中古マンション購入の不安を解消！新保証制度

2013年1月28日

今回は、中古住宅流通に大きな変革をもたらす可能性がある「住宅設備・瑕疵保証サービス」について取り上げます。まず、このサービスが登場した背景から説明していきましょう。

住宅を購入するときに、新築と中古を同時に検討する買主が増えてきました。一方で、新築しか検討しないという買主も少なくありません。その理由としては、単に「見た目が古くて綺麗ではない」という以外に、「物件に隠れた不具合があるのではないか心配」「中古住宅には保証やアフターサービスがない」といった不安要素も挙がっています。

新築住宅については、基礎や柱など構造耐力上主要な部分や雨漏りが関係する部分に関して、10年間の瑕疵担保責任が売主の事業者に義務付けられています。つまり、対象となる部位に隠れた欠陥(瑕疵)が見つかった場合に、引渡し後10年間は事業者が無償で修理しなければならないという長期保証がついているわけです。

2009年10月には「住宅瑕疵担保責任保険」も登場しました。たとえ事業者が倒産しても、保険から補修費が出るので買主が保護されるという仕組みです。住宅瑕疵担保責任履行法で、この保険への加入または保証金の供託が事業者に義務付けられています。

一方、個人が売主の中古住宅の場合は、主要構造部についての瑕疵担保責任は最長でも3ヵ月程度、住宅設備については7日間と短いのが一般的。しかも、その期間に見つかった不具合の補修費用は売主個人の負担になるため、必ずしもスムーズに解決できるとは限りません。責任の所在をめぐってトラブルになることもあります。

不動産会社の営業担当者は、物件が引き渡された後に問題が起きないように事前の調査や説明を十分に行い、売主と買主双方が納得するように最大限の努力をしています。それでも、トラブルを100%防ぐことは難しいのです。そのため「中古住宅の取引は不安」というイメージができてしまった点は否めません。

しかし、近年になって、国は従来の新築重視のスクラップ＆ビルドの政策から、ストック重視へと比重を移しています。取引の不安を払拭して、中古住宅流通を活性化する必要性が出てきたのです。

こうした流れを受けて、国の政策として2010年4月からスタートしたのが「中古住宅売買瑕疵保険」制度です。中古住宅についても、第三者機関が検査をした上で瑕疵担保責任の履行を5年間保証する仕組みで、保険金の支払い限度額も1,000万円までと高額です。売主に資金力がなくても保険金で補修費をまかなってくれるので、買主は安心といえるでしょう。

これは、制度設計としては非常に優れた仕組みであるといえます。ただ、この保険への加入は任意で、検査料と保険料を合わせると10万円前後と高額になるためか、今のところあまり普及していません。

これに対して、中古住宅の仲介を手がける主な大手不動産会社が、2012年後半から新しい保証サービスを扱い始めました。それが「住宅設備・瑕疵保証サービス」です。