買い得コンパクトマンションが増えている？

2013年7月 5日

20代の若いカップルから30～40代のシングルまで、都心のコンパクトマンションを抵抗なく購入する層が増えています。そこで、中古市場で流通している物件の動向と、選ぶときの注意点をご紹介致します。

ニーズに合ったプランかどうかをチェック

前ページで、コンパクトマンションは「売って良し、貸して良し」と書きましたが、これは必ずしも、どんな物件にも当てはまるわけではありません。買い手や借り手のターゲットであるシングルやDINKSのニーズに合った立地、プランである必要があります。

たとえば、都心部の千代田区内で駅から同じ「距離圏」であっても、山手線の内側と外側ではニーズが異なることがあります。場合によっては、道路を隔てただけで売りやすい物件と売りにくい物件が分かれ、坪単価が50万円～100万円程も違うということがあるのです。駅に近くても、繁華街の真ん中という立地でセキュリティがそれほど充実していない物件は、投資家であれば買うかもしれませんが、自分で住むシングル女性は避けるでしょう。

また、向きや階数もファミリータイプに対するニーズと異なる傾向があります。ファミリータイプなら南向きが人気ですが、コンパクトマンションの場合は北向きでも前面（バルコニー側）が開けていれば、あまりハンデにはなりません。日当たりよりも、駅からの距離やコンビニの近さが重視される傾向があるからです。

コンパクトマンションならではの注意点がもう一つあります。全住戸のなかで賃貸住戸の割合がどの程度あるかという点です。

ワンルームマンションの場合は、所有者本人は住まずに貸しているケースが大半です。ファミリータイプの場合は、海外赴任などのためにリロケーションで貸しているケースはありますが、居住者イコール所有者（家族）というのがほとんどです。

一方、コンパクトマンションの場合は、所有者と賃借人が混在しているケースが少なくありません。所有者と賃借人では建物や居住環境の管理に対する意識にギャップがあるため、賃貸住戸の割合の高いところに住むのはオーナーにとっては好ましくない面があります。

最低でも所有者の居住割合が5割以上あり、居住者のコミュニティのなかで管理されている物件が理想です。また、前回の記事でも述べましたが、きちんとした管理会社が入っているかどうかは、快適性や資産性にも関わります。居住者の状況はどうか、管理運営はうまくいっているか、をチェックしましょう。

以上のように、良いコンパクトマンションを選ぶには、立地、住環境、物件のグレード、管理状態など、非常に細かい点まで見極めなければなりません。自分が住む場合の住み心地だけでなく、「賃貸マーケットにおいていくらで貸せるか？」という複眼的な目線も、ときには必要になるのです。

今後は、過去10年間に渡って新規供給されたコンパクトマンションが、中古市場へ豊富に出回ってくる可能性が高まっています。なかには新築物件が供給過剰気味で残っているエリアもあるため、比較的築年数の浅い中古でも価格交渉の余地があり、有利に購入できる可能性があるといえるでしょう。