2014/03/10
相続税を減らす生前の不動産対策【建物編】

現金を建物に替えると半分以下の評価になる

賃貸住宅にするとさらに建物評価は70％になる

建物は「親の現金」「親名義で建てる」ことが節税になる

借金しなくても現金で自宅を建てると節税になる

【実例】
土地を売却して賃貸住宅に資産組み換えを行うことで相続税を節税できたKさんの場合

Kさん：60代男性　相続人：妻＋子ども2人

Ｋさんが相続した駐車場は、以前は満車となり稼働率もよかったのですが、最近は空きが目立ってきました。今では固定資産税を支払う程度の収入にしかなりません。その土地にアパートを建て、不動産収入を得ることも検討しましたが、周辺の賃貸市場が飽和状態にあり、リスクが高いと判断。駐車場を売却をして資産組み換えをすることを提案しました。
駐車場は角地で、面積は200坪ほどあります。整形地で道路状況も良く、建て売り住宅に適しています。そうした好条件が幸いし、ほどなく売却ができました。

駐車場の土地の相続税評価は7,500万円でしたが、売却することで1億円になりました。相続税評価額以上の金額で売却できたため、売却代金を現金のまま保有していると、当初よりさらに相続税が上がってしまいます。そこで節税のための対策として、自宅の敷地の半分に賃貸住宅を建てることにしました。

◇駐車場売却金で賃貸住宅を建てたことによる節税額◇
［対策前　財産評価3億1,150万円　相続税5,002.5万円（現行法）］

1.駐車場の土地評価額は7,500万円。
2.評価額7,500万円の土地を1億円で売却。仲介料、譲渡税など支払い後の手取りは7,783万円に。
3.土地の売却代金の手取り7,700万円で賃貸住宅を建築。諸費用が700万円かかり、建物代金の7,000万円は2,800万円(建築代金の40%)と評価され、賃貸にするとさらに1,960万円（貸家評価70%）の評価に。また土地が450m2で路線価が10万円の場合、貸家建付地の評価減額は810万円(借地権60%)となり、結果的に財産評価額は2億4,800万円になりました。

［対策後　相続財産2億4,800万円　相続税3,100万円（現行法）］
【節税額】1,902.5万円

駐車場のままでは妻やお子さんに多額の相続税がかかるところでしたが、売却してその代金で自宅の敷地に賃貸住宅を建てたことにより土地も建物も評価が下がりました。また、すべて自己資金でまかない"借金しない節税対策"を施したことで、後々不安の残らない資産組み換えに成功したのです。