中古住宅流通に新時代！検査保証付きで安心に

2013年6月14日

中古マンションや中古一戸建てに対する「検査保証サービス」を採用する不動産会社が増えています。会社によって微妙に異なるサービス内容を見極めるポイントや、今後の動きについて紹介しましょう。

野村不動産アーバンネットでは「検査保証サービス」を始めて半年程度ですが、当初想定していなかった別の可能性も見えてきました。

これは一戸建ての場合ですが、従来の仲介営業担当者の目視によるチェックでは発見しにくいシロアリ被害が見つかった事例がありました。保証対象外とせざるを得ないほど被害が激しく、大規模修繕を行わなければ、一戸建てとして売却することは困難でした。また、たとえ買い手が見つかったとしても、引き渡し後にトラブルが発生する可能性が高い状況でした。

ところが、その地域限定で物件を探している方が現れ、この物件の立地を特に気に入られ、、購入を前向きに検討したいとの申し出がありました。そこで、その方には検査でシロアリ被害が出ていることなど詳細を伝え、リフォーム会社を紹介して補修の見積りを出してもらいました。補修費を想定した価格交渉を経て、売り手・買い手双方とも納得性の高い、安全・安心な取引がまとまりました。

全ての事実を開示した上で、きちんと売主、買主で情報を共有することで、トラブルなく安全な引渡しができるようになったわけです。従来ならそのままでは売り出せなかった物件を、第三者による検査レポートを付けることによって"商品化"できたともいえるでしょう。

検査保証サービスの普及で、インスペクションを依頼することが当たり前になってくる？

実は以前から「インスペクション(建物検査)」という制度はありましたが、前述したように、あら探しになりかねないために、積極的に利用しようという売主はあまり多くありませんでした。買主が自己負担でインスペクションの申し出をしても「それなら買ってくれなくてもいい」と取引を止めてしまうケースもあったほどです。

しかし、今回の検査保証サービスが浸透してくると、売主が積極的にインスペクションを受け、それをセールスポイントにできる可能性が見えてきたといえます。買主も、検査と保証の有無を健全な取引をするための判断基準の一つとして考えるようになるかもしれません。

さらに、検査保証サービスが普及することによって、建物の価値をあらためて再評価するきっかけになるかもしれません。木造住宅の場合、従来は築20年程度を超えると、建物の経済的価値はほとんど見られず、土地だけの評価で取引される傾向がありました。物件広告でも、物理的な建物が存在しているにもかかわらず「土地（古家あり）」と表示されており、解体後に土地として利用することが前提になっていたわけです。

しかし、中古住宅の検査が浸透することによって、築20年以上の建物でもしっかりしている場合には、きちんと評価して価格に反映させることが可能になるかもしれません。国の住宅政策も「スクラップ＆ビルド」「新築重視」から「長寿命化」「中古ストックの活用」へとシフトしつつあり、最近ではその機運の高まりが見られます。

一戸建ての場合、一定年数を経過した物件は保証対象外になりますが、そういった物件に対しても、隣地との境界の越境確認や仮測量といった売却に必要な事前手続きのサービスも登場しています。

庇（ひさし）や植栽、塀などが隣の敷地にはみ出す「越境」、境界標が見つからずに隣地境界が曖昧なケース、登記簿上の面積と現況が異なる「縄延び・縄縮み」など、売買の妨げになる問題を早期に発見し、トラブル解消につなげるためのサービスです。こうした手続きを踏むことによって、売主は売りやすくなり、買主は不安なく購入できるようになります。

中古住宅の売買仲介を行う不動産会社が、安心安全な取引をサポートするためにどのようなサービスを提供しているか。その内容をチェックすることが、売主と買主双方にとって、今後ますます重要になってくるでしょう。