買い得コンパクトマンションが増えている？

2013年7月 5日

20代の若いカップルから30～40代のシングルまで、都心のコンパクトマンションを抵抗なく購入する層が増えています。そこで、中古市場で流通している物件の動向と、選ぶときの注意点をご紹介致します。

「コンパクトマンション」には、明確な定義はありませんが、おおむね専有面積が30m2から50m2台程度、間取りが2LDKくらいまでの、シングルやDINKSに向いたマンションのことをいいます。ワンルームとファミリータイプの中間的なポジションにあるといえるでしょう。

コンパクトマンションは2000年頃から新築分譲が目立ち始め、供給量が1万戸を超えた年もあります。2009年には、首都圏で供給された新築マンション全体の2割にまで達しました。急激に増えた反動のせいか、最近はやや供給が抑え気味になっていますが、一つのジャンルとして定着しつつあるといえるでしょう。

立地は東京都区部が圧倒的に多く、特にJR山手線内の都心部に集中しています。価格は新築で2,000万円台後半から5,000万円程度。物件にもよりますが、中古はその2割安程度で購入可能です。

コンパクトマンションに対する需要が高まっている背景の一つには、ある程度の収入があり仕事も忙しい若い世代で、職住近接を理想として「広さより利便性」を重視する人が増えてきたことが挙げられます。残業や飲み会で遅くなって終電がなくなっても「タクシー2メーターくらいで帰れる」というライフスタイルです。

都心に近い賃貸マンションは、ワンルームでも家賃10万円を超えることが珍しくありません。コンパクトマンションを購入すれば、低金利の恩恵もあって月々のローン返済は同じくらいの負担で済みます。以前は、金融機関は単身者に対する融資に厳しい傾向もありましたが、最近はそういったハードルもなくなってきました。

しかも、最近分譲されたコンパクトマンションはゆとりある住空間が確保されており、大手デベロッパーの分譲した物件を中心に、セキュリティー面や設備仕様のグレードが非常に高い魅力的な物件が多いと言えます。「借りるより買ったほうが得だ」と考えるのも自然の流れといえるでしょう。

コンパクトマンションのメリットは他にもあります。「住んで良し、売って良し、貸して良し」の三拍子が揃っているという点です。「住んで良し」は前述の通り、立地や広さ、設備仕様のグレード感です。

「売って良し」とは、専有面積の広い高額物件に比べると売却しやすいということです。というのも、中古マーケットにおける購入者は、ワンルームの場合は投資家、ファミリータイプの場合は実需層が中心になりますが、コンパクトマンションの場合は投資家と実需層の両方に売れる可能性があるからです。もちろん、立地や物件の条件によって変わりますが、一般には他のタイプのマンションに比べて換金性が高いといって差し支えないでしょう。つまり、買いかえもしやすいということです。

「貸して良し」とは、都心立地で利便性に優れているため、比較的高い家賃で貸せることです。将来、子どもが生まれて手狭になったとき、必ずしも売却して買いかえる必要はありません。所有したまま賃貸にして、別に自宅を買い増すという選択も可能になります。

その際、住宅ローンがネックになることもあります。借り入れ中の住宅ローンを完済しないと、新居の住宅ローンが組めないということです。しかし最近では、借り入れ中の住宅ローンを収益物件用ローンやセカンドハウス用ローンに条件変更することについて、柔軟に対応してくれる金融機関も出ています。

複数のローンを組む場合は「全体の返済額が年収に占めるローン返済比率が一定割合以下であること」などの条件があり、その条件をクリアすることが難しい人も少なくありません。とはいえ、返済能力の点で問題がなければ、買い増しによって資産形成が進み、将来の年金代わりとして考えることもできるでしょう。