランド」とも評されるほどの人気を誇るブランド立地です。代官山駅前では、東急不動産による複合施設「フォレストゲート代官山」が2023年10月にオープンし、さらに賑わいを増しています。これ以降、特筆すべき開発計画が露呈していない中でも著しい地価上昇が続いている点に、常に国内外の投資家から注目を集める超一等地の底堅い評価の高さが表れていると言えるでしょう。
7位の地点（赤坂）は、住宅地地価としては国内トップの水準を誇ります。住所は「赤坂」ですが、2025年1月に一連の再開発事業が完結したことで話題となった「虎ノ門ヒルズ」が存する「虎ノ門」も1㎞四方圏内にあり、話題性・都心性の点では代官山を上回ります。オフィス街の色が強いエリアですが、調査地点付近では、「虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー」（547戸・2022年竣工）、「シティタワー虎ノ門」（140戸・2024年竣工）、「麻布台ヒルズレジデンスA」（320戸・2023年竣工）等の超高級マンションが分譲・賃貸問わずに供給され、「麻布台ヒルズレジデンスB」（970戸）も2025年中に竣工する予定です。国内外問わず、また実需と投資を問わず、高属性の需要が集中するエリアと言えます。国内の地価上昇を強力に牽引する都心超一等地の動向から今後も目が離せません。
Ⅲ.エリア別上昇率ランキング・トップ20地点と地価上昇要因の傾向
ⅰ.東京23区上昇率ランキング・トップ20地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 1 | 1 | 港区港南３丁目６番７ | 品川 | 14 | 810,000 | 1,850,000 | 228.4 |
| 2 | 2 | 3 | 港区芝浦２丁目１番３３ | 田町 | 10 | 1,040,000 | 2,280,000 | 219.2 |
| 3 | 3 | 2 | 渋谷区恵比寿西２丁目２０番１ | 代官山 | 3 | 1,670,000 | 3,490,000 | 209.0 |
| 4 | 4 | 9 | 足立区綾瀬１丁目１１１番２外 | 綾瀬 | 1 | 517,000 | 1,080,000 | 208.9 |
| 5 | 5 | 5 | 文京区本郷１丁目１０７番１ | 都営水道橋 | 4 | 1,190,000 | 2,400,000 | 201.7 |
| 6 | 6 | 10 | 文京区本駒込１丁目２０４番 | 本駒込 | 3 | 1,350,000 | 2,710,000 | 200.7 |
| 7 | 7 | 4 | 港区赤坂１丁目１４２４番１ | 溜池山王 | 6 | 2,970,000 | 5,900,000 | 198.7 |
| 8 | 8 | 12 | 荒川区東日暮里１丁目１番１３ | 三ノ輪 | 2 | 693,000 | 1,370,000 | 197.7 |
| 9 | 9 | 6 | 新宿区南元町４番４９ | 信濃町 | 6 | 899,000 | 1,760,000 | 195.8 |
| 10 | 10 | 18 | 北区滝野川５丁目６番４外 | 西巣鴨 | 4 | 615,000 | 1,200,000 | 195.1 |
| 11 | 11 | 8 | 江東区豊洲４丁目３番１１ | 豊洲 | 7 | 515,000 | 1,000,000 | 194.2 |
| 12 | 12 | 13 | 豊島区駒込４丁目１５番４１ | 駒込 | 7 | 567,000 | 1,090,000 | 192.2 |
| 13 | 13 | 22 | 荒川区東日暮里６丁目７７７番１ | 日暮里 | 8 | 408,000 | 782,000 | 191.7 |
| 14 | 14 | 20 | 目黒区青葉台３丁目５０３番３ | 神泉 | 8 | 1,650,000 | 3,150,000 | 190.9 |
| 15 | 16 | 21 | 文京区関口２丁目５７番９ | 江戸川橋 | 5 | 766,000 | 1,420,000 | 185.4 |
| 16 | 17 | 17 | 足立区千住寿町５６番８ | 北千住 | 8 | 627,000 | 1,160,000 | 185.0 |
| 17 | 18 | 25 | 品川区東品川４丁目１３番 | 青物横丁 | 5 | 626,000 | 1,150,000 | 183.7 |
| 18 | 19 | 30 | 新宿区市谷仲之町１３番 | 曙橋 | 3 | 855,000 | 1,550,000 | 181.3 |
| 19 | 20 | 14 | 港区赤坂６丁目１９１１番 | 六本木一丁目 | 5 | 1,880,000 | 3,390,000 | 180.3 |
| 20 | 21 | 32 | 目黒区中目黒３丁目５３５番２８ | 中目黒 | 9 | 711,000 | 1,280,000 | 180.0 |
ⅱ.東京23区における地価上昇要因の傾向・特徴（「港南」、「芝浦」、「代官山」、「赤坂」以外）
（Ⅰ）都心マンションの価格高騰で改めて見直される下町の利便性と割安感 ～「綾瀬」～
港区、渋谷区、文京区といった都心部の地点が上位を占める中、首都圏全体でも4位の非常に高い上昇率を示しているのが足立区綾瀬の地点です。綾瀬駅前では、「シティタワー綾瀬」（422戸）の建設が2025年11月竣工予定で進んでいます。大手町駅まで20分程度の優れた利便性でありながら、比較的割安な価格帯であることから、住宅購入に際して、しばしば下町の「穴場」と評されることも多かったエリアですが、近年の都心部のマンション価格高騰を背景に、急速に立地評価の見直しが進んでいます。著しい地価上昇がどこまで継続するのか、今後も注目のエリアです。
（Ⅱ）「都心6区」の強さ光る 「東京ドームシティ」近接で将来性への期待も大 ～「水道橋」～
首都圏全体で5位の上昇率を示しているのは文京区本郷の地点です。文京区は、「都心6区」と括られる都心性を享受できる超人気エリアで、住宅需要は非常に旺盛です。調査地点の北東方面には、東京大学本郷キャンパスも立地しており、首都圏屈指の文教地区として名高いエリアであることも人気の底堅さの背景にあります。
近隣の後楽園駅には、分譲マンション「パークコート文京小石川 ザ タワー」（571戸・2021年竣工）やオフィス主体の「文京ガーデン ゲートタワー」等から構成される複合施設「文京ガーデン」も立地しており、「職」と「住」のバランスの良さも、このエリアの高い評価に繋がっていると見られます。
さらに調査地点の西側には、大規模娯楽施設「東京ドームシティ」が広がり、街に賑わいと厚みをもたらしています。その「東京ドームシティ」は2021年より三井不動産の傘下となり、2023年以降、同社によって大規模リニューアルが実施され、都心部では希少な大規模エンターテインメント施設としての魅力をさらに増しています。将来的には大規模な再開発も検討されており、さらなるポテンシャルアップへの期待を含め、今後も目が離せないエリアの一つです。
ⅲ.東京都下上昇率ランキング・トップ20地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 241 | 277 | 立川市柴崎町２丁目１６７番１１ | 立川 | 8 | 365,000 | 555,000 | 152.1 |
| 2 | 320 | 355 | 調布市布田４丁目８番９外 | 調布 | 3 | 470,000 | 690,000 | 146.8 |
| 3 | 370 | 284 | 武蔵野市吉祥寺南町１丁目２７００番１４４ | 吉祥寺 | 4 | 782,000 | 1,130,000 | 144.5 |
| 4 | 389 | 306 | 武蔵野市吉祥寺本町４丁目１８３９番２３外 | 吉祥寺 | 13 | 585,000 | 840,000 | 143.6 |
| 5 | 390 | 520 | 立川市錦町３丁目７８番１ | 立川 | 14 | 303,000 | 435,000 | 143.6 |
| 6 | 437 | 412 | 三鷹市上連雀１丁目８９６番１４ | 三鷹 | 7 | 477,000 | 676,000 | 141.7 |
| 7 | 486 | 549 | 調布市飛田給２丁目１５番１３外 | 飛田給 | 3 | 289,000 | 404,000 | 139.8 |
| 8 | 493 | 542 | 調布市調布ケ丘１丁目１６番２３ | 調布 | 13 | 353,000 | 493,000 | 139.7 |
| 9 | 505 | 578 | 府中市白糸台６丁目３番８ | 飛田給 | 7 | 285,000 | 397,000 | 139.3 |
| 10 | 506 | 398 | 三鷹市上連雀２丁目８３４番２５ | 三鷹 | 8 | 425,000 | 592,000 | 139.3 |
| 11 | 545 | 606 | 府中市八幡町２丁目１２番４０ | 府中競馬正門前 | 4 | 312,000 | 430,000 | 137.8 |
| 12 | 554 | 684 | 調布市布田６丁目３番１３ | 調布 | 9 | 342,000 | 470,000 | 137.4 |
| 13 | 558 | 443 | 武蔵野市境南町３丁目８０５番４９ | 武蔵境 | 8 | 397,000 | 545,000 | 137.3 |
| 14 | 561 | 849 | 調布市小島町３丁目５２番６６ | 調布 | 11 | 350,000 | 480,000 | 137.1 |
| 15 | 586 | 422 | 稲城市大字押立字中関７６３番１ | 矢野口 | 13 | 195,000 | 266,000 | 136.4 |
| 16 | 590 | 499 | 武蔵野市吉祥寺南町４丁目２３２６番１９ | 吉祥寺 | 12 | 570,000 | 777,000 | 136.3 |
| 17 | 594 | 429 | 三鷹市下連雀３丁目１６８番３５ | 三鷹 | 6 | 563,000 | 767,000 | 136.2 |
| 18 | 595 | 473 | 稲城市大字矢野口字塚戸５６７番４外 | 矢野口 | 5 | 221,000 | 301,000 | 136.2 |
| 19 | 602 | 688 | 調布市小島町２丁目１５番７ | 調布 | 7 | 355,000 | 483,000 | 136.1 |
| 20 | 615 | 696 | 調布市調布ケ丘３丁目５０番２ | 調布 | 15 | 341,000 | 463,000 | 135.8 |
ⅳ.東京都下における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）多摩地区を代表するターミナル マンション開発の活発さも地価上昇を牽引 ～「立川」～
エリア内でトップの上昇率を示しているのは立川駅南口の地点です。人気の高い中央線沿線の主要駅の一つです。JR東日本のデータによれば、立川駅の1日当たりの平均乗降客数は約15万人と多摩地区では最多を誇ります。
駅前には商業施設が集積している上、足元では新築マンションの開発も活発です。代表的なものだけでも、「プレミスト立川」（116戸・2026年竣工予定）、「ローレルコート立川錦町」（86戸・2026年竣工予定）、「ブリリア立川」（117戸・2027年竣工予定）等があり、立川の住宅需要の旺盛さをこの事実からも垣間見ることができます。
都区部ではマンション価格の歴史的な高騰が続いており、一般の実需層からすれば新築マンションは「高嶺の花」となりつつあります。首都圏マンション市場における実需層の動きを占う上でも、立川エリアの動向には今後も注目です。
（Ⅱ）駅地下化に伴う「駅前広場整備」は完了間近 居住地としての人気も安定 ～「調布」～
京王線主要駅の一つである調布が2位にランクインしています。新宿駅まで20分程度の利便性に優れた立地で、従来から住宅需要の旺盛なエリアです。調布駅前では、「イニシア調布ステーションサイト」（99戸）の建設が2026年竣工予定で進められています。さらに、東宝による大規模賃貸マンション計画（305戸）も2027年竣工予定で検討されています。2025年度末には「駅前広場整備」も完了します。完了後の地価上昇が期待されるところです。
（Ⅲ）「住みたい街」上位常連の首都圏屈指の人気エリア 住宅用地の需要も旺盛 ～「吉祥寺」～
エリア内3～4位は、中央線沿線の主要駅の一つである吉祥寺です。周辺を代表する商業集積地としても知られますが、都心近接の利便性を背景に居住地としても常に高い人気を誇ります。足元でも、「プラウド吉祥寺本町」（36戸・2026年竣工予定）、「リビオ吉祥寺南町」（14戸・2026年竣工予定）等のマンションが供給されています。分譲・賃貸問わず、様々な層からの住宅需要が高い次元で融合する吉祥寺エリアの地価動向には今後も注目です。
ⅴ.神奈川県上昇率ランキング・トップ20地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 15 | 11 | 横浜市西区岡野２丁目１７番９ | 平沼橋 | 4 | 296,000 | 560,000 | 189.2 |
| 2 | 33 | 23 | 相模原市緑区橋本１丁目３８１番２５ | 橋本 | 5 | 191,000 | 330,000 | 172.8 |
| 3 | 35 | 24 | 相模原市緑区橋本６丁目２４９番１８ | 橋本 | 5 | 210,000 | 360,000 | 171.4 |
| 4 | 41 | 33 | 横浜市港北区綱島東４丁目９８７番 | 新綱島 | 5 | 290,000 | 493,000 | 170.0 |
| 5 | 55 | 34 | 相模原市緑区橋本４丁目１００番６ | 橋本 | 3 | 214,000 | 358,000 | 167.3 |
| 6 | 74 | 49 | 横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番 | 鶴見 | 7 | 288,000 | 475,000 | 164.9 |
| 7 | 89 | 65 | 横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２ | 八丁畷 | 5 | 258,000 | 421,000 | 163.2 |
| 8 | 111 | 136 | 横浜市西区岡野１丁目１８番６外 | 横浜 | 1 | 287,000 | 465,000 | 162.0 |
| 9 | 131 | 55 | 相模原市緑区東橋本２丁目２０３番６ | 橋本 | 1 | 174,000 | 279,000 | 160.3 |
| 10 | 142 | 127 | 川崎市高津区久本３丁目８７番７２ | 溝の口 | 9 | 410,000 | 654,000 | 159.5 |
| 11 | 159 | 88 | 川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４ | 武蔵小杉 | 5 | 535,000 | 846,000 | 158.1 |
| 12 | 170 | 112 | 相模原市南区相模大野２丁目３３８８番１０外 | 相模大野 | 1 | 233,000 | 366,000 | 157.1 |
| 13 | 176 | 94 | 川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番 | 向ヶ丘遊園 | 3 | 263,000 | 412,000 | 156.7 |
| 14 | 177 | 96 | 相模原市緑区東橋本３丁目１５４番１９ | 橋本 | 5 | 186,000 | 291,000 | 156.5 |
| 15 | 179 | 158 | 横浜市港北区綱島東１丁目１２２７番２ | 新綱島 | 4 | 289,000 | 452,000 | 156.4 |
| 16 | 180 | 122 | 横浜市西区南軽井沢１４番１２ | 横浜 | 1 | 275,000 | 430,000 | 156.4 |
| 17 | 186 | 97 | 横浜市戸塚区矢部町字後ヤキワ１３５番１０ | 戸塚 | 2 | 282,000 | 440,000 | 156.0 |
| 18 | 198 | 143 | 横浜市神奈川区幸ケ谷７番６ | 神奈川 | 5 | 274,000 | 425,000 | 155.1 |
| 19 | 203 | 129 | 相模原市緑区橋本８丁目８６４番２８ | 橋本 | 5 | 179,000 | 277,000 | 154.7 |
| 20 | 208 | 267 | 鎌倉市七里ガ浜２丁目１３３１番１５８外 | 鎌倉高校前 | 3 | 274,000 | 423,000 | 154.4 |
ⅵ.神奈川県における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）巨大ターミナル「横浜」の隣接駅 比較的割安だった「穴場」の見直し進む ～「平沼橋」～
エリア内トップは、相鉄本線の平沼橋駅周辺の地点です。乗降客数が多い駅ではありませんが、巨大ターミナル・横浜駅から一駅に位置し、実質的には横浜駅の延長線上と言える希少な横浜都心部の住宅街です。平沼橋駅徒歩圏には、大規模分譲マンション「シティテラス横浜」（313戸・2022年竣工）等もあり、住宅需要は旺盛です。
「みなとみらい21地区」も含め、なおも発展を続けるメガターミナル・横浜のポテンシャルアップ効果を享受できる立地条件でありながら割安感もあったエリアですが、近年は著しい地価上昇が続いています。横浜中心部の住宅需要を考える上でのベンチマークとしても注目していきたいエリアの一つです。
（Ⅱ）開業延期も「リニア中央新幹線」への期待変わらず マンション建設ラッシュ続く ～「橋本」～
「リニア中央新幹線」の新駅「神奈川県駅」（仮称）が建設される予定である橋本駅周辺の地点がエリア内トップ10のうち4地点を占め、将来的なポテンシャルアップへの期待を反映した土地需要の高まりが鮮明です。橋本駅徒歩圏内においては、マンション建設ラッシュとも言える様相を呈しています。「エクセレントシティ橋本」（98戸・2025年竣工予定）、「ブランズタワー橋本」（458戸・2026年竣工予定）、「ガーラ・レジデンス橋本」（140戸・2026年竣工予定）等が代表的事例です。今後の期待の大きさは動きませんが、2034年以降の開業へと延期されたリニア中央新幹線に関連した動きについては、県内の地価動向を考える上でも、注意深く観測していく必要があると言えるでしょう。
（Ⅲ）新駅開業効果は絶大 エリアポテンシャルアップは当面続くか ～「新綱島」～
2023年3月、「東急新横浜線」が開通したことに伴って開業した新駅「新綱島」がエリア内4位です。新駅開業効果による地価上昇を果たした典型的なエリアの一つです。持続性も含め、今後の動向が注目されます。
ⅶ.埼玉県上昇率ランキング・トップ20地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 168 | 140 | 川口市大字小谷場字台１０４５番９ | 南浦和 | 11 | 197,000 | 310,000 | 157.4 |
| 2 | 211 | 252 | 川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５ | 南浦和 | 14 | 164,000 | 253,000 | 154.3 |
| 3 | 218 | 246 | 川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外 | 南浦和 | 19 | 156,000 | 240,000 | 153.8 |
| 4 | 271 | 266 | 川口市南鳩ヶ谷５丁目１８番４ | 南鳩ヶ谷 | 6 | 184,000 | 276,000 | 150.0 |
| 5 | 318 | 181 | さいたま市浦和区岸町３丁目１３１番１ | 浦和 | 9 | 388,000 | 570,000 | 146.9 |
| 6 | 324 | 346 | 戸田市大字新曽字稲荷１４９０番４ | 北戸田 | 6 | 232,000 | 340,000 | 146.6 |
| 7 | 337 | 280 | 川口市栄町１丁目１７１番１１外 | 川口元郷 | 4 | 303,000 | 442,000 | 145.9 |
| 8 | 342 | 310 | 戸田市上戸田４丁目１２番７ | 戸田 | 8 | 256,000 | 373,000 | 145.7 |
| 9 | 348 | 259 | 川口市青木２丁目２２５番２ | 川口 | 18 | 275,000 | 400,000 | 145.5 |
| 10 | 363 | 対象外 | さいたま市大宮区浅間町１丁目１３７番４ | 大宮 | 14 | 314,000 | 455,000 | 144.9 |
| 11 | 374 | 352 | 戸田市本町５丁目２２４９番２外 | 戸田公園 | 4 | 249,000 | 359,000 | 144.2 |
| 12 | 382 | 319 | 川口市飯塚３丁目２７８番１ | 川口 | 10 | 310,000 | 446,000 | 143.9 |
| 13 | 404 | 348 | 川口市並木１丁目１８２番１外 | 西川口 | 10 | 277,000 | 396,000 | 143.0 |
| 14 | 417 | 415 | 川口市元郷５丁目１７番５ | 川口元郷 | 11 | 189,000 | 269,000 | 142.3 |
| 15 | 425 | 330 | 川口市中青木１丁目６番２ | 川口 | 12 | 321,000 | 456,000 | 142.1 |
| 16 | 430 | 383 | 戸田市上戸田２丁目３０番８ | 戸田 | 13 | 236,000 | 335,000 | 141.9 |
| 17 | 436 | 291 | さいたま市南区鹿手袋４丁目５３７番２ | 武蔵浦和 | 10 | 254,000 | 360,000 | 141.7 |
| 18 | 439 | 441 | 川口市芝４丁目２２８２番３外 | 蕨 | 11 | 221,000 | 313,000 | 141.6 |
| 19 | 448 | 329 | 川口市青木１丁目７２番３ | 川口 | 14 | 334,000 | 472,000 | 141.3 |
| 20 | 454 | 342 | さいたま市中央区上落合９丁目８８６番５６ | 大宮 | 9 | 306,000 | 432,000 | 141.2 |
ⅷ.埼玉県における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）複数路線利用可で利便性良好 都心通勤者と地元層双方から住宅需要安定 ～「南浦和」～
JR京浜東北線およびJR武蔵野線が乗り入れている南浦和駅周辺の地点がエリア内1～3位を独占しています。いずれも川口市アドレスの駅徒歩10分以上の地点ですが、交通利便性の良好さを背景に、東京方面への通勤者、県内の職場への通勤者の双方からの住宅需要がバランス良く見込めるエリアです。南浦和駅の駅前では、「ブリリア南浦和」（70戸）が2025年2月に竣工しています。期間72年の定期借地権付きの条件ながら、周辺相場を大きく上回る平均坪単価約320万円の水準で早期完売を果たしていることも、南浦和のポテンシャルの高さを裏付けます。
（Ⅱ）東京メトロ南北線直通の利便性が強み 見直し進む都内近接の住宅街 ～「南鳩ヶ谷」～
エリア内4位は、埼玉高速鉄道沿線の南鳩ヶ谷駅周辺の地点です。旧・鳩ケ谷市、古くからの戸建て中心の住宅街ですが、飯田橋駅まで直通27分の都心へのアクセスに優れた利便性が主に都内通勤者から評価され、安定した地価上昇が続いています。足元では、分譲マンション「サンクレイドル南鳩ヶ谷ステーションウィズ」（39戸）の建設が2026年竣工予定で進んでいます。販売開始前ですが、川口市の地価動向を占う上でも、その反響も注目されます。
（Ⅲ）「URAWA THE TOWER」には5億円住戸も 県内随一のブランド力健在 ～「浦和」～
浦和駅前の地点がエリア内5位です。需要が旺盛な浦和区内の中でも調査地点の「岸町」や「常盤」、「高砂」といったエリアは県内随一の高級住宅地としても著名で、文教地区としての治安の良さも背景に、高いブランド力を誇ります。足元では、高砂地区で進む「浦和駅西口南高砂地区再開発」における分譲マンション「URAWA THE TOWER」（525戸・2026年竣工予定）に高い注目が集まっています。第一期販売住戸の中心は1億円超、最高価格は5億円とされ、浦和のブランド力が健在であることが示されています。県内の住宅地の地価動向を大きく左右する浦和エリアの動向から目が離せません。
ⅸ.千葉県上昇率ランキング・トップ20地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 23 | 47 | 船橋市北本町２丁目８８０番２０ | 新船橋 | 11 | 135,000 | 241,000 | 178.5 |
| 2 | 27 | 7 | 木更津市請西南３丁目３３番５ | 木更津 | 57 | 42,200 | 74,200 | 175.8 |
| 3 | 42 | 43 | 市川市相之川３丁目３番４４ | 南行徳 | 7 | 253,000 | 430,000 | 170.0 |
| 4 | 46 | 19 | 木更津市羽鳥野２丁目２５番４ | 木更津 | 73 | 27,000 | 45,600 | 168.9 |
| 5 | 48 | 15 | 木更津市清見台南３丁目１０番４ | 木更津 | 38 | 37,800 | 63,800 | 168.8 |
| 6 | 60 | 78 | 船橋市本町４丁目１５１９番１ | 船橋 | 9 | 250,000 | 417,000 | 166.8 |
| 7 | 61 | 69 | 市川市福栄１丁目１４番１３ | 南行徳 | 12 | 252,000 | 420,000 | 166.7 |
| 8 | 62 | 16 | 木更津市ほたる野４丁目１７番７ | 木更津 | 53 | 45,900 | 76,500 | 166.7 |
| 9 | 65 | 87 | 市川市本塩１９４８番２ | 妙典 | 11 | 207,000 | 344,000 | 166.2 |
| 10 | 72 | 114 | 浦安市当代島３丁目７３番５ | 浦安 | 11 | 243,000 | 401,000 | 165.0 |
| 11 | 73 | 74 | 浦安市当代島１丁目１７３６番５ | 浦安 | 4 | 260,000 | 429,000 | 165.0 |
| 12 | 86 | 123 | 船橋市本中山３丁目５８３番７ | 下総中山 | 7 | 224,000 | 367,000 | 163.8 |
| 13 | 87 | 303 | 流山市西平井字羽中１１５２番２外 | 南流山 | 14 | 112,000 | 183,000 | 163.4 |
| 14 | 99 | 132 | 市川市宝１丁目１４番４ | 行徳 | 20 | 230,000 | 374,000 | 162.6 |
| 15 | 109 | 128 | 浦安市北栄３丁目９９６番２ | 浦安 | 10 | 296,000 | 480,000 | 162.2 |
| 16 | 110 | 115 | 市川市行徳駅前４丁目１６番４ | 行徳 | 10 | 266,000 | 431,000 | 162.0 |
| 17 | 112 | 89 | 成田市公津の杜２丁目２２番３ | 公津の杜 | 5 | 89,500 | 145,000 | 162.0 |
| 18 | 113 | 26 | 君津市中野５丁目１４番１６ | 君津 | 13 | 37,700 | 61,000 | 161.8 |
| 19 | 115 | 139 | 浦安市猫実５丁目３１９番７ | 浦安 | 7 | 253,000 | 409,000 | 161.7 |
| 20 | 117 | 134 | 浦安市北栄３丁目８５１番２ | 浦安 | 10 | 296,000 | 478,000 | 161.5 |
ⅹ.千葉県における地価上昇要因の傾向・特徴
（Ⅰ）中核市最大人口を誇る県内屈指のターミナル 県内一のタワマン計画も進展中 ～「船橋」～
エリア内トップと6位にランクインしているのは船橋市内の地点です。船橋市は、全国60余りの中核市の中で最大の人口を誇る県内を代表する大ターミナルで、都心近接の利便性も背景に、住宅需要が旺盛なエリアです。市内で注目を集めているのは、エリア内トップの調査地点付近である新船橋駅の駅前、敷地6.8haに及ぶ日本建鐵船橋製造所跡地における大規模住宅開発計画です。野村不動産・住友不動産・総合地所によって、4棟・総戸数1,200戸超の板状型マンションが2025年6月着工、2031年3月竣工のスケジュールで整備される予定です。隣接する船橋駅と比べて割安感のあったエリアですが、将来性への期待も相俟って、著しい地価上昇が続いています。
6位の地点は船橋駅前です。この調査地点付近でも、百貨店「西武船橋店」の跡地における超高層マンション開発計画「船橋市本町1丁目計画」が検討され、注目を集めています。地上51階建の677戸のタワーマンションが建設される計画で2028年の竣工を予定しています。高さは200m級となる予定で、完成すれば千葉県一の高さを誇るランドマークタワーとなる点も注目したいポイントです。
（Ⅱ）首都圏では異例の地価上昇パターンで注目 「アクアライン効果」今後も続くか ～「木更津」～
エリア内トップ10のうち、4地点を木更津市の地点が占めています。いずれも駅遠隔地の地点で、車移動が中心となる典型的な郊外エリアと言えます。前述した通り、駅徒歩圏の優位性が鮮明である首都圏の中では極めて異例の地価上昇パターンと位置付けられ、注目されます。
同市の不動産価値を大きく変えたのは、1997年に開通した高速道路「東京湾アクアライン」4です。この10年余りの間でも、木更津金田IC周辺を中心に商業施設の進出や大規模な住宅開発が進み、爆発的に土地需要が拡大しました。ただ一方で、図表10の通り、地価上昇の勢いは前回に比べればやや鈍化しています。交通インフラ整備による経済波及効果を考える上でも、今後の地価動向が注目されるエリアの一つと言えるでしょう。
4 川崎市と木更津市をほぼ一直線に結ぶ東京湾の中央部を横断する全長15.1㎞の自動車専用の有料道路。1997 年12 月18 日開通。
Ⅳ.東京23区上昇率ランキング・トップ100地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | エリア | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 1 | 1 | 港区港南３丁目６番７ | 品川 | 14 | 東京23区 | 810,000 | 1,850,000 | 228.4 |
| 2 | 2 | 3 | 港区芝浦２丁目１番３３ | 田町 | 10 | 東京23区 | 1,040,000 | 2,280,000 | 219.2 |
| 3 | 3 | 2 | 渋谷区恵比寿西２丁目２０番１ | 代官山 | 3 | 東京23区 | 1,670,000 | 3,490,000 | 209.0 |
| 4 | 4 | 9 | 足立区綾瀬１丁目１１１番２外 | 綾瀬 | 1 | 東京23区 | 517,000 | 1,080,000 | 208.9 |
| 5 | 5 | 5 | 文京区本郷１丁目１０７番１ | 都営水道橋 | 4 | 東京23区 | 1,190,000 | 2,400,000 | 201.7 |
| 6 | 6 | 10 | 文京区本駒込１丁目２０４番 | 本駒込 | 3 | 東京23区 | 1,350,000 | 2,710,000 | 200.7 |
| 7 | 7 | 4 | 港区赤坂１丁目１４２４番１ | 溜池山王 | 6 | 東京23区 | 2,970,000 | 5,900,000 | 198.7 |
| 8 | 8 | 12 | 荒川区東日暮里１丁目１番１３ | 三ノ輪 | 2 | 東京23区 | 693,000 | 1,370,000 | 197.7 |
| 9 | 9 | 6 | 新宿区南元町４番４９ | 信濃町 | 6 | 東京23区 | 899,000 | 1,760,000 | 195.8 |
| 10 | 10 | 18 | 北区滝野川５丁目６番４外 | 西巣鴨 | 4 | 東京23区 | 615,000 | 1,200,000 | 195.1 |
| 11 | 11 | 8 | 江東区豊洲４丁目３番１１ | 豊洲 | 7 | 東京23区 | 515,000 | 1,000,000 | 194.2 |
| 12 | 12 | 13 | 豊島区駒込４丁目１５番４１ | 駒込 | 7 | 東京23区 | 567,000 | 1,090,000 | 192.2 |
| 13 | 13 | 22 | 荒川区東日暮里６丁目７７７番１ | 日暮里 | 8 | 東京23区 | 408,000 | 782,000 | 191.7 |
| 14 | 14 | 20 | 目黒区青葉台３丁目５０３番３ | 神泉 | 8 | 東京23区 | 1,650,000 | 3,150,000 | 190.9 |
| 15 | 16 | 21 | 文京区関口２丁目５７番９ | 江戸川橋 | 5 | 東京23区 | 766,000 | 1,420,000 | 185.4 |
| 16 | 17 | 17 | 足立区千住寿町５６番８ | 北千住 | 8 | 東京23区 | 627,000 | 1,160,000 | 185.0 |
| 17 | 18 | 25 | 品川区東品川４丁目１３番 | 青物横丁 | 5 | 東京23区 | 626,000 | 1,150,000 | 183.7 |
| 18 | 19 | 30 | 新宿区市谷仲之町１３番 | 曙橋 | 3 | 東京23区 | 855,000 | 1,550,000 | 181.3 |
| 19 | 20 | 14 | 港区赤坂６丁目１９１１番 | 六本木一丁目 | 5 | 東京23区 | 1,880,000 | 3,390,000 | 180.3 |
| 20 | 21 | 32 | 目黒区中目黒３丁目５３５番２８ | 中目黒 | 9 | 東京23区 | 711,000 | 1,280,000 | 180.0 |
| 21 | 22 | 80 | 目黒区青葉台４丁目５８０番７ | 神泉 | 7 | 東京23区 | 1,160,000 | 2,080,000 | 179.3 |
| 22 | 24 | 37 | 目黒区三田２丁目２０５番４ | 恵比寿 | 8 | 東京23区 | 974,000 | 1,730,000 | 177.6 |
| 23 | 25 | 38 | 中野区中央１丁目６１２番１ | 中野坂上 | 4 | 東京23区 | 721,000 | 1,280,000 | 177.5 |
| 24 | 26 | 27 | 中央区明石町５２８番２ | 築地 | 6 | 東京23区 | 1,250,000 | 2,210,000 | 176.8 |
| 25 | 28 | 79 | 目黒区目黒２丁目７２１番１外 | 中目黒 | 13 | 東京23区 | 823,000 | 1,430,000 | 173.8 |
| 26 | 29 | 70 | 足立区綾瀬３丁目２２番１０ | 綾瀬 | 6 | 東京23区 | 432,000 | 750,000 | 173.6 |
| 27 | 30 | 56 | 墨田区千歳１丁目６番７ | 森下 | 9 | 東京23区 | 457,000 | 792,000 | 173.3 |
| 28 | 31 | 36 | 豊島区南池袋２丁目２７番３０ | 東池袋 | 4 | 東京23区 | 425,000 | 736,000 | 173.2 |
| 29 | 32 | 71 | 文京区本駒込５丁目２２番１２ | 駒込 | 9 | 東京23区 | 700,000 | 1,210,000 | 172.9 |
| 30 | 34 | 67 | 港区高輪４丁目３０番３０３外 | 品川 | 8 | 東京23区 | 1,020,000 | 1,750,000 | 171.6 |
| 31 | 36 | 53 | 台東区池之端１丁目１４番１ | 湯島 | 5 | 東京23区 | 1,320,000 | 2,260,000 | 171.2 |
| 32 | 37 | 75 | 目黒区上目黒３丁目１７７２番１４ | 中目黒 | 7 | 東京23区 | 691,000 | 1,180,000 | 170.8 |
| 33 | 38 | 82 | 品川区東品川１丁目２９９番３ | 天王洲アイル | 11 | 東京23区 | 738,000 | 1,260,000 | 170.7 |
| 34 | 39 | 39 | 品川区西品川１丁目１２２５番４ | 下神明 | 8 | 東京23区 | 463,000 | 789,000 | 170.4 |
| 35 | 40 | 57 | 中央区月島３丁目２５０３番 | 勝どき | 7 | 東京23区 | 1,010,000 | 1,720,000 | 170.3 |
| 36 | 43 | 54 | 豊島区東池袋２丁目１２番１１ | 大塚 | 5 | 東京23区 | 537,000 | 911,000 | 169.6 |
| 37 | 44 | 60 | 豊島区目白２丁目１６４３番７ | 目白 | 3 | 東京23区 | 631,000 | 1,070,000 | 169.6 |
| 38 | 45 | 45 | 世田谷区太子堂２丁目３５６番４５ | 三軒茶屋 | 5 | 東京23区 | 564,000 | 954,000 | 169.1 |
| 39 | 47 | 108 | 杉並区久我山１丁目３７０番４ | 久我山 | 8 | 東京23区 | 559,000 | 944,000 | 168.9 |
| 40 | 49 | 35 | 港区南青山４丁目３４２番外 | 表参道 | 5 | 東京23区 | 1,910,000 | 3,220,000 | 168.6 |
| 41 | 50 | 63 | 品川区西五反田４丁目５５２番１０ | 不動前 | 5 | 東京23区 | 671,000 | 1,130,000 | 168.4 |
| 42 | 51 | 72 | 荒川区東日暮里５丁目５番１３ | 日暮里 | 9 | 東京23区 | 409,000 | 688,000 | 168.2 |
| 43 | 52 | 85 | 目黒区中根２丁目１１５番１ | 都立大学 | 6 | 東京23区 | 714,000 | 1,200,000 | 168.1 |
| 44 | 53 | 64 | 豊島区駒込７丁目７９５番１１ | 駒込 | 12 | 東京23区 | 392,000 | 658,000 | 167.9 |
| 45 | 54 | 73 | 品川区小山５丁目３７番１５ | 西小山 | 5 | 東京23区 | 555,000 | 930,000 | 167.6 |
| 46 | 56 | 83 | 品川区大井５丁目４５４５番４ | 西大井 | 11 | 東京23区 | 554,000 | 926,000 | 167.1 |
| 47 | 57 | 66 | 荒川区西日暮里６丁目３４番１６ | 新三河島 | 6 | 東京23区 | 377,000 | 630,000 | 167.1 |
| 48 | 58 | 62 | 千代田区富士見１丁目８番６ | 飯田橋 | 5 | 東京23区 | 1,180,000 | 1,970,000 | 166.9 |
| 49 | 59 | 113 | 豊島区池袋３丁目１６３８番５ | 要町 | 4 | 東京23区 | 470,000 | 784,000 | 166.8 |
| 50 | 63 | 48 | 港区南青山２丁目２６番３外 | 青山一丁目 | 3 | 東京23区 | 1,650,000 | 2,750,000 | 166.7 |
| 51 | 64 | 100 | 目黒区平町２丁目７１番３ | 都立大学 | 9 | 東京23区 | 600,000 | 1,000,000 | 166.7 |
| 52 | 66 | 59 | 中央区勝どき３丁目４１９番１ | 勝どき | 3 | 東京23区 | 1,030,000 | 1,710,000 | 166.0 |
| 53 | 67 | 101 | 渋谷区恵比寿３丁目２８番２６ | 恵比寿 | 12 | 東京23区 | 976,000 | 1,620,000 | 166.0 |
| 54 | 68 | 84 | 豊島区北大塚１丁目２６番３ | 大塚 | 7 | 東京23区 | 532,000 | 883,000 | 166.0 |
| 55 | 69 | 46 | 品川区戸越３丁目８７８番１７外 | 戸越 | 2 | 東京23区 | 532,000 | 881,000 | 165.6 |
| 56 | 70 | 103 | 文京区関口２丁目８番１ | 江戸川橋 | 6 | 東京23区 | 641,000 | 1,060,000 | 165.4 |
| 57 | 71 | 91 | 港区元麻布３丁目２４２番３０外 | 六本木 | 9 | 東京23区 | 1,430,000 | 2,360,000 | 165.0 |
| 58 | 75 | 126 | 文京区小石川５丁目１７番１２ | 茗荷谷 | 4 | 東京23区 | 746,000 | 1,230,000 | 164.9 |
| 59 | 76 | 167 | 新宿区大久保１丁目２１９番４ | 新大久保 | 6 | 東京23区 | 477,000 | 786,000 | 164.8 |
| 60 | 77 | 92 | 文京区白山４丁目３１０番３２ | 白山 | 5 | 東京23区 | 705,000 | 1,160,000 | 164.5 |
| 61 | 78 | 137 | 文京区千駄木２丁目７２番２８ | 千駄木 | 7 | 東京23区 | 583,000 | 959,000 | 164.5 |
| 62 | 79 | 109 | 豊島区高田１丁目１６番１２ | 雑司が谷 | 13 | 東京23区 | 414,000 | 681,000 | 164.5 |
| 63 | 80 | 106 | 北区滝野川６丁目１７番７ | 西巣鴨 | 4 | 東京23区 | 354,000 | 582,000 | 164.4 |
| 64 | 81 | 121 | 豊島区西池袋３丁目１３９０番２０ | 池袋 | 9 | 東京23区 | 505,000 | 830,000 | 164.4 |
| 65 | 82 | 98 | 豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２ | 大塚 | 11 | 東京23区 | 423,000 | 695,000 | 164.3 |
| 66 | 83 | 105 | 江東区辰巳１丁目１番１３ | 辰巳 | 10 | 東京23区 | 372,000 | 611,000 | 164.2 |
| 67 | 84 | 120 | 豊島区雑司が谷３丁目５４３番３ | 雑司が谷 | 3 | 東京23区 | 475,000 | 780,000 | 164.2 |
| 68 | 85 | 95 | 品川区南品川１丁目２１８番３ | 新馬場 | 5 | 東京23区 | 455,000 | 746,000 | 164.0 |
| 69 | 88 | 149 | 中野区新井２丁目４８番２７ | 中野 | 11 | 東京23区 | 527,000 | 860,000 | 163.2 |
| 70 | 90 | 86 | 港区元麻布２丁目１３８番９外 | 広尾 | 9 | 東京23区 | 1,950,000 | 3,180,000 | 163.1 |
| 71 | 91 | 142 | 中央区月島２丁目１６１８番 | 月島 | 4 | 東京23区 | 779,000 | 1,270,000 | 163.0 |
| 72 | 92 | 125 | 港区三田２丁目３０９番１６ | 麻布十番 | 9 | 東京23区 | 1,270,000 | 2,070,000 | 163.0 |
| 73 | 93 | 51 | 千代田区三番町６番２５ | 半蔵門 | 7 | 東京23区 | 2,430,000 | 3,960,000 | 163.0 |
| 74 | 94 | 148 | 杉並区桃井４丁目１２８番 | 西荻窪 | 15 | 東京23区 | 584,000 | 951,000 | 162.8 |
| 75 | 95 | 50 | 中央区佃３丁目５番１外 | 月島 | 2 | 東京23区 | 1,560,000 | 2,540,000 | 162.8 |
| 76 | 96 | 93 | 品川区南品川６丁目１４３６番２ | 大井町 | 7 | 東京23区 | 529,000 | 861,000 | 162.8 |
| 77 | 97 | 119 | 中野区中野２丁目９番１８ | 中野 | 6 | 東京23区 | 613,000 | 997,000 | 162.6 |
| 78 | 98 | 151 | 目黒区目黒本町３丁目１３６番１外 | 武蔵小山 | 9 | 東京23区 | 701,000 | 1,140,000 | 162.6 |
| 79 | 100 | 76 | 品川区大崎４丁目２１３番１６ | 大崎広小路 | 7 | 東京23区 | 550,000 | 894,000 | 162.5 |
| 80 | 101 | 196 | 渋谷区神宮前５丁目３４番５ | 渋谷 | 10 | 東京23区 | 1,120,000 | 1,820,000 | 162.5 |
| 81 | 102 | 102 | 港区南麻布５丁目１８番１７ | 広尾 | 4 | 東京23区 | 1,570,000 | 2,550,000 | 162.4 |
| 82 | 103 | 185 | 新宿区市谷左内町２２番 | 市ケ谷 | 5 | 東京23区 | 856,000 | 1,390,000 | 162.4 |
| 83 | 104 | 146 | 品川区北品川１丁目１２３番４外 | 北品川 | 5 | 東京23区 | 1,010,000 | 1,640,000 | 162.4 |
| 84 | 105 | 118 | 江東区塩浜２丁目４８３番５１ | 東陽町 | 10 | 東京23区 | 462,000 | 750,000 | 162.3 |
| 85 | 106 | 104 | 荒川区荒川２丁目２１番３５外 | 町屋 | 7 | 東京23区 | 377,000 | 612,000 | 162.3 |
| 86 | 107 | 107 | 荒川区南千住７丁目９６番１ | 南千住 | 3 | 東京23区 | 339,000 | 550,000 | 162.2 |
| 87 | 108 | 215 | 渋谷区渋谷４丁目３番５外 | 表参道 | 7 | 東京23区 | 1,270,000 | 2,060,000 | 162.2 |
| 88 | 114 | 対象外 | 文京区大塚４丁目４１番１２６外 | 新大塚 | 9 | 東京23区 | 736,000 | 1,190,000 | 161.7 |
| 89 | 116 | 174 | 新宿区北新宿１丁目３６２番２６ | 大久保 | 7 | 東京23区 | 530,000 | 856,000 | 161.5 |
| 90 | 118 | 68 | 千代田区九段北２丁目６番２６ | 九段下 | 6 | 東京23区 | 2,280,000 | 3,680,000 | 161.4 |
| 91 | 119 | 170 | 港区白金台２丁目１８４番５ | 高輪台 | 4 | 東京23区 | 967,000 | 1,560,000 | 161.3 |
| 92 | 120 | 160 | 文京区向丘１丁目１５２番１２ | 東大前 | 4 | 東京23区 | 645,000 | 1,040,000 | 161.2 |
| 93 | 121 | 180 | 文京区弥生２丁目３番６２ | 根津 | 6 | 東京23区 | 770,000 | 1,240,000 | 161.0 |
| 94 | 122 | 138 | 中野区中野３丁目２番１ | 中野 | 7 | 東京23区 | 665,000 | 1,070,000 | 160.9 |
| 95 | 123 | 172 | 文京区大塚６丁目１０７番１９ | 新大塚 | 7 | 東京23区 | 545,000 | 876,000 | 160.7 |
| 96 | 124 | 207 | 港区高輪１丁目７０１番６１ | 白金高輪 | 4 | 東京23区 | 1,170,000 | 1,880,000 | 160.7 |
| 97 | 125 | 99 | 世田谷区大原１丁目１０６０番２３ | 下北沢 | 9 | 東京23区 | 529,000 | 850,000 | 160.7 |
| 98 | 126 | 173 | 江東区南砂２丁目９３８番６ | 東陽町 | 14 | 東京23区 | 481,000 | 772,000 | 160.5 |
| 99 | 127 | 111 | 港区赤坂８丁目１３０番外 | 青山一丁目 | 4 | 東京23区 | 1,620,000 | 2,600,000 | 160.5 |
| 100 | 128 | 191 | 文京区小石川２丁目１９番１９ | 後楽園 | 4 | 東京23区 | 798,000 | 1,280,000 | 160.4 |
千代田区、中央区、港区の都心3区は大半がトップ100入りを果たしており、投資マネーが集中する都心部の強さが際立ちます。「都心6区」の一角・文京区も大半の地点がランクインしています。その他では、品川区、目黒区、豊島区といった高級住宅街を抱える都心部が高い傾向です。城東エリアでは、荒川区のランクイン率が高い傾向ですが、台東区、墨田区、江東区、足立区の地点もランクインしており、割安感のあった下町エリアの急速な見直しが進んでいる傾向も改めて確認されます。
Ⅴ.東京23区以外の4エリアの上昇率ランキング・トップ100地点
| エリア内順位 | 全体順位 | (参考)前年・全体順位 | 調査地点 | 最寄駅 | 駅徒歩分数 | エリア | 2015年 | 2025年 | 2015年比(％) |
| 1 | 15 | 11 | 横浜市西区岡野２丁目１７番９ | 平沼橋 | 10 | 神奈川県 | 296,000 | 560,000 | 189.2 |
| 2 | 23 | 47 | 船橋市北本町２丁目８８０番２０ | 新船橋 | 11 | 千葉県 | 135,000 | 241,000 | 178.5 |
| 3 | 27 | 7 | 木更津市請西南３丁目３３番５ | 木更津 | 57 | 千葉県 | 42,200 | 74,200 | 175.8 |
| 4 | 33 | 23 | 相模原市緑区橋本１丁目３８１番２５ | 橋本 | 12 | 神奈川県 | 191,000 | 330,000 | 172.8 |
| 5 | 35 | 24 | 相模原市緑区橋本６丁目２４９番１８ | 橋本 | 9 | 神奈川県 | 210,000 | 360,000 | 171.4 |
| 6 | 41 | 33 | 横浜市港北区綱島東４丁目９８７番 | 新綱島 | 13 | 神奈川県 | 290,000 | 493,000 | 170.0 |
| 7 | 42 | 43 | 市川市相之川３丁目３番４４ | 南行徳 | 7 | 千葉県 | 253,000 | 430,000 | 170.0 |
| 8 | 46 | 19 | 木更津市羽鳥野２丁目２５番４ | 木更津 | 73 | 千葉県 | 27,000 | 45,600 | 168.9 |
| 9 | 48 | 15 | 木更津市清見台南３丁目１０番４ | 木更津 | 38 | 千葉県 | 37,800 | 63,800 | 168.8 |
| 10 | 55 | 34 | 相模原市緑区橋本４丁目１００番６ | 橋本 | 9 | 神奈川県 | 214,000 | 358,000 | 167.3 |
| 11 | 60 | 78 | 船橋市本町４丁目１５１９番１ | 船橋 | 9 | 千葉県 | 250,000 | 417,000 | 166.8 |
| 12 | 61 | 69 | 市川市福栄１丁目１４番１３ | 南行徳 | 12 | 千葉県 | 252,000 | 420,000 | 166.7 |
| 13 | 62 | 16 | 木更津市ほたる野４丁目１７番７ | 木更津 | 53 | 千葉県 | 45,900 | 76,500 | 166.7 |
| 14 | 65 | 87 | 市川市本塩１９４８番２ | 妙典 | 11 | 千葉県 | 207,000 | 344,000 | 166.2 |
| 15 | 72 | 114 | 浦安市当代島３丁目７３番５ | 浦安 | 11 | 千葉県 | 243,000 | 401,000 | 165.0 |
| 16 | 73 | 74 | 浦安市当代島１丁目１７３６番５ | 浦安 | 4 | 千葉県 | 260,000 | 429,000 | 165.0 |
| 17 | 74 | 49 | 横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番 | 鶴見 | 9 | 神奈川県 | 288,000 | 475,000 | 164.9 |
| 18 | 86 | 123 | 船橋市本中山３丁目５８３番７ | 下総中山 | 7 | 千葉県 | 224,000 | 367,000 | 163.8 |
| 19 | 87 | 303 | 流山市西平井字羽中１１５２番２外 | 南流山 | 14 | 千葉県 | 112,000 | 183,000 | 163.4 |
| 20 | 89 | 65 | 横浜市鶴見区尻手１丁目２５６番２ | 八丁畷 | 10 | 神奈川県 | 258,000 | 421,000 | 163.2 |
| 21 | 99 | 132 | 市川市宝１丁目１４番４ | 行徳 | 20 | 千葉県 | 230,000 | 374,000 | 162.6 |
| 22 | 109 | 128 | 浦安市北栄３丁目９９６番２ | 浦安 | 10 | 千葉県 | 296,000 | 480,000 | 162.2 |
| 23 | 110 | 115 | 市川市行徳駅前４丁目１６番４ | 行徳 | 10 | 千葉県 | 266,000 | 431,000 | 162.0 |
| 24 | 111 | 136 | 横浜市西区岡野１丁目１８番６外 | 横浜 | 8 | 神奈川県 | 287,000 | 465,000 | 162.0 |
| 25 | 112 | 89 | 成田市公津の杜２丁目２２番３ | 公津の杜 | 5 | 千葉県 | 89,500 | 145,000 | 162.0 |
| 26 | 113 | 26 | 君津市中野５丁目１４番１６ | 君津 | 13 | 千葉県 | 37,700 | 61,000 | 161.8 |
| 27 | 115 | 139 | 浦安市猫実５丁目３１９番７ | 浦安 | 7 | 千葉県 | 253,000 | 409,000 | 161.7 |
| 28 | 117 | 134 | 浦安市北栄３丁目８５１番２ | 浦安 | 10 | 千葉県 | 296,000 | 478,000 | 161.5 |
| 29 | 131 | 55 | 相模原市緑区東橋本２丁目２０３番６ | 橋本 | 17 | 神奈川県 | 174,000 | 279,000 | 160.3 |
| 30 | 135 | 156 | 千葉市中央区登戸１丁目１２番１０ | 千葉 | 8 | 千葉県 | 203,000 | 325,000 | 160.1 |
| 31 | 142 | 127 | 川崎市高津区久本３丁目８７番７２ | 溝の口 | 9 | 神奈川県 | 410,000 | 654,000 | 159.5 |
| 32 | 143 | 28 | 君津市杢師４丁目２１番１８ | 君津 | 38 | 千葉県 | 32,600 | 52,000 | 159.5 |
| 33 | 144 | 29 | 君津市北子安１丁目３番１８外 | 君津 | 20 | 千葉県 | 37,000 | 59,000 | 159.5 |
| 34 | 149 | 133 | 船橋市本町７丁目１１１３番６ | 船橋 | 7 | 千葉県 | 285,000 | 453,000 | 158.9 |
| 35 | 151 | 31 | 君津市南子安５丁目１８番４ | 君津 | 35 | 千葉県 | 35,900 | 56,900 | 158.5 |
| 36 | 152 | 166 | 市川市妙典５丁目１１６番２外 | 妙典 | 11 | 千葉県 | 289,000 | 458,000 | 158.5 |
| 37 | 153 | 177 | 船橋市宮本６丁目１８１４番５ | 船橋 | 14 | 千葉県 | 190,000 | 301,000 | 158.4 |
| 38 | 154 | 179 | 市川市欠真間１丁目９番９ | 南行徳 | 13 | 千葉県 | 238,000 | 377,000 | 158.4 |
| 39 | 155 | 157 | 市川市新田２丁目１２２３番１ | 市川 | 9 | 千葉県 | 283,000 | 448,000 | 158.3 |
| 40 | 159 | 88 | 川崎市中原区小杉町２丁目２０７番４ | 武蔵小杉 | 9 | 神奈川県 | 535,000 | 846,000 | 158.1 |
| 41 | 168 | 140 | 川口市大字小谷場字台１０４５番９ | 南浦和 | 11 | 埼玉県 | 197,000 | 310,000 | 157.4 |
| 42 | 170 | 112 | 相模原市南区相模大野２丁目３３８８番１０外 | 相模大野 | 9 | 神奈川県 | 233,000 | 366,000 | 157.1 |
| 43 | 176 | 94 | 川崎市多摩区宿河原２丁目１４７番 | 向ヶ丘遊園 | 9 | 神奈川県 | 263,000 | 412,000 | 156.7 |
| 44 | 177 | 96 | 相模原市緑区東橋本３丁目１５４番１９ | 橋本 | 14 | 神奈川県 | 186,000 | 291,000 | 156.5 |
| 45 | 179 | 158 | 横浜市港北区綱島東１丁目１２２７番２ | 新綱島 | 6 | 神奈川県 | 289,000 | 452,000 | 156.4 |
| 46 | 180 | 122 | 横浜市西区南軽井沢１４番１２ | 横浜 | 14 | 神奈川県 | 275,000 | 430,000 | 156.4 |
| 47 | 186 | 97 | 横浜市戸塚区矢部町字後ヤキワ１３５番１０ | 戸塚 | 8 | 神奈川県 | 282,000 | 440,000 | 156.0 |
| 48 | 188 | 77 | 木更津市請西東２丁目１１番１４ | 木更津 | 35 | 千葉県 | 32,400 | 50,500 | 155.9 |
| 49 | 190 | 対象外 | 船橋市西船１丁目５６４番２０ | 西船橋 | 12 | 千葉県 | 190,000 | 296,000 | 155.8 |
| 50 | 198 | 143 | 横浜市神奈川区幸ケ谷７番６ | 神奈川 | 5 | 神奈川県 | 274,000 | 425,000 | 155.1 |
| 51 | 200 | 44 | 君津市南久保２丁目１５番２４ | 君津 | 20 | 千葉県 | 37,000 | 57,300 | 154.9 |
| 52 | 203 | 129 | 相模原市緑区橋本８丁目８６４番２８ | 橋本 | 15 | 神奈川県 | 179,000 | 277,000 | 154.7 |
| 53 | 204 | 240 | 成田市囲護台１２５７番３ | 成田 | 8 | 千葉県 | 73,700 | 114,000 | 154.7 |
| 54 | 207 | 208 | 千葉市中央区松波１丁目１９番５ | 西千葉 | 9 | 千葉県 | 202,000 | 312,000 | 154.5 |
| 55 | 208 | 267 | 鎌倉市七里ガ浜２丁目１３３１番１５８外 | 鎌倉高校前 | 8 | 神奈川県 | 274,000 | 423,000 | 154.4 |
| 56 | 210 | 176 | 海老名市国分南１丁目１９５６番１外 | 小田急海老名 | 9 | 神奈川県 | 199,000 | 307,000 | 154.3 |
| 57 | 211 | 252 | 川口市大字小谷場字岡ノ下５２１番５ | 南浦和 | 14 | 埼玉県 | 164,000 | 253,000 | 154.3 |
| 58 | 213 | 241 | 千葉市中央区登戸３丁目２１３番３ | 千葉 | 13 | 千葉県 | 194,000 | 299,000 | 154.1 |
| 59 | 218 | 246 | 川口市大字芝字上谷沼６９９０番１５外 | 南浦和 | 19 | 埼玉県 | 156,000 | 240,000 | 153.8 |
| 60 | 219 | 42 | 横浜市中区山手町７３番７ | 石川町 | 11 | 神奈川県 | 520,000 | 800,000 | 153.8 |
| 61 | 220 | 292 | 船橋市山野町１１６番１ | 西船橋 | 7 | 千葉県 | 238,000 | 366,000 | 153.8 |
| 62 | 222 | 285 | 市川市市川南４丁目２１０２番１ | 市川 | 10 | 千葉県 | 279,000 | 428,000 | 153.4 |
| 63 | 226 | 218 | 千葉市中央区新千葉３丁目３２０番 | 千葉 | 7 | 千葉県 | 222,000 | 340,000 | 153.2 |
| 64 | 227 | 201 | 船橋市山手２丁目５０４番１５ | 新船橋 | 14 | 千葉県 | 128,000 | 196,000 | 153.1 |
| 65 | 228 | 184 | 横浜市港南区大久保１丁目５９番２ | 上大岡 | 5 | 神奈川県 | 268,000 | 410,000 | 153.0 |
| 66 | 231 | 81 | 木更津市真舟４丁目１１番５ | 木更津 | 42 | 千葉県 | 29,900 | 45,700 | 152.8 |
| 67 | 233 | 270 | 千葉市中央区弁天３丁目９０番１５ | 千葉 | 9 | 千葉県 | 203,000 | 310,000 | 152.7 |
| 68 | 234 | 169 | 横浜市神奈川区入江１丁目２０番４ | 新子安 | 7 | 神奈川県 | 260,000 | 397,000 | 152.7 |
| 69 | 236 | 501 | 流山市宮園３丁目３番２５ | 流山セントラルパーク | 14 | 千葉県 | 116,000 | 177,000 | 152.6 |
| 70 | 237 | 294 | 浦安市猫実２丁目１４３９番２５ | 浦安 | 14 | 千葉県 | 278,000 | 424,000 | 152.5 |
| 71 | 238 | 307 | 成田市囲護台２丁目６番４ | 成田 | 7 | 千葉県 | 98,500 | 150,000 | 152.3 |
| 72 | 239 | 219 | 市川市東大和田１丁目３７０９番２ | 本八幡 | 10 | 千葉県 | 274,000 | 417,000 | 152.2 |
| 73 | 241 | 277 | 立川市柴崎町２丁目１６７番１１ | 立川 | 8 | 東京都下 | 365,000 | 555,000 | 152.1 |
| 74 | 242 | 41 | 木更津市港南台５丁目５番１８ | 君津 | 39 | 千葉県 | 26,900 | 40,900 | 152.0 |
| 75 | 248 | 58 | 君津市西坂田２丁目９番４ | 君津 | 17 | 千葉県 | 38,700 | 58,600 | 151.4 |
| 76 | 249 | 226 | 横浜市港南区最戸１丁目２０６番１ | 上大岡 | 9 | 神奈川県 | 253,000 | 383,000 | 151.4 |
| 77 | 251 | 350 | 船橋市湊町３丁目２７２０番２９３ | 船橋 | 20 | 千葉県 | 152,000 | 230,000 | 151.3 |
| 78 | 252 | 254 | 浦安市舞浜３丁目９番１８９ | 舞浜 | 10 | 千葉県 | 306,000 | 463,000 | 151.3 |
| 79 | 255 | 563 | 流山市西平井字谷新田４７６番４ | 流山セントラルパーク | 18 | 千葉県 | 125,000 | 189,000 | 151.2 |
| 80 | 258 | 247 | 市川市南行徳２丁目６番８１ | 南行徳 | 7 | 千葉県 | 282,000 | 426,000 | 151.1 |
| 81 | 264 | 362 | 茅ケ崎市浜竹２丁目２７１０番４ | 辻堂 | 9 | 神奈川県 | 238,000 | 358,000 | 150.4 |
| 82 | 267 | 183 | 川崎市多摩区登戸字丁耕地１５３０番１４ | 向ヶ丘遊園 | 9 | 神奈川県 | 251,000 | 377,000 | 150.2 |
| 83 | 271 | 266 | 川口市南鳩ヶ谷５丁目１８番４ | 南鳩ヶ谷 | 6 | 埼玉県 | 184,000 | 276,000 | 150.0 |
| 84 | 272 | 322 | 浦安市海楽１丁目１９番１６ | 新浦安 | 15 | 千葉県 | 244,000 | 366,000 | 150.0 |
| 85 | 278 | 233 | 船橋市前原東３丁目３０３番７１ | 津田沼 | 9 | 千葉県 | 209,000 | 313,000 | 149.8 |
| 86 | 282 | 206 | 川崎市多摩区登戸新町５２番３ | 登戸 | 9 | 神奈川県 | 299,000 | 447,000 | 149.5 |
| 87 | 283 | 145 | 木更津市太田３丁目６番３ | 木更津 | 17 | 千葉県 | 44,700 | 66,800 | 149.4 |
| 88 | 287 | 264 | 習志野市谷津５丁目１１２６番１４ | 谷津 | 8 | 千葉県 | 183,000 | 273,000 | 149.2 |
| 89 | 289 | 225 | 横浜市神奈川区羽沢南３丁目３４８番７０ | 羽沢横浜国大 | 10 | 神奈川県 | 165,000 | 246,000 | 149.1 |
| 90 | 292 | 338 | 浦安市高洲３丁目２８番１２４ | 新浦安 | 28 | 千葉県 | 214,000 | 318,000 | 148.6 |
| 91 | 298 | 313 | 習志野市津田沼１丁目２１２４番 | 津田沼 | 9 | 千葉県 | 263,000 | 390,000 | 148.3 |
| 92 | 299 | 116 | 君津市外箕輪１丁目１８番２３外 | 君津 | 47 | 千葉県 | 30,500 | 45,200 | 148.2 |
| 93 | 302 | 110 | 君津市南子安９丁目１１番９ | 君津 | 44 | 千葉県 | 31,400 | 46,500 | 148.1 |
| 94 | 303 | 197 | 川崎市幸区幸町２丁目６９１番２ | 川崎 | 7 | 神奈川県 | 353,000 | 522,000 | 147.9 |
| 95 | 305 | 321 | 市川市平田１丁目１３５番１ | 本八幡 | 10 | 千葉県 | 283,000 | 418,000 | 147.7 |
| 96 | 308 | 627 | 流山市鰭ヶ崎字宮後１３３８番２外 | 南流山 | 12 | 千葉県 | 126,000 | 186,000 | 147.6 |
| 97 | 309 | 対象外 | 茅ケ崎市赤松町３６９７番３８４ | 辻堂 | 9 | 神奈川県 | 268,000 | 395,000 | 147.4 |
| 98 | 310 | 211 | 鎌ケ谷市初富本町１丁目４４８番２３１ | 新鎌ヶ谷 | 9 | 千葉県 | 112,000 | 165,000 | 147.3 |
| 99 | 314 | 対象外 | 船橋市本中山６丁目３５番２外 | 原木中山 | 4 | 千葉県 | 242,000 | 356,000 | 147.1 |
| 100 | 317 | 262 | 船橋市東船橋３丁目３０１４番１１ | 東船橋 | 4 | 千葉県 | 270,000 | 397,000 | 147.0 |
横浜市以外では、千葉県各市のランクイン率の高さが目立ちます。市川市、船橋市の他、「その他」に含まれている浦安市、習志野市、流山市といった都心近接エリアの地価上昇率が高い傾向です。さらに、成田市、木更津市、君津市といった比較的郊外の地点も複数ランクインしている点が特徴的です。
千葉県以外では、東京都心に近接したエリアの上昇率が高い傾向が明確で、業務系機能が集積する東京都心部への通勤利便性が住宅価格を大きく左右する首都圏住宅マーケットの特徴が鮮明に表れています。住宅地地価の動向からも、コロナ禍を経てもなお東京一極集中傾向が強まっていることが確認できます。
市中心部の西区をはじめ、鶴見区、神奈川区、中区、港北区といった横浜市東部エリアでランクイン率が高い傾向で、都内近接エリアの土地需要の強さが窺えます。ただ、港南区、戸塚区等の南部エリアの地点も一部ランクインしている点に、巨大都市・横浜の住宅需要の大きさ・底堅さも垣間見えます。
当社では、土地取引の基準である地価動向について、今後も定期的な観測を続けていきます。
提供：法人営業本部 リサーチ・コンサルティング部
リサーチ課 長谷山 大樹
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