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3月末までに確実にマンションを売却するには？

2011年1月25日

1～3月の住みかえシーズンは、マンションの売却にとってもチャンスの時期。ただし、なるべく早く売るためにはコツがあります。この時期の市況を踏まえて、売却活動をスムーズに進める方法を紹介しましょう。

住みかえシーズンは、売主にとってもチャンスの時期

1～3月の住みかえシーズンは、売出物件が豊富に出回って選択肢が増えるため、中古マンションの買主にとっては「購入チャンス」の時期だといわれます。では、売主にとってはどうでしょうか。「競争が激しくなるので、むしろ避けたほうがいい」と思われるかもしれませんね。しかし、答えは「ノー」です。

この時期は、売主にとっても、自分の物件にふさわしい買主に巡り合うチャンスといえます。なぜなら、売出物件がたくさん出てくる以上に、購入希望者の数も膨らむからです。しかも、この時期に動くのは、「3月までに入居したい」といった購入意欲の強い人たちが中心ですから、決断も比較的早く出る傾向があります。

1～3月は、買主も売主も活発に動くハイシーズン

逆に住みかえシーズンを外してしまうと、なかなか決まりにくくなってしまうおそれがあります。購入希望者が減る上に、「良い物件が出たら買いたい」といった購入意欲の弱い人も出てくるからです。
売却を考えているなら、この時期を逃さないように、なるべく早めに動きだすのが得策といえるでしょう。

買いかえで、先に購入が決まってしまったら...

自宅を売却する動機としては、新しい住まいへの「買いかえ」というケースが多いでしょう。その場合、売却と購入という2つの活動をタイミングよく進める必要があります。以前の記事（「売却チャンスを活かす、中古マンション買いかえ作戦」）では、買いかえの場合は、「売却を先に進め、いくらで売れるかを確定させてから、購入先を探すのが望ましい」と指摘しました。この「売却先行」のセオリーは、今の時期でも基本的には変わりません。

ただ、住みかえシーズンに動く方は、年度替わりに合わせて新居への引っ越しを済ませたいために、購入を既に決めてしまっているケースも少なくありません。半年から1年くらい前に未完成状態の新築マンションを購入する契約を結び、この3月末に竣工・引き渡しというケースもよくあります。そうなると、購入物件の「残金決済・引き渡し」までに売却しなければなりません。最終期限が決まっているわけです。

限られた期間に確実かつスピーディーに売却するには、どうすればいいのでしょうか。そのポイントは、売出価格の設定と販売促進活動です。それぞれについて次のページで解説します。その前に、購入と売却のタイミングを合わせるために有効なサービスについて触れておきましょう。

売却と購入の資金の流れをスムーズにする「つなぎ融資」

買いかえの場合、購入物件の頭金に売却資金を充てるのが普通でしょう。売却資金は、自宅を買主に引き渡すのと引き換えに受け取る形になります。つまり頭金を用意するには、先に自宅から出なければならないわけです。しかし、購入物件の残金（購入代金のうちローンを除いて、決済時に現金で用意する頭金）を支払わなければ、新居へは引っ越せません。その結果、自宅を出て新居へ引っ越すまでの間に「仮住まい」が必要になってしまいます。

仮住まいをすると、引っ越しが二度手間になるうえに、余計な費用がかかります。そこで有効なのが「つなぎ融資」です。まず、一時的に「つなぎ融資」を借りて、先に購入物件の残金決済を終わらせて引っ越します。次に、自宅を引き渡して売却資金を受け取り、そのお金で「つなぎ融資」を一括返済します。
それによって、面倒な仮住まいをしなくて済み、余計な出費を抑えられるわけです。購入と売却の間で生じる手続きの時間的なズレをなくして、お金の流れを"つなぐ"ことから「つなぎ融資」といいます。

「つなぎ融資」は、通常の住宅ローンのように銀行の窓口で申し込めるわけではありません。不動産仲介会社が金融機関と提携して、売主へのサービスとして扱っているケースが多いようです。この他、期限までに売却が難しくなった場合に役立つ「買換保証サービス」などもあります。
このようなプラスアルファのサービスに対応している会社を選んでおくと安心でしょう。

【関連サイト】
ノムコムのマンション売却・査定

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