マンションの買い方ステップガイド！購入の流れと資金計画のポイント

※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年5月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

分譲マンションの買い方を知りたいという方に向けて、購入する際の流れや買い方のポイントについて解説します。マンション購入の参考にしてください。

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[目次]
分譲マンション購入の8つの流れ
　流れ1　資金計画の決定
　流れ2　物件リサーチ
　流れ3　内覧
　流れ4　購入申し込み
　流れ5　住宅ローン事前審査
　流れ6　売買契約の締結
　流れ7　住宅ローンの本審査
　流れ8　決済と引き渡し
 失敗しないマンションの買い方のポイント
　マンション購入に必要な諸費用を確認する
　重要事項説明書や災害リスクを確認する
　住宅ローン借入可能額の目安を知る
 まとめ：マンションの買い方を理解して無理のない資金計画で進めよう

分譲マンション購入の8つの流れ

分譲マンション購入の8つの流れ
1.資金計画の決定
2.物件リサーチ
3.内覧
4.購入申し込み
5.住宅ローン事前審査
6.売買契約の締結
7.住宅ローンの本審査
8.決済と引き渡し

■流れ1　資金計画の決定

分譲マンション購入を具体的に検討しているなら、最初のステップは資金計画です。マンションの購入には物件価格だけではなく、初期費用や住宅ローンの金利負担分も必要です。預貯金や両親からの援助などで用意できる自己資金と借入可能額を把握したうえで総予算を算出しましょう。

物件リサーチの前に資金計画を立てておくことで、予算とかけ離れた物件ではなく現実的に無理のない返済が可能な物件選びができるようになります。

■流れ2　物件リサーチ

資金計画により総予算が決まったら、本格的な物件リサーチに入ります。その前に決めておきたいのが希望条件の洗い出しと優先順位の決定です。

予算、エリア、築年数、広さ、設備、周辺環境など、重視する項目は人それぞれです。

最初に譲れない条件を明確にしておけば、希望条件を満たしていないマンションを購入する失敗を避けやすくなります。

■流れ3　内覧

物件リサーチで気になる物件が見つかれば不動産会社にコンタクトを取り、内覧に移ります。未完成の分譲マンションではモデルルームを見学できる場合もあります。この場合、実際に購入する住戸とは異なり、オプションになる設備も多いため担当者に詳細を確認しましょう。

中古マンションの場合にはオーナーが入居中の場合も多く、実際に住んでいる方から情報を得られる点がメリットです。いずれも質問したい点をあらかじめまとめておきましょう。

■流れ4　購入申し込み

購入するマンションが決定したら、購入申し込みを進めていきます。新築マンションの場合は、人気物件では抽選になるケースもあり、必ずしも購入できるとは限りません。中古マンションの場合は、基本的には先着順となります。

申し込み時には、物件によっては申し込み証拠金が必要となる場合があります。新築マンションでは5万円～10万円が相場です。購入に至らない場合は全額返金される場合もあります。

■流れ5　住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する場合、売買契約を締結する前に事前審査が必要です。事前審査では住宅ローンを借りられるかどうかの可否と借入可能な金額の目安を確認できます。

事前審査は本審査と比較して簡易な審査で、数日～1週間程度で結果がわかります。

住宅ローン審査のポイントについては、こちらの記事でも解説しています。ぜひ参考にしてください。
押さえておきたい住宅ローン審査のポイント

■流れ6　売買契約の締結

住宅ローンの事前審査に通ったら、売買契約を締結します。契約の前には購入条件と取引条件について宅地建物取引士が説明する「重要事項説明」が義務付けられており、契約と同日に行われるのが一般的です。

重要事項説明書や契約書の内容に不明点や誤りがないか確認しておきましょう。また、契約の際には手付金として物件価格の5～10％程度を支払うので準備が必要です。

■流れ7　住宅ローンの本審査

売買契約後は住宅ローンの本審査を受け、通ったあとに住宅ローン契約締結へと進みます。

本審査は事前審査より詳細な審査になるため、必ず通過するとは限りません。国土交通省の「令和4年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によると、住宅ローンの審査で重視される項目として、「借入時・完済時年齢」「健康状態」「担保評価」「勤続年数」などが上位に挙げられています。

■流れ8　決済と引き渡し

住宅ローンでの融資が実行されたあと、残金・諸費用の支払いや諸手続きをおこなったら住戸の鍵が引き渡され購入手続きは完了です。

分譲マンションの場合には同時に所有権保存登記と抵当権設定登記、中古マンションの場合には所有権移転登記と抵当権設定登記を司法書士に委任する手続きが行われるのが一般的です。

失敗しないマンションの買い方のポイント

■マンション購入に必要な諸費用を確認する

マンション購入では、売買価格以外にもさまざまな諸費用がかかります。主な費用と金額の目安は以下のとおりです。

出典：
・No.7108　不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置
 ・No.7191　登録免許税の税額表
 ・東京都主税局｜不動産取得税
※出典先情報を基に作成

上記のほか、中古マンションを購入した場合には固定資産税・都市計画税を精算して支払うのが一般的です。（※1年分を翌年売主が支払う必要がある）費用の総額は物件の価格によっても変わるため、事前に概算を立てておきましょう。

■重要事項説明書や災害リスクを確認する

購入するマンションの重要事項説明書や災害リスクを確認しておくことも大切です。

マンション購入時に交付される「重要事項説明書」には、物件の状況や取引条件が詳細に記載されています。項目が多いうえに専門用語が多く理解が難しいですが、以下の点を中心によく確認し、不明点は契約前に宅地建物取引士に質問しましょう。

●記載内容に誤りがないか
●登記された権利の内容
●金銭の貸借に関する事項
●ハザードマップの状況（洪水・地震のリスク）
●手付金や契約解除の条件
●特約事項

上記に加えて特に中古マンションの場合には、建物に瑕疵（かし：欠陥や不具合）があった場合に売主が責任を負う「契約不適合責任」の期間についても確認しておきましょう。

また、分譲・中古にかかわらず重要なのが災害リスクです。重要事項説明の時点だけではなく、購入を検討する際にも国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」などで確認しておくと安心です。

ノムコムでは、住みたい街の防災対策を地域やエリアごとに絞り込んでチェックできるページを用意しています。以下から確認ください。
街から『街の防災コラム』

■住宅ローン借入可能額の目安を知る

住宅金融支援機構によると、「リスク管理債権＝延滞や破綻が起きた住宅ローン」は2019年で3.2%にものぼります。（出典：住宅金融支援機構｜リスク管理債権）

そのため、マンション購入では適切な資金計画を立てることが重要で、その際の目安となるのが、「総返済負担率（毎月返済額の世帯月収に対する割合）」です。住宅金融支援機構の「2022年度フラット35利用者調査」によると、総返済負担率を20％台にしている利用者が約半数を占めており、2022年度の平均は23.1％となっています。