固定型か変動型か、住宅ローンはどう選ぶ？

2013年10月28日

金利が上昇するという予測がある一方で、住宅ローンはなるべく低い金利で借りたいのが人情。固定型か変動型か、先輩購入者は何を選んでいるのか、最新の金利動向と住宅ローンの組み方・選び方を紹介します。

最近、住宅購入資金に関わる相談の中で「金利は実際にこれから上がるの？」「住宅ローン金利は変動型と固定型とどっちを選べばいいの？」といった内容が増えています。景気回復の流れが見えてくるにつれて、金利の先高感が強まっているというニュースが増えているからでしょう。住宅ローン金利の水準は、住宅の購入能力に直結するだけに「金利が低い今のうちに購入しておきたい」という意識も高まっているようです。

もっとも、金利の先行きに関する質問に対しては、残念ながら「予測はできません」とお答えするしかありません。私たち不動産会社の営業担当者は、金融関係については専門外であるからです。あくまでも、現状の金利水準や各金融機関の対応状況など最新情報をお伝えするのが基本です。そこでまずは、現状からご紹介しましょう。

図1に、市場金利を代表する短期金利（短プラ）と長期金利（長プラ）、それぞれに関係の深い住宅ローンの変動型と、全期間固定型のフラット35の金利推移を示しました。現在はいずれも過去10年で最低の水準にあることがわかります。新聞などで「長期金利が上昇」といったニュースも見かけますが、これはあくまでも機関投資家などが注目する1%に満たないわずかな振れ幅ですから、今のところ、住宅ローンの借り手が一喜一憂するほどの影響はほとんどないといえるでしょう。

図1では変動型が固定型のフラット35よりも高くなっていますが、これはあくまでも店頭表示金利で、実際にはここから一定の優遇（引き下げ）を行った金利が適用されます。固定型よりも変動型のほうが低いのが実態です。

変動型住宅ローンの適用金利は、数年前に店頭表示金利の2.475%から1.5%優遇で1%を切ったことが話題となりました。しかし、現在はさらにもう一段下がり、2013年10月時点では1.7%優遇の0.775%が珍しくありません。信託銀行の中には0.725%で融資しているところもあります。住宅ローン減税で借入金残高の1%相当額の所得税が戻ってくると、金利分がタダになった上で、さらにお釣りが来るレベルです。

また、都市銀行では、2013年6月から9月にかけての期間限定で、2～3年の短期固定金利を0.5～0.6%で融資するキャンペーンを実施していました。これは変動型を下回る、史上最低金利でした。ある信託銀行では、2013年10月の2年固定金利を0.45%に設定。店頭金利の2.8%から2.35%優遇するというもので、史上最低金利はさらに更新されました。

新聞や雑誌などにある「金利の読み方」についての解説では、変動型は短期金利に連動し、固定型は長期金利に影響を受けると説明されているのが一般的ですが、実際に適用されている住宅ローン金利は、長短の市場金利とは必ずしも連動していません。

図2をご覧ください。金融機関が住宅ローン金利を決定する上で、どのような点を考慮するかを調査したものです。これによると、変動型も固定型も、市場金利の動きより「競合する他機関の金利」の割合が圧倒的に高くなっています。

その他、日銀の金融政策との絡みで、前述したような期間限定の特別金利キャンペーンを打つこともあります。つまり、金融機関の融資姿勢や政策によって大きく左右される傾向が強いため、ローン金利がどう動くかが、非常に読みにくいのです。

そういう点では、予測の難しい金利の先行きで悩むより、「購入する時期にいかに有利な住宅ローンを選ぶか？」を考えたほうが良いのかもしれません。毎月のように金利設定は変わりますし、同じ金融機関でも支店によって対応が違うこともあります。常に、最新の情報をキャッチしておくことが大切です。