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実際の取引事例における路線価倍率 ～オフィス編～
不動産の売買価格の検討・査定において、相続税路線価は一つの基準として参考にされることが多くあります。一般的に、相続税路線価は地価公示・都道府県地価調査の8掛け水準と言われるためですが、もちろん「地価公示・都道府県地価調査＝時価」ではなく、また常に「地価公示・都道府県地価調査×0.8＝相続税路線価」でもありません。2024年7月に掲載したレポートに続き、2024年のREITの取引事例を追加して、前面相続税路線価に対する実際の取引価格の倍率（以下、「路線価倍率」）を調査しました。
【サマリー】
● 各エリアの路線価格帯別の路線価倍率は、以下の通りとなった。
| エリア | 路線価 | 路線価倍率 |
|---|---|---|
| 東京 | 3,000千円/㎡以上 | 概ね2倍 |
| 1,000～3,000千円/㎡ | 概ね2倍後半 | |
| 500～1,000千円/㎡ | 3倍半ば～後半 | |
| 大阪 | 1,000～3,000千円/㎡ | 概ね3倍 |
| 名古屋 | 1,000～3,000千円/㎡ | 概ね2倍 |
| 福岡 | 1,000～3,000千円/㎡ | 1倍後半 |
Ⅰ.調査方法
本調査は、前回と同様にREITのプレスリリースを用いて行いました。具体的な手順は以下の通りです。
- ① REITの取引事例（プレスリリース「資産の取得に関するお知らせ」など）より、各物件の取引価格、土地比率を抽出する。
- ② 取引価格に土地比率を乗じ、土地価格を算出する。
- ③ ②を土地面積で除し、土地単価を算出する。
- ④ ③を取引年の相続税路線価（以下、「路線価」）で除し、路線価倍率を算出する。
- （例）野村不動産東日本橋ビルの場合
- 譲渡価格45.2億円、土地比率86.0%、地積918.56㎡、路線価1,640千円/㎡
- ⇒ 土地価格 ＝ 45.2億円 × 86.0% ＝ 38億8,720万円
- ⇒ 土地単価（㎡）= 38億8,720万円 ÷ 918.56㎡ ≒ 4,231,841円/㎡
- ⇒ 路線価倍率 ＝ 4,231,841円/㎡ ÷ 1,640,000円/㎡ ≒ 2.58倍
- 譲渡価格45.2億円、土地比率86.0%、地積918.56㎡、路線価1,640千円/㎡
Ⅱ.路線価倍率の検討
東京、大阪、名古屋、福岡、札幌、仙台、京都、広島の8都市における2024年のREIT取引事例について、路線価倍率を算出します（末尾【図表9】路線価倍率の算出表参照、今回仙台は検討条件に該当する取引なし）。この算出表をもとに、路線価倍率の中央値の推移を、都市別・路線価格帯別に集計しました。
事例がない若しくは極端に少ない都市の路線価格帯については傾向を分析することが難しいため、本レポートでは、東京の3,000千円/㎡以上、1,000～3,000千円/㎡、500～1,000千円/㎡、大阪、名古屋、福岡の1,000～3,000千円/㎡の価格帯について、過年度数値等1も踏まえた直近の路線価倍率を分析しました。
ⅰ.東京
まず、東京の3,000千円/㎡以上の価格帯については、2020・2021・2022年が2倍強、2023・2024年が1倍後半となっています。2023・2024年においては、周辺の公示地よりも低い価格で取引されたとみられる事例（2024年はKDX日本橋313ビル、ラウンドクロス赤坂、大手町ファーストスクエア）があり、これらを除くと2023年は2.13倍、2024年は1.91倍となります。よって、東京の3,000千円/㎡以上のエリアの路線価倍率は概ね2倍と言えそうです。
次に、東京の1,000～3,000千円/㎡の価格帯についてみると、3倍が中心と読み取れます。2022年は、特殊事情が想定される路線価倍率が極端に高い事例を除くと、路線価倍率の中央値は3.16倍となります。また、2024年は、大通り背後の物件の事例も多く含まれています。大通り背後の物件は、前面路線価水準は低いものの、賃料水準は大通り沿いとさほど変わらないため、路線価倍率が高くなりやすい傾向があります。そこで大通り背後の物件について、大通りの路線価をもとに路線価倍率をみてみると、2.60倍となります。以上を踏まえ、東京の1,000～3,000千円/㎡価格帯の路線価倍率は概ね2倍後半と判定しました。
次に、東京の500～1,000千/㎡の価格帯について路線価倍率の推移をみると、他の価格帯と比べ年によってばらつきが大きいことがわかりました。この価格帯は大通り背後の物件の事例も多く含まれています。そこで大通り背後の物件について、大通りの路線価をもとに路線価倍率をみてみると、2020年は3.12倍、2021年は3.31倍、2022年は2.82倍、2023年は3.72倍、2024年は3.86倍という結果になります。以上の上昇傾向も踏まえ、東京の500～1,000千円/㎡の価格帯の路線価倍率は3倍半ば～後半と言えそうです。
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | 2.02 (7) | 2.06 (10) | 2.16 (4) | 1.71 (5) | 1.66 (7) |
| 1,000～3,000千円/㎡ | 2.63 (15) | 3.17 (16) | 3.34 (15) | 2.99 (10) | 2.96 (15) |
| 500～1,000千円/㎡ | 3.25 (5) | 4.43 (6) | 2.82 (5) | 4.43 (4) | 4.19 (2) |
| ～500千円/㎡ | 3.44 (1) | 3.13 (1) | 3.66 (2) | - | - |
1 当社CRE戦略支援サイト「CRE-NAVI：実際の取引事例における路線価倍率（2023年）～オフィス編～」参照。
ⅱ.大阪・名古屋・福岡
事例が少なく路線価倍率の傾向が読み取れない価格帯もありますが、以下、大阪、名古屋、福岡について、過去数値等も踏まえた直近の路線価倍率を検討します。
（Ⅰ）大阪
1,000~3,000千円/㎡の価格帯について、2022年は路線価倍率が極端に低い特殊事情が想定される事例があり（サンワールドビル、固定賃料型のマスターリース契約）、それを除いた路線価倍率は2.54倍となります。2024年は大通り背後の事例があり、大通りの路線価水準に補正すると、路線価倍率の中央値は3.06倍となります。よって、大阪の1,000~3,000千円/㎡の価格帯の路線価倍率は概ね3倍と言えそうです。
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | - | - | 1.61 (1) | - | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | 2.41 (2) | 2.57 (1) | 2.13 (4) | 3.23 (3) | 3.60 (4) |
| 500～1,000千円/㎡ | - | 3.22 (2) | 2.72 (1) | - | - |
| ～500千円/㎡ | - | - | - | 5.88 (1) | 5.60 (1) |
（Ⅱ）名古屋
1,000~3,000千円/㎡の価格帯について、2020年が3.02倍となっていますが、大通り背後の物件の事例であるため、大通りの路線価をもとに路線価倍率をみてみると、2020年は1.88倍となります。よって、名古屋の1,000～3,000千円/㎡の価格帯の路線価倍率は概ね2倍と判定しました。
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | 1.49 (1) | - | - | 0.96 (1) | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | 3.02 (1) | - | 1.77 (2) | 1.91 (4) | 2.08 (2) |
| 500～1,000千円/㎡ | 2.28 (1) | - | 2.56 (1) | - | - |
| ～500千円/㎡ | - | - | - | - | - |
（Ⅲ）福岡
1,000~3,000千円/㎡の価格帯について、2021年は2.41倍と高い値が出ていますが、1事例のみの数値のため参考値と考えると、2022年以降は1倍後半で推移しています。以上を踏まえ、福岡の1,000～3,000千円/㎡の価格帯の路線価倍率は1倍後半と判定しました。
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | - | 0.69 (1) | - | - | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | - | 2.41 (1) | 1.67 (1) | 1.59 (3) | 1.91 (5) |
| 500～1,000千円/㎡ | - | 2.56 (2) | 3.53 (1) | 2.51 (1) | - |
| ～500千円/㎡ | 4.32 (1) | - | - | - | - |
ⅲ.その他の都市（参考）
事例が少なく路線価倍率の傾向が読み取れないエリアについては、参考情報として記載します。
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | - | - | - | - | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | - | - | 2.48 (1) | 5.59 (1) | - |
| 500～1,000千円/㎡ | - | - | 7.11 (1) | - | 4.04 (1) |
| ～500千円/㎡ | - | - | - | - | - |
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | - | - | - | - | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | - | - | 1.43 (1) | - | - |
| 500～1,000千円/㎡ | 2.73 (1) | - | 2.31 (1) | - | - |
| ～500千円/㎡ | - | - | - | - | - |
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | - | - | - | 0.63 (1) | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | - | - | - | - | - |
| 500～1,000千円/㎡ | - | - | - | - | 2.60 (1) |
| ～500千円/㎡ | - | - | - | - | - |
| 路線価 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3,000千円/㎡～ | - | - | - | - | - |
| 1,000～3,000千円/㎡ | 2.62 (1) | - | 1.33 (2) | - | - |
| 500～1,000千円/㎡ | - | - | - | - | - |
| ～500千円/㎡ | - | - | - | - | - |
スクロール＞＞提供：法人営業本部 リサーチ・コンサルティング部
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