中古マンション流通、歴史は50年。どう変わった？

2014年1月24日

中古マンションの売買が本格化して、およそ50年ほど。不動産売買の仲介サービスはどのように生まれ、進化してきたのでしょうか。インターネットとも深くかかわる不動産流通業の過去半世紀を振り返りながら紹介します。

今年は、1964年に初めて東京でオリンピックが開催されてからちょうど50年目。実は、私が携わる不動産業界も同じ頃に大きな節目がありました。

その年に不動産会社を規制する宅地建物取引業法が改正され、それまでの「届出制」から一定の資格に基づいた「免許制」に変わったのです。「宅地建物取引士試験制度」もその時にスタートします（それまでは「宅地建物取引員」）。不動産会社や営業担当者の信頼性を高めるための改正で、現在の不動産業の骨格が固まった時期といえるかもしれません。いわば半世紀の時を経て、今日の姿が確立されたというわけです。

そこで今回は、これまでに不動産会社がユーザーにどんな仲介サービスを行ってきたのか、その変遷を振り返ってみましょう。

不動産流通業は、情報産業といわれます。自社では商品を持たずに、買主には物件情報を、売主には購入希望者の顧客情報を伝えて、両者を結びつけるサービスを行っているからです。情報といえば今やネット全盛の時代ですが、IT（情報技術）が発達するはるか以前から"情報の扱い方"が商売の要だったといえます。

中古マンションの流通が始まったのは、1970年前後にマンションの新規供給が増えた頃からです。マンション・ストックが56万戸（国土交通省調べ）に達した1976年には、当時の住宅金融公庫が中古マンションへの融資をスタートしました。このころから、大手不動産会社も不動産流通業へ取り組み出しました。

当初は、各不動産会社が物件情報をなるべく外に出さずに、社内で取引を完結したいという志向が強かったようです。しかし、中古流通が活発になるにつれて、売主から売却依頼を受けた不動産会社と、購入希望者に物件を斡旋する不動産会社が共同で仲介をして、手数料を分け合うケースも増えてきました。

他の業界では、顧客情報を競合他社に出すことはないでしょう。社内に抱え込んで自社のノウハウにするからです。しかし、不動産流通業の場合、普段はライバルの他社が、共同仲介では、協力して取引を進めるパートナーになるという珍しい関係にあります。

いかにトラブルを防ぎ、スムーズに取引できるかを模索するなかで、今から30年前に2度目の大きな転換点が訪れます。1984年に、業界大手5社、三井不動産販売、東急不動産地域サービス（現・東急リバブル）、野村不動産、小田急不動産、藤和不動産が連携し「不動産流通促進協議会」を設立、翌1985年には三菱地所住宅販売と西武不動産が加盟して７社体制になりました。会員同士で物件情報を共有化して、取引を活発にすることを目的にしていたため、通称「オープンマーケット」と呼ばれていました。

中小中堅業者を中心にした不動産業界団体でも、これより少し前に「不動産取引センター」など物件情報の交換を進める仕組みを立ち上げています。不動産流通業が「閉じた世界」から「開かれた世界」へ踏み出していき、後の不動産情報ネットワーク「指定流通機構制度（レインズ）」につながっていきます。

また、「オープンマーケット」では、加盟各社の実務担当者が集まって、売買契約書の雛形や不動産流通業のマニュアルづくりなどを行いました。同じ頃、紛争の未然防止や処理を行う「不動産適正取引推進機構」、学術研究や教育を行う「日本不動産学会」が設立されています。安全で公正な不動産取引を目指す土壌が生まれたといえます。