※当記事はAIを利用し作成しているため、内容について正確ではない場合があります。また2024年7月現在の情報を利用しており、今後変更になる場合があります。

マンションでの生活を快適に過ごすためには「管理組合」の存在が欠かせません。今回はマンション購入を考えている方に向けて、管理組合の役割や仕組みについてわかりやすく解説します。

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[目次]
マンションの管理組合とは
　マンション管理組合の業務内容と活動頻度
　マンション管理組合の任期と選任方法
　管理組合がないマンションはどうなる？
マンションの管理組合で起こりやすいトラブル
　管理組合の運営に関するケース
　組合員等の日常生活に関するケース
マンションの管理組合に入らない方法はある？
　マンションの区分所有者は管理組合に加入義務がある
　マンション管理組合の役員を断ることはできる？
　管理組合に加入する負担を減らす方法はある
まとめ：マンションの管理組合は快適な住環境と資産価値にも影響する

マンションの管理組合とは

■マンション管理組合の業務内容と活動頻度
マンションの管理組合はマンションの共用部分の維持管理と居住者の共同生活の円滑化を目的とし、以下のような業務のために定期的に活動を行います。

●マンションの維持管理業務
●マンションの会計・出納業務
●管理規約の決定
●修繕計画の策定
●住民同士のコミュニケーションの促進
●委託する管理会社とのやりとり

管理組合には主に以下の役職があります。

管理組合役員の活動頻度はマンションによって異なりますが、理事会は2・3ヵ月に1回程度、委員会は随時必要に応じて行われるケースが一般的です。

総会は区分所有法で義務付けられているため、どのマンションでも必ず年1回以上開催されます。

■マンション管理組合の任期と選任方法
国土交通省の「令和5年度マンション総合調査（管理組合向け調査の結果）」を基に管理組合役員の選任方法について見てみましょう。

管理組合の役員選任方法には「立候補」「推薦」「持ち回り（順番）」「抽選」などがありますが、持ち回りで担当するのが一般的です。

同調査でも約60％～80％が持ち回りで役員を選任していると回答しています。また、ほぼすべてのマンションで役員の任期は1年?2年です。

■管理組合がないマンションはどうなる？
区分所有法第3条には「区分所有者は、全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（＝管理組合）を構成し」という記載があります。

そのため、基本的にどのマンションでも管理組合は存在しますが、中には管理組合が形骸化して実質機能していないマンションも存在します。

管理組合が機能していないマンションで起こると考えられるのは以下のような問題です。

●共用部分の清掃や設備の保守が適切に行われず、マンションの老朽化が進む
●住民間のルールがなく、騒音やゴミ出しなどの問題が頻発し住環境が悪化する
●計画的な修繕が行われずにマンションの資産価値低下が進む
●修繕積立金の管理不足により、資金不足で大規模修繕が行えない

管理組合が適切に機能することにより快適な住環境とマンションの資産価値が維持され、住民全体の利益が守られます。

マンションの管理組合についての詳細は、以下の記事でも解説しています。具体的な事例を確認したい方はこちらを参照ください。
機能する組合はこう違う！「マンション・コミュニティ」最前線

マンションの管理組合で起こりやすいトラブル

マンション管理組合の業務のひとつに「トラブル対応」があります。

国土交通省の「令和5年度　マンション総合調査」によると84％のマンションが何らかのトラブルを抱えている（※重複あり）としています。実際にどのような内容のトラブルが多いのか調査を基に見てみましょう。

■管理組合の運営に関するケース
前述した調査では、以下のようなマンションの管理業務や管理組合の運営にかかわるトラブルが約15％あるとしています。

●役員関係：役員の選任や解任、消極的な役員の増加、理事会の内紛など
●理事会・総会運営：理事会の独断専行、大規模修繕工事の決議方法、修繕積立金の増額など
●駐車場・駐輪場の運営：使用方法、料金変更、増設、来客用スペースの確保など
●義務違反対策：管理費等の滞納、無断駐車、騒音問題、専有部分の用途違反（民泊など）への対応
（参考：横浜市）

管理組合の運営で多い問題は「役員の人材不足」と「管理費の滞納・不足」です。

同調査でも管理組合運営における将来への不安として「区分所有者の高齢化（57.6％）」「修繕積立金の不足（39.6％）」を挙げる管理組合が多く存在します。

■組合員等の日常生活に関するケース
以下の日常生活に関するマンショントラブルのなかで、約60％を占めるのは居住者間のマナーに関する内容です。

●不当な毀損行為：耐力壁の撤去や外壁への穴開けなど
●共用部分の不当使用：廊下や階段などの共用スペースの私的利用
●プライバシーの侵害：騒音や振動による生活妨害
●不当な外観変更：個人的な看板や広告の設置など
（参考：横浜市）

内訳のなかで多いのが、「生活音（43.6％）」「違法駐車（18.2％）」「ペット飼育（14.2％）」の順となっています。

マンションではさまざまな生活様式や価値観を持つ人々が共同生活を送ります。そのため、管理規約の改正や使用細則の制定など、問題の予防や解決に向けた明確なルール作りを行う管理組合が必要です。

マンションの管理組合に入らない方法はある？

数十～数百戸のマンションを管理すると聞くと、「役員になりたくないから管理組合に入りたくない」と考える人がいるかもしれません。結論として、マンションの管理組合に入らないという選択肢はありません。

■マンションの区分所有者は管理組合に加入義務がある
前述のとおり、区分所有法第3条では「区分所有者は『全員で』建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（＝管理組合）を構成し」となっています。

管理組合への加入の有無は選べるものではなく、「マンションの区分所有者になることで自動的に管理組合の一員になる」という形になります。区分所有者とは、分譲マンションの専有部分（各住戸）の所有権を持つ人のことです。

賃貸契約での居住やオーナーが一棟を所有している（＝区分所有ではない）ケースでない限り、管理組合に入らないという選択はできません。

マンションの区分所有者は専有部分だけではなく共用部分も所有しています。共用部分の適切な管理、ひいては区分所有者全体の利益を守るために必要な仕組みといえます。

■マンション管理組合の役員を断ることはできる？
管理組合への加入は義務ですがマンション管理組合の役員拒否に法令上の罰則はなく、断ることは可能です。しかし、ほかの居住者の不満などマンション内での人間関係に悪影響を及ぼす可能性もあります。

マンションの快適な住環境と資産価値の維持のために管理組合への協力は欠かせません。絶対に引き受けないという姿勢ではなく、ライフスタイルなどに応じて協力できるときには引き受けるなど柔軟な姿勢が大切と考えられるで。

■管理組合に加入する負担を減らす方法はある
必要性があるとわかってはいても、仕事や子育て、介護、体力的な問題などで管理組合の役員になる負担をできるだけ避けたいという方もいるはずです。

管理組合の役員にならず一般の組合員である限り、年1回程度の総会での議決権行使以外に目立った役割はありません。

先述の国土交通省の調査結果によると200戸を超える大規模マンションでは役員への立候補の割合が半数～4分の3となっているため、大規模マンションを選ぶのもひとつの選択肢です。

また令和5年に実施された国土交通省の調査によると、管理業者が管理事務を受託するマンションのうち管理業者が管理者となる「第三者管理方式」を採用するマンションが約3割となっています。

第三者管理者方式には、理事会が存在せず管理業者が管理組合の業務を担うタイプもあります。

管理業者が管理組合の業務を担うタイプのマンションを購入することで管理組合の負担を減らせる可能性があります。

まとめ：マンションの管理組合は快適な住環境と資産価値にも影響する

マンションは自分を含む所有者全員の共有財産であり、その維持には責任がともないます。

マンション住民の代表として管理運営に携わる管理組合の活動は「面倒」「大変」と感じる可能性があります。しかし、管理組合の活動があることで、マンションが円滑に運営されているため、管理組合の質は長期的に見て住環境や資産価値に大きく影響します。

そのため快適な住環境のメリットだけにするのは難しく、ある程度の負担は避けられません。分譲マンションは自分と所有者全員の財産であり、住民全員でマンションを守る意識を持つ必要があるためです。

どうしても管理組合の活動への参加を負担に感じるならば購入前に物件だけではなく管理組合についても調べ、自分に合った物件を選ぶようにしましょう。

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