マンションは「築10年以内」で探すと損をする？

2013年11月26日

中古マンションは、一般には築10年以内といった築年数の新しい物件の人気が高いようですが、それより古くてもお買い得な物件もあります。築年数をどう考えればいいのか、築年数に対する誤解や思い込みを解消するための物件の見方を紹介します。

マンションの購入検討者の中で、新築と中古を同時に比較しながら探す人が増えています。ただ、同じ中古でもなるべく新しい物件がいい、という意識は強いようです。

ノムコムが実施した「住宅購入に関する意識調査（第5回）」によると、「中古住宅を検討する際、築年数にはこだわって探しますか」という質問に対して「こだわる」を選択した人は67%になります。

築年数にこだわる人に対する「中古住宅を探す時に、何年以内を条件にするか」という質問への回答が、図1です。もっとも多いのが「5年超10年以内」で45.6%。「5年以内」を合わせると、全体の約60%が10年以内です。

実際に売れている中古マンションも、築6～10年が一番多くなっています。図2のように、築年数が古くなると、築10年以内に比べて成約率が10ポイント近く低くなります。

「10年ひと昔」という言葉があるように、10年を超えてしまうと少し古くなったイメージがあります。身のまわりにある生活用品や家電製品などは、10年経てば置き換わっているものも多いでしょう。マンションについても同じように、「築10年以内」と「それ以上」という線引きができあがっているのかもしれません。インターネットの物件検索の際も、築年数のこだわり条件を「10年以内」に設定するケースが多いようです。

しかし、中古マンションを選ぶ際にこの「10年」をボーダーラインにして、それより古い物件を足切りしてしまうことは、あまり得策とはいえません。「築10年以内」にこだわると選択肢が狭くなり、良い物件を見逃してしまうおそれもあるのです。これまで供給されてきた歴史を振り返ると、その理由がわかります。

図3は、過去30年以上のマンションの供給戸数と価格の推移を示したグラフです。この図を見ると、明らかにマンション市場がガラリと変わる大きな転換点があることがわかるでしょう。1993年と1994年がその境目です。

平成バブルが1990年をピークに崩壊して不動産価格が急落した後、1994年からマンションの大量供給時代が始まります。それまで首都圏では4万戸前後だった新築マンションの供給戸数が、2倍の8万戸前後に急増するのです。単に量が増えただけではありません。バブル時の「高・遠・狭」から「安・近・広」へ。つまり、価格・立地・面積が「高い・遠い・狭い」から「安い・近い・広い」に転換したのがこの頃です。

バブル期は地価高騰で立地が郊外に広がり、価格を抑えるために面積が圧縮されていたのに対して、94年以降は価格が下がり、立地の都心回帰が進み、面積にもゆとりが出てきました。しかも、大企業の運動場や工場の跡地などの大規模開発が進み、駅に近いエリアで大型マンションが供給され、キッズルームなど暮らしを支えるような共用施設も充実し始めました。

また、建物の基本性能も高まっています。たとえば床スラブはそれまでの15cm平均から18～20cm以上となり遮音性がアップしています。給水管は維持管理のしやすいサヤ管ヘッダー工法が採用され、床段差のないバリアフリーも普及し始めました。フルオートバスや流し台のディスポーザーも登場しています。管理の重要性が再認識され、長期修繕計画に基づいてきちんと修繕積立金や修繕積立基金を設定して準備するようになったのも、この頃からです。

1994年以降に供給された中古マンション、つまり2013年から見て築19年以内であれば、現在の新築マンションと比べても基本性能やプランのコンセプトなどは大きく変わっていません。むしろ、不況期の90年代にできた物件のほうが立地が良いことも多いのです。

また、10年を超えると、外壁補修などの大規模修繕の時期を迎えます。きちんと管理されていれば、計画的に修繕が行われているかどうか、次の修繕を見据えた修繕積立金のストックが十分にあるかどうかを実際に見て確認できます。住戸内は、それほど大掛かりなリノベーションをしなくとも、設備の更新や内装などにある程度のリフォームをすれば新築と遜色ない状態にできます。

このように考えると、築10年超～20年未満の物件のほうが、立地や管理面を考えると、新築や築10年以内の築浅物件よりも優れているものもある、といえます。いわば"お買い得な築古物件"といえるのではないでしょうか。「築古」という位置づけ自体を見直すべきかもしれません。