家の「売り時」と「買い時」の微妙な関係

2014年2月27日

中古価格が上向きになり始めている今、買いかえに絶好のタイミングといわれます。しかし、全体のムードに流されると思わぬリスクに直面するおそれも。そこで、安全確実な買いかえを進めるコツを紹介します。

マイホームの買いかえでは、自宅を売って残った資金を、新居の購入資金に充てるケースが一般的です。資金の面から考えると、売却からスタートして、購入資金を確定させてから購入物件を探すほうが好ましいといわれます。

ただ、新居の具体的なイメージが固まらないと、自宅の売却に踏み切れないという方も多いでしょう。価格が上昇傾向にあるので購入物件を早めに決めたい、あるいは憧れていた人気の中古マンションが売り出され、即決したいというケースも少なくありません。

そのようなニーズに応えるために、大手の不動産仲介会社では買取保証（売却保証）制度を設けているところがあります。これは、一定期間売却活動をしても売れなかった場合に、設定した保証金額で仲介会社が買い取るというもので、それぞれの会社によってサービスの内容が異なります。

野村不動産アーバンネットの「ホンキの買取保証」。買取金額の上限9割、保証期間1年以内。買取後に同社が再販売し、経費等を引いた後に利益が出た場合は、それを売主に返還する「利益還元制度」もある

買取保証金額の水準は、物件の査定価格の8割前後に設定されているケースが多いようです。なかには「上限9割以内」としているケースもあります。高めの保証金額を提示しているところは、市場価格で売却することを第一に考え、買取はあくまでも万が一売れない場合の保険という考え方が背景にあります。ガイドの所属する野村不動産アーバンネットでも「買取保証サービス」を用意していますが、保証を付けた事例のうち、実際に買い取ったケースは100件に1件あるかどうか。ほとんどは、当初の査定価格で売却に成功しています。

保証期間も会社によって異なります。売却開始から45日と短いところもあれば、6ヵ月、1年といった長期保証のところもあります。なるべく買取保証金額の水準が高く、保証期間が長いほうが、売主にとっては安心でしょう。こうした具体的な条件をきちんと確認して、よく比較しておくことも大切です。

また、売却の決済よりも購入物件の決済が先の場合は、一時的に決済資金を用立てる「つなぎ融資」という制度もあります。こうしたサービスがあれば、先に新居に引っ越してから、ゆっくり売却することも可能です。

最終的に買いかえがうまくいくかどうかは、売却を依頼する不動産仲介会社の経験やノウハウに左右されます。中古物件を売って中古物件に買いかえるというのは、3者間で資金と住まいが順繰りに移動して行くということです。Aさんが買いかえでBさん宅を購入し、Bさんが購入する家の所有者Cさんも買いかえ、という場合、最初のAさんからBさんを経由して、最後のCさんまで資金がスムーズに移動して行かないと、すべての人の住みかえが成功しません。もちろん、住まいの引き渡しの時期のスケジュール調整も必要です。

また、新築のタワーマンションに買いかえるといった場合、建物の竣工、引渡しが契約の2年くらい先というケースも珍しくありません。そして、契約の際には購入資金をどう調達するかの目処を立てておく必要があります。通常は自宅を売らないと確実な資金計画は立てられませんが、すぐに売却してしまうと仮住まいのムダが出るため、引渡しの半年くらい前にタイミングを合わせて売却活動に入るのが賢明でしょう。しかし、その時に「いくらで売れるか」を購入の契約段階で確定するのは難しいことです。

こうしたケースに有効なのが、前述した「買取保証」です。ただし、保証期間を1年以上の長期に設定している不動産仲介会社は限られます。

場合によっては、引渡しが2年先でも、すぐに売り出したいという方もいます。時間的余裕があるので、強気の価格設定でチャレンジしてみたいという考え方です。それがうまく行くケースもありますが、高値で売り出し、売れない期間が長引けば「売れ残り物件」というレッテルを貼られてしまうおそれもあります。

このように様々なケースが想定されるだけに、買いかえには実績や経験のある不動産仲介会社をパートナーにしないと、スムーズに進められません。なかには「今なら高く売れますよ。どんどんチャレンジしましょう」というアドバイスで売却活動をスタートしたものの、思い通りに売れなかったり、資金繰りがうまくいかずに希望の買いかえができず、トラブルとなる事例も耳にします。

とはいえ、売り時や買いかえのチャンスというのは、不動産を持つ人には必ずと言っていいほどやってきます。複数の不動産仲介会社に相談した上で、ときには最悪のシナリオも想定しながらリスク回避対策を立てられるか、安全にゴールまで到達できるストーリーをきちんと描いてくれるか、などを確認し、チャンスを活かした買いかえにしましょう。