「タワーマンションで相続税節税」の落とし穴

2014年9月30日

2015年の相続増税に向けて、対策が急がれています。なかでもタワーマンションを活用した節税対策が注目を浴びています。しかし物件をよく選ばないと期待した節税効果が得られないこともあるのです。

2015年1月1日以降に発生する相続では、新しい相続税制が適用されます。実質増税となるため、相続税の節税対策への関心が高まっています。相続財産のうち非課税枠となる基礎控除が、現行の6割に縮小されるからです。これによって、現行の制度に比べて納税額が増えたり、あるいは、これまで課税対象にならなかった人にも相続税が発生する場合が出てきます。特に後者の課税対象の拡大の影響は少なくありません。

「課税割合（1年間に亡くなった人（＝被相続人）のうち相続税が発生した被相続人の割合）」は、現状では全国平均で4％程度です。25人に1人の割合では、相続税は一部の富裕層の問題で「自分には関係ない」と思う人も多いかもしれません。ところが、今回の増税によって、課税割合が現状の1.5～2倍に拡大すると予想されているのです。

また、東京国税局の管内では、課税割合は現状で全国平均より高めの7％台です。2倍になると14％を超えます。被相続人の7人に1人は、相続税が発生するわけです。
東京都心部ではさらに高い割合です。ある試算によると、千代田区では課税割合が既に30％近くにのぼり、増税後は50％を超えるおそれがあると指摘されています。つまり、相続税が発生しないほうが少数派になるというのです。

また、相続税の課税対象になる財産の種類では、土地が約半分（2012年で45.9％）を占めています。土地の相続税評価額によって、納税額が大きく左右されるわけです。土地の相続税評価の基準となる路線価は、大都市圏を中心に既に上がり始めています。国税庁が発表する都道府県庁所在地の最高路線価は、名古屋は10％上昇、東京は9.7％も上昇しました（2014年分、前年比）。

2020年東京五輪に向けて、大都市圏の地価は右肩上がりになると言われています。税制と地価上昇という二重の圧力が、相続税の税負担や課税対象者の数を押し上げるおそれがあるといえるでしょう。

財産の資産価値を守りながら相続税の節税を行うために、不動産は非常に有効です。第一の理由は、市場で売買される実勢価格（＝時価）よりも、相続税評価額のほうが低いケースが多いこと。現金や預貯金は、額面通りの金額に課税されますが、土地の相続税評価額は時価の6～7割程度です。

不動産を賃貸すると、さらに7～8割の評価額に縮小されます。つまり、現金で不動産を購入すると、相続税評価額を3～5割程度に抑えることができます。

また、自宅の相続の場合は、亡くなった人（被相続人）の配偶者や、同居していた子どもなどが相続するような一定の条件の場合は「居住用小規模宅地の減額特例」を受け、評価額は8割減額されます。

これらの仕組みを活用することによって、効果的な相続税の節税対策ができます。東京都心部や近郊に住んでいる方は、親の代に相続税対策を済ませたという人が多いかもしれません。しかし、そこに落とし穴があります。この10年～20年の税制改正で、以前の対策では効果が大幅に薄れたり、効果がほぼ無くなっている場合があるのです。

たとえば、都心周辺の自宅店舗で商売をしていた人が、相続税対策のためにビルを建てたというケースは少なくありません。5階建てビルの最上階を自宅に、1～4階を賃貸住宅にするといった例です。ビルを建てた当時の「小規模宅地の減額特例」は、建物の一部が自宅で、それを配偶者や同居親族が相続すれば、土地全体の評価額が8割減額されました。それによって、相続税額を大幅に抑えることができるケースも多かったようです。

ところが、2012年の税制改正で、8割減額の対象が「自宅として住んでいた床面積に応じた割合」の土地に限定されました。対策をした当時ほど相続税評価額が下がらず、多額の相続税が発生する場合があります。最新の税制に照らして、現状対策を見直すことが大切です。