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中古マンション最新トレンド

中古マンションは「管理のココを見て買え」

2013年6月21日

中古マンションを選ぶとき、管理の重要性は以前から指摘されてきましたが、具体的にどんな点をチェックすればいいのでしょうか。昨今進んでいる新サービスを含めて、管理の質を左右する本当のポイントをご紹介致します。

「マンション管理の良し悪し」といえば、日常的な清掃がきちんと行われているか、駐輪場などが整頓されているか、建物設備の損傷・不具合がきちんと補修されているか、といったチェック項目が挙げられます。どれも外観や敷地回りを目視することで確認できます。もちろんこうした点も大切ですが、実は目に見えない部分にも大切なポイントが隠されています。なかでも、マンション管理組合から管理業務を請け負う管理会社が大きな役割を果たしています。

そこで今回は、管理会社が普段どんな仕事をしているか、会社によって対応がどう違うかを紹介しながら、管理の良し悪しについて考えてみたいと思います。

話を聞いたのは、野村不動産パートナーズ(以下「NPT」)。
アトラクターズ・ラボ(株)の運営する分譲マンション購入者向けサイト「住まいサーフィン」がマンション入居者に実施したマンション管理会社の顧客満足度評価ランキングで4年連続一位を獲得した同社は、管理会社の「会社業務遂行」「やる気」「フロント担当対応力」「フロント提案力」などの項目で、特に高い評価を受けています。

「フロント担当者」の対応が、管理内容にも影響

――評価ランキングに出てくる「フロント」というのは、一般の居住者には馴染みがないかもしれませんが、どういう仕事をしているのですか?

NPT:管理員はマンションごとに決まっていて、受付や清掃などの日常業務で居住者の方と接していますが、その他に、管理会社では "フロント"というスタッフを置いているのが一般的です。一人で複数のマンションを担当し、管理組合の理事会や総会を始めとするさまざまな管理運営を総合的にサポートしていく仕事です(図1参照)。

――黒子的な存在というか、通常は現場には顔は出さないわけですね。

NPT:いえ、当社のフロント担当者は、理事会以外で月に2回以上は担当するマンションを巡回しています。

――フロント担当が現場に行くのは珍しいですね。通常は、理事会や総会に出席する以外は、電話やFAXで済ませることが多いようです。

NPT:私どもにとってお客様は、主として居住者で構成される管理組合です。住まわれている方が快適に暮らせるようにサポートし、何か困っていることがないかチェックするのも仕事のうちです。
やはり現場に行かないとわからないことも多いですから、管理員とも密接なコミュニケーションを取って、マンションのあらゆる問題について情報共有し、迅速に対応できるようにしています。そうした意味もあり、当社では、フロント担当を「マンション・マネージャー」と呼んでいます。

フロントの担当物件数が、管理の質を左右する?

――マンション・マネージャーは一人で何物件くらいを担当するのですか?

NPT:マンションの規模にもよりますが平均8~9件、多くても10件くらいです。それ以上になると、細かいところまで目が行き届かなくなるおそれがあります。

――想像よりも少ないのですね。フロント担当者一人で15~20物件を担当する管理会社もあるようです。
担当物件数が多いと積極的な提案も少なくなるでしょうし、事務処理に係わる面でスムーズに進まないことがありそうですね。
私たち仲介会社の営業がよく経験するのは、必要な資料がなかなか手に入らないことです。たとえば物件調査に行くときには、そのマンションの修繕履歴や総会議事録などの資料を併せて請求します。売買契約に先立つ重要事項説明書に記載するべき項目がないかどうかをチェックするためです。
ところが、管理員に聞いても「わからない」と言われたり、あまり協力的でないこともあります。フロント担当者になかなか連絡が取れないことも珍しくありません。一度、フロント担当者が休んでいて書類が揃わなかったために契約が延期になってしまったこともありました。管理会社の対応が、マンションの売買取引にも影響を及ぼすことがあるのです。

NPT:当社では、マンションの資料は社内のシステムで管理して組織的に対応していますから、仮に直接のマンション・マネージャー(フロント担当者)が不在でも、部内の者が対応して基本的に翌営業日には提出できるようにしています。

――それはありがたいですね。マンションの居住者にとっても、メリットが大きいと思います。

編集協力:AllAbout

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