中古マンションの資産価値、何で決まる？

2014年7月30日

中古マンションを選ぶとき、利便性や価格の手頃さに加えて「資産価値が落ちにくい」ことを気にする人が増えています。では、資産価値の高さを左右するものとはなんでしょうか。立地と建物の面から考えてみました。

住まいの資産価値を考えるときに興味深いデータがあります。「日米の住宅投資額累計と住宅資産額」の推移を示した図1をご覧ください。アメリカでは、住宅投資累計額が増えるにつれて住宅資産額も徐々に増え、投資に見合ったストックが形成されていることがわかります。近年では、資産額が投資累計額を上回っています。

一方、日本では住宅投資累計額が増えても、住宅資産額はあまり増えていません。1990年代以降はほとんど横ばいです。直近の数値では、住宅投資額の累計が800兆円台後半なのに対して、住宅資産額は300兆円半ば。投資額のうち500兆円以上が消えてしまい、資産額が投資額の3分の1程度しか残っていないのです。この違いは、どこから来るのでしょうか。

アメリカでは、住宅購入後に建物の補修やバリューアップのリフォームをして、売却する際に資産価値が落ちないように、あるいは高めるように努力するのが一般的です。中古流通市場においても、そうした手入れの状況も含めた建物の価値が認められ、価格に反映しています。

しかし、日本では建物が古くなると取り壊して建て替える「スクラップ＆ビルド」の慣習が長い間続いてきました。建物の築後経過年数が古くなると、建物そのものの経済的価値は認められなくなります。最終的には「古家付き土地」として扱われるのです。こうした風潮に対して、中古住宅の資産価値を再評価する動きがここ数年ようやく出てきました。ただ、アメリカのようなストック重視の文化が定着するまでには時間がかかるでしょう。

自らの投資で資産価値を上げることが難しいわけですから、購入する際にその資産価値を判断しておかなければなりません。

現在、中古マンションの資産価値を左右する最大のポイントは立地です。一般には、交通利便性や生活利便性が高いことだといわれます。都心になるべく近く、最寄り駅から歩く距離が短いこと。日常の買い物施設や金融機関、学校、医療機関などの生活利便施設が整っていること。さらに付け加えれば、自治体などで発行されている「地域危険度マップ」などで確認できる「災害リスク」が少ないことも、資産価値を支えるポイントになっています。

こうした条件を備えた地域を探すことは、都心周辺ならそれほど難しくありません。しかし、似たような立地でも、資産価値には大きな差があります。都心からほぼ同じ距離にある街の中でも、不動産価格や家賃の水準が高い街と安い街があります。その違いはどこからくるのでしょうか。ひとことで言うなら「街のブランド力」です。交通や生活の利便性といった機能的な要素でははかれない価値がそれぞれの街にあります。

確立されたファッション・ブランドの多くが、その背景に「ロイヤルファミリー御用達」などの由緒を備えています。街にもさまざまな物語や歴史が織り込まれ、それがブランド力の高さを形作っているのです。都心部の山手線内側のエリアでも、4～5億円以上の"超億ション"が成立する街というのは限られています。そうした厳選された一等地は、かつての大名屋敷など江戸時代まで遡る由来を持つことがほとんどで、長く住み継がれてきた歳月の重みがあります。こうした街は、一朝一夕に生まれるものではありません。