中古マンションは管理が重要といわれる本当の理由

2011年6月20日

「マンションは管理が大事」とわかっているつもりでも、どこからどこまでが管理業務の対象なのか、チェックポイントは何かまでは意外に知られていません。そこで「マンション管理」の本当の中身を解説します。

中古マンション選びのポイントの一つに、「マンションは管理を見て買え」という言葉があります。管理の良し悪しによって、マンションの住み心地や資産価値が変わってくるからです。

その一方で、「マンションは管理が楽」という購入希望者も少なくありません。「一戸建てと違って鍵1本で戸締りができ、敷地内の手入れや建物の清掃なども、管理会社に任せられるから手間がかからない」といったイメージがあるからでしょう。その延長線上に「管理に対する無関心（面倒なので関わりたくないという心理）」も垣間見えます。

管理は大切と思いながらその実務には無関心という、相反する意識が同居しているように見えるのは、「マンションの管理とは何か」がきちんと理解されていないからだと言えます。そこで改めて、マンション管理について整理しておきましょう。

マンションやアパートを総称して「集合住宅」や「共同住宅」と呼ぶ場合があります。複数の人が集まって住む共同生活の場という意味です。そして、そういった場の管理の目的は「共同生活の場を快適に保つこと」かつ「共有財産である建物を長持ちさせて、資産価値を守ること」といえます。

管理の対象は、個々の住戸の外側にある「共用部分」です。たとえば、敷地内の植裁や駐車場などの施設、建物のエントランス、エレベーターホール、外廊下などが共用部分にあたります。これに対して、住戸内は「専有部分」といって、所有者自身が個人で対応しなければなりません。

また、マンション管理の主体はマンションを購入した区分所有者で作られた「管理組合」です（図１）。マンションを買うと自動的に管理組合のメンバーになって、管理の責任を負うことになります。実際の業務は管理会社や専門業者が行うのですが、あくまでも「管理組合が管理会社に業務を委託して、管理会社は業務を代行する」という図式です。

こういった仕組みになっているため、マンション管理に無関心な所有者が増えて「管理会社任せ」になると、管理がおろそかになるおそれが出てきます。管理組合から選任された理事による理事会や、組合員全員が参加できる総会で、重要な事項が決められるからです。管理の主役は、管理組合であり、個々の所有者であることを忘れないでください。

図1では、管理業務を管理会社に委託する場合と自主管理があることも示しました。一般的には委託管理のほうが多いのですが、築年数が古いマンションでは自主管理のケースも時折みられます。自主管理は、管理会社への委託料が掛かりません。同じ管理内容であれば、委託料の分だけ管理費は安くなるはずです。

しかし、自主管理とは名ばかりで、まともな管理が行われていないために、必要な管理費や修繕積立金を徴収していないおそれもあります。なかには、後述する長期修繕計画すら作成されていないケースもあります。自主管理の場合は、よほど管理組合員の意識が高くて、自ら管理運営に積極的に参加する体制が整っていないと上手くいきません。より慎重に管理の中身をチェックする必要があるでしょう。

中古マンションの広告などの物件概要には「管理形態」が出ています。これは管理員の勤務形態の違いです。管理員が住み込みで働く「常駐」、通勤してきて定められた勤務時間に業務を行う「日勤」、週に2～4回の割合で訪問して数時間だけ業務をこなす「巡回」の3パターンがあります。

この管理形態の違いは、主にマンションの規模に対応しています。図2に出ているように、常駐は200戸を超える大規模マンション、日勤は100戸前後までの中規模マンション、といったイメージです。割合としては、日勤が一番多いでしょう。管理の充実度としては「巡回→日勤→常駐」という順番に高くなりますが、物件の規模に左右されますから、常駐にこだわると選択肢が狭まってしまうかもしれません。