Kantei eye 新築・築10年中古マンションの坪単価推移（近畿圏）

90年代バブル期の新築マンション価格大阪府では坪281.1万円
直近での価格水準は90年代ピーク時の8割超まで回復、高額エリアの京都府と肩を並べる

2018年の新築マンション価格大阪府は坪234.3万円、価格高騰局面入り前に比べて36.9％も上昇

1980年～2018年の間での新築マンションにおける平均坪単価の推移を見てみると、近畿圏の2府4県で最初のピークを迎えていたのは1990年～1991年にかけてであり、最も坪単価が高かったのは京都府の319.6万円で、大阪府も281.1万円と高水準で続いている。他の4県とは100万円程度の差が開いており、滋賀県・奈良県・和歌山県はいずれも180万円前後の水準に留まっていた。

当時の上昇度合いに着目すると、ピーク時にかけての5年間で大阪府では2.52倍、京都府では2.49倍まで価格が急騰していた。兵庫県や奈良県では2倍程度、滋賀県や和歌山県でも1.5倍以上は価格水準が押し上がっており、程度の差こそあるもののバブル的な動きが認められる。

2000年代の前半には価格の大底圏を迎えていたが、その後は2008年前後のミニバブル期や2013年以降の価格高騰局面でそれぞれ段階的に価格水準が高まっている様子が見て取れる。

2018年時点においては、兵庫県と和歌山県の価格が 90年代バブル期のピークを僅かながら超えており、滋賀県や奈良県でも遜色ない水準まで上昇してきている。なお、大阪府ではピーク時の83.4％まで持ち直しているが、京都府では74.1％で依然開きがある。

また、価格高騰局面入りする前の2012年当時と比較した価格変動率は、大阪府の＋36.9％をはじめ、ほとんどの地域で2割～3割ほど価格水準が高まっており、和歌山県では駅近タワー物件が供給された影響から＋59.4％と大幅に上昇している。対照的に、奈良県の変動率は＋17.1％に留まっており、価格水準自体も滋賀県や和歌山県に抜かされて近畿圏で最も低くなっている。

2018年の築10年中古マンション価格大阪府は坪147.2万円、ピークを過ぎるも突出した上昇度合い

築10年中古マンションにおける平均坪単価の推移を見てみると、最初のピークはやはり1990年となっている。最も坪単価が高かったのは大阪府の285.9万円で、同年の新築価格（281.1万円）を僅かに上回っていた。

これらはバブル期特有の需給逼迫が影響した結果であるとみられ、兵庫県や奈良県でも同様の現象が確認されている。バブル崩壊後は不動産デフレによって価格水準が下がり続けていた中古マンションだが、2000年代の後半からは2008年前後のミニバブル期や2013年以降の価格高騰期を経て再び価格水準が押し上がってきている。

価格高騰局面入りする前の2012年当時と比較した価格変動率は、大阪府で＋36.0％と突出しており、次点の京都府の＋27.2％とは10ポイント近い差がある。

この他、兵庫県や滋賀県では＋20％前後、奈良県や和歌山県では＋10％前後となっており、近畿圏においては実需ニーズのみならず富裕層や投資家からのニーズも集める大阪府や京都府で中古マンション価格も相応に上昇している様子が示されている。

また、新築に対する中古の"割安感"では、奈良県・和歌山県とそれ以外の地域の間で10ポイント近い差が生じている。