都心マンションのリセールバリューは国際的にも高い？

2013年5月27日

都心部の中古マンションが先行して値上がりを始めているようです。全体が下落基調の時も値下がりしにくいともいわれます。なぜ都心マンションの資産価値は高いのでしょうか。その理由と選ぶ際の注意点を紹介します。

マンションを選ぶ際には「リセールバリュー」が大切だといわれます。つまり、売却できる価格が高い、もしくは値下がりしにくいことです。将来の家族構成やライフスタイルの変化に合わせて買いかえもしやすくなります。

現在は「アベノミクス効果」で資産インフレが起きると期待され、不動産流通市場は湧いていますが、この流れがずっと続くとは限りません。中長期的に見るとどうなるのでしょうか。

不動産価格は、かつては右肩上がりで値上がりしていました。人口が増え、経済成長率も高かった頃です。しかし、いまや日本は人口減少社会に突入し、経済も低成長が続いています。名目GDP世界第2位の経済大国といわれた日本は、2010年に中国に抜かれて第3位に転落。今後も新興国に追い上げられ、高度成長に戻ることはありません。

このような中で不動産価格は長期的に値上がりしないという悲観論も聞かれます。果たしてそうなのでしょうか。

確かに、日本全体で見れば人口も減り、経済成長率は下がっています。しかし、大都市圏では転入超過が十数年続いており、人口はまだまだ増加しています。特に東京都では2012年に転入超過数が前年比プラス1.2万人の大幅増を記録しています。また、アメリカの『フォーチュン』誌が発表している、世界上位500企業の本社がもっとも多く集まる都市が東京（48社。2012年版『フォーチュン・グローバル500』）であるという点からも、東京が国際的かつ経済的な観点から大きく注目されていることが伺えます。 このように、人もお金も集まる東京の不動産は値下がりしにくいといえるでしょう。

東京といっても東西に広く、湾岸から山間部まで範囲は広くなっていますが、不動産の資産価値が高いのはやはり、JR山手線内を中心にした都心部が中心となるでしょう。

東京のビジネスセンター（中心業務地区）は、都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）です。その中でも「大丸有（だいまるゆう＝大手町・丸の内・有楽町）」と呼ばれる地区だけで日本のGDPの2割以上を占めるといわれています。これは、東南アジアの新興国のGDPの数倍です。

このようなビジネスセンターに近く、国内外の所得の高いビジネスパーソンが職住近接のエリアとして住まいを求めるのが、港区や渋谷区です。赤坂、麻布、青山などの高級住宅地にある中古マンションは、こうした背景があるからこそ、リセールバリューが高いといえます。

このエリアは、住環境としても申し分ない条件が揃っています。地下鉄網が張り巡らされ、どこにいても、徒歩10分程度で地下鉄の駅に出られたり、終電後の深夜でもタクシーが多く走っているなど利便性が高いこと。大きな都市型公園や神社仏閣の緑も豊富で、総合医療機関や有名進学校も集まっていること。外国大使館の設置率も高く警備体制も整っているため、セキュリティ面でも安心感があること、などです。

特に、優良な中古マンションが集まっているのが港区といえるでしょう。東京カンテイの調査では「ヴィンテージ・マンション」がもっとも多いのが港区です。大手デベロッパーやゼネコンが、超一流の"作品"を残そうと力を入れて開発しているケースが多いからでしょう。結果として、立地の良さとブランド力を同時に備えているのが港区の中古マンションといえます。