2023年の不動産仲介市況は、物件価格が「高騰」といわれる状況ながら、東京都心にインバウンドを含めた多様なマネーに基づく売買の需要があり、堅調に進んだ。

23年度上半期の仲介実績で手数料収入、成約件数、取扱高の3つの指標で全て前年同期を上回り、取扱高では1位に躍り出て好調だった東急リバブルは、流通事業本部長で取締役専務執行役員の中北均氏が、「都心5区の取引が堅調だった。取引価格をみると、前年度に比べて3億円以上は45％の件数増加があった。2億円台は横ばいだったが、1億円台も10％くらい増えた」と取引が高額化した実態を話す。

都心では特に、中古マンションを中心に、動きの良さを実感している。購入者層では、パワーカップルなどに加えて、23年度はインバウンド層の引き合いが前年度より倍増に近い勢いとみられる。中北氏は「東京の不動産価格について、海外の都市と比較した住宅価格は『まだ安い』という印象のようだ」と語った。

3指標で、同じく前年同期を上回って好調だった野村不動産ソリューションズで、都心の高額不動産売買を専門に扱う店舗「レアリア東京」のセンター長を務める谷川彰史氏は、「高額物件も、以前は坪1000万円といった水準が多かったが、今では坪2000万～3000万円も珍しくない。消費者のエリアの選好は厳しくなった」とする。

特に、「10月以降は、『三田ガーデンヒルズ』や『麻布台ヒルズ』に関して、契約者の住み替えに伴う売却査定などが増えた」と話す。

売却査定を行った物件は所有者も驚く値段のことも少なくなく、都心の良質な物件は引き合いが強く、動きが良い状況が続いているとする。また、同店で扱う取引は実需が約8割。一方でインバウンド層の需要は23年に入って活発化しているとの印象で、相場価格以上での強気の売買事例もあるという。

アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は「不動産価格の上昇の勢いは鈍ったが、高い水準が続き、多様な資金が入る都心は好調だった。アットホームに加盟する事業者に尋ねても、都心部でインバウンド層によるキャッシュの高額物件の購入などは目立つ」とする。

一方で、「最も多い実需の予算感は3000万～4000万円台で変化は少ない。24年の見通しは、賃金上昇による好況や、物件価格上昇や金利動向による住宅購入意欲の減退が悪影響を及ぼすという予測まで、事業者の見方は幅広い」と話す。

◎今後も市況が大きく崩れる要素みられず

今後の市況について聞いたところ、24年については「堅調」が続くという見解で3者は一致した。

磐前氏は「都心3区に加えて有名アドレスなどを多く含む渋谷区などの中心部で、価格上昇を含めた好調が続きそうだ。23区全体でも価格は大きく下がらず、横ばい傾向を想定」とみている。

また、23年の動向として、資産性、交通利便性に対する着目が戻ったとみている。23区の人気に加えて、「都心へのアクセス性の高い郊外部も人気が戻ってきた」（磐前氏）と分析。

中北氏は「象徴的な街並みのビューを持つタワー物件など強みのある物件は好調」とするほか、不動産をポートフォリオの一部と捉える層の取引が多かったという。

谷川氏は「都心の有名アドレスや再開発エリアなど、インバウンドにも訴求しやすい物件は好調だが、築古物件などは相対的に動きが鈍ってきた」とする。

金利動向については、22年末の政策変更によって、消費者の住宅取得意欲に一時的な影響はあった模様だが、住宅ローンに関しては変動金利型の商品でネット銀行から、23年に入って低利率の商品が出たこともあり、市況を大きく悪化させる状況には至らなかった。

今後について、事業者も市況分析の専門家も注視している姿勢は変わらないが、物価高や物件価格の上昇に対する懸念の方が強いとみられる。

23年の後半から、相続や利益確定が目的の売却査定も増えている模様で、売り手市場に近い状況の都心の不動産が、市況全体を引っ張る構造は続きそうだ。

（提供：日刊不動産経済通信）