中古マンション最新トレンド

「諸費用は価格の○％」という目安は過信しない。
個別具体的に確認を

非常に多岐に渡る諸費用ですが、「全部でいくらぐらいなの？」というのがもっとも気になるところでしょう。住宅購入のハウツーなどには「中古マンションの諸費用は購入価格の5～8％」とか「1割弱は用意しておいたほうが安心」というように、購入価格に対する割合で解説されています。ひとことで表現するには、この方法以外にはないと思いますし、大まかな目安としてはこの範囲に収まることが多いでしょう。しかし、収まらないケースも少なくないのです。

また、「5％～10％」といっても、5％と10％では金額としてかなり違います。5,000万円の物件では、250万円もの差です。

実際のところ、物件によってかなり違いがあります。特に税金関係は、広告などに出ている実勢価格（購入価格）とは異なる固定資産税評価額をベースに算定されます。土地の固定資産税評価額は地価公示の7割相当といわれますが、これは平均的な数値で、個別物件による差が小さくありません。しかも、昨今のように地価が揺れ動いている時期は、実勢価格と評価額とのかい離も広がる傾向があるのです。

中古マンションにおいては、「土地の持ち分」がこの影響を受けます。
都心部の専有面積70平米の5,000万円のマンションを例にとって、見てみましょう。Ａ物件は総戸数1,000戸を超える50階建てのタワーマンション の中間部分、Ｂ物件は総戸数20戸・3階建ての低層マンションです。実勢価格、広さ、所在地はほとんど同じ二つの物件ですが、土地の登録免許税は数倍の差 になりました。

それぞれの1戸当たりの土地持ち分は、Ａ物件が10平米、Ｂ物件は同50平米と、5倍もの開きがあるからです。Ａ物件のほうが容積率が高いために固定資産税評価額の単価が高いので、そのまま5倍の差とはなりませんが、金額にすると数十万円ほども違うかもしれません。

Ａ物件と同じマンションで、より上層階のＣ物件も売りに出ました。専有面積が同じでしたので、土地持ち分も評価額も、登録免許税の税額も同じです。しか し、Ａ物件より上層階のＣ物件のほうが実勢価格は高くなりますから、税金の占める割合は相対的に縮小します。つまり、諸費用を物件価格に対する割合（パー センテージ）で見ていると、このような違いが埋もれてしまうことになります。

一般的に、都心部より郊外のほうが土地の価格は、実勢・評価額ともに低くなります。ただし、敷地の広い大規模マンションなどは土地の持ち分が多くなり、意外に登録免許税が高くなることもあります。

建物の評価額も大きく違うことがあります。バブル時代に建てられた豪華仕様のマンションでは、高めに評価されることが多いようです。

以上のように、諸費用は物件の条件によってかなり違うため、個別物件の具体的な金額を、不動産仲介会社の担当者に早めに聞いて、確認するようにしましょう。

リフォームや修繕関係の費用も見込んでおくと安心

もうひとつ、「どこまでを諸費用に含めるか」によっても、用意しておくべき金額は異なります。前ページでは必須項目を中心に解説しました。しかし、中古マ ンションを購入する人の多くが、何らかのリフォームを実施するようになってきました。壁紙の張り替えといった軽微なものから、内装設備を総入れ替えするス ケルトン・リフォームまで、かかる費用のレベルはさまざまです。

「諸費用」に含める程度で済むのか、ローンにするべきか、希望のスタイルに合わせたリフォーム費用を見積もっておくことも大切でしょう。

最近では、リフォームローンと住宅ローンが一体となった融資を行う金融機関も増えてきました。別々にローンを組むよりも、一本化したほうが事務手数料や ローン契約の印紙税などのローン関連の諸費用を節約できます。単体のリフォームローンより金利も安くなります。早めにリフォームプランを確定する必要があ りますが、せっかくなら一本化できるように進めるほうがいいでしょう。

また、通常は諸費用には含めませんが、修繕積立金についても注意しておいたほうがよいと思います。一般に最初の大規模修繕は築12年前後に 行われますが、その3～4年前から準備を始めます。その際、建物診断をして修繕費の見積りを取った結果、積み立てていた金額が足りないことが判明し、修繕 積立金の値上げをすることが少なくありません。

また、毎月の修繕積立金の値上げ幅を抑えるために、（修繕）一時金を徴収するケースもあります。築8～9年の中古マンションを購入する際、契約時点では修 繕積立金の値上げの話がなかったのに、引き渡しまでの期間に管理組合の理事会の議題にあがることもあります。引き渡し直前まで、状況に変化がないかに目を 配っておくことをおすすめします。

【関連サイト】
ノムコム「不動産税金ガイド」