生成AIコラム
2025.02.28
※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年6月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。
築50年のマンションに何年住めるのか知りたいという方や、築年数の古いマンションの購入を迷っている方に向けて、選び方のポイントやメリット・デメリットについて解説します。
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[目次]
築50年のマンションは買っても大丈夫？
築50年のマンションはいつまで住める？
築50年以上のマンションを購入する人も多い
築50年のマンション選びで気を付けるポイント
耐震基準・耐震性能を確認
長期修繕計画や修繕積立金を確認
管理状況を確認
築50年のマンションを買うメリットとデメリット
築50年のマンションを買うメリット
築50年のマンションを買うデメリット
まとめ：築50年を過ぎたマンションでも物件次第では長く住める
築50年と聞くと「買ってもすぐに住めなくなるのでは」と心配になる方がいるかもしれません。しかし、実際にはそのようなことはありません。
まずは、一般的なマンションの寿命と売買状況についてまとめていきます。
■築50年のマンションはいつまで住める？
「マンションの寿命」について確認する場合、よく比較されるのが「法定耐用年数」です。
多くのマンションで採用されているRC（鉄筋コンクリート）造の建物の法定耐用年数は「47年」であり、帳簿上の建物としての価値は0になります。このことから「マンションに住めるのは築50年程度」と思っている方もいるのではないでしょうか。
しかし「法定耐用年数」はあくまで税法上の定義であり、マンションの物理的な寿命とは異なります。
国土交通省の報告書によると、固定資産台帳の滅失データを基に推計した2011年の調査結果では、RC造系の住宅家屋の平均寿命は「68年」となっています。また、同報告書内の既往の研究例で推定されているマンションの物理的寿命は「117年」です。
東京都の建て替え事例によると実際の建て替え年数は40年程度なものの、マンションの寿命は思ったより長いことがわかります。
■築50年以上のマンションを購入する人も多い
築年数が50年以上経ったマンションを購入している人は少なくありません。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」によると東京都における2023年第1?4四半期の中古マンション取引件数115,742件のうち、2,751件が築50年（1974年）以前のマンションです。
国土交通省によると2008年の時点でも築30年以上の中古マンションを購入した世帯の割合は10年前と比較して顕著に増えています。
住むのに問題はないとしても、築年数の古いマンションでは購入前にいくつかのポイントにおいて注意が必要です。次に築50年以上経過しているマンションを購入する前に、確認すべき点について解説します。
■耐震基準・耐震性能を確認
古いマンションにおいて注意しなければならないのが耐震性能です。1981（昭和56）年6月1日より前に建築確認申請がおこなわれたマンションは旧耐震基準に基づいて建てられており、現行の耐震基準と比較して耐えられる地震の強さも異なります。
具体的には、新耐震基準では震度6強?7クラスの地震でも倒壊しないことが目標とされているのに対し、旧耐震基準では震度6以上の地震に対する規定はありません。
また、マンションの形状も確認が必要です。以下のような地震の揺れが一部に集中する構造の場合、倒壊の危険性が高くなると考えられています。
●建物の形状が複雑（階段状など）
●1階部分にガラスが多く、壁が少ない（店舗など）
●1階が駐車場や広場のようになっているピロティ構造
ただし、旧耐震基準の建物でも以下のような耐震工事を施しており現行の耐震基準を満たしている場合もあります。
築年数だけで判断するのではなく、耐震工事がおこなわれているかどうか確認するとよいでしょう。
■長期修繕計画や修繕積立金を確認
特に築年数が経過した古いマンションでは、今後適切な修繕がおこなわれるかどうかも建物の寿命にかかわってきます。
入居者が減っていたり、滞納者がいたりと修繕積立金が思うように積み立てられていないと、必要な修繕がおこなわれず老朽化が進んでしまいます。
これまでの大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画に加え、修繕積立金が十分に積み立てられているかも確認が必要です。
また、築50年を超えるマンションでは建て替えも視野に入ってきます。しかしマンションの建て替えには金銭的な問題や所有者の大部分の同意などハードルは高く、スムーズに建て替えが進むとは限らない点にも留意しておきましょう。
■管理状況を確認
マンションの平均寿命が68年とはいえ、すべてのマンションが築50年を過ぎていても快適に住めるとは限りません。
築年数の経過したマンションの現状はそれまでの管理状況の積み重ねです。日頃きちんと管理されていれば、建物の老朽化のスピードを遅くできます。
内見の際には共用部分の清掃や設備、外壁などからマンションの管理状態をしっかりチェックしておきましょう。
■築50年のマンションを買うメリット
築50年を超えたマンションを購入する大きなメリットが価格の安さでしょう。以下の国土交通省のグラフでも、築10年?20年未満と築30年以上では3割程度成約単価が下がっています。
物件価格が安ければ、リノベーションに予算を使うことも可能になります。また新築マンションを購入する場合と同じ金額で、間取りの広いマンションも購入できる可能性があります。
古いマンションの良さは価格だけではありません。駅近の良い立地には既にマンションが建っていることも多く、新築ではなかなか見つけられないような好立地に住める点もメリットです。
ほかにも築年数が古いマンションのなかには、希少性やブランド力によりヴィンテージマンションと呼ばれるような古くても価値が上昇しているマンションもあります。
■築50年のマンションを買うデメリット
築50年を経過すれば、給排水設備や電気設備などさまざまな設備の老朽化が避けられません。大規模な修繕や機器更新のために、積み立てられた修繕積立金でまかなえなければ多額の追加費用が必要になる可能性があります。
もう一つのデメリットが、特に旧耐震基準のマンションの場合住宅ローンに通りにくい点です。古いマンションは耐震性の不安から建物の担保能力が低く、借りられる金額が少なくなってしまうことが主な理由です。
前述した国土交通省の資料でも、築年数が経過しているマンションでは借入期間が短く設定されやすく、返済期間が短くなるため流通しにくくなっている点も指摘されています。住宅ローンに通りにくいという点は自分が購入する場合はもちろん、購入後に売却を考えた場合に売りにくいということにもつながります。
RC造のマンションの平均寿命は約68年と推計されており、適切な維持管理がされていれば築50年を経過していても充分に住み続けられる可能性があります。購入後安心して住み続けられるようにマンションの管理状況や修繕計画、耐震基準を確認したうえで、メリット・デメリットやライフプランに合わせて購入を検討することがおすすめです。
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