中古マンションの資産価値、何で決まる？

2014年7月30日

中古マンションを選ぶとき、利便性や価格の手頃さに加えて「資産価値が落ちにくい」ことを気にする人が増えています。では、資産価値の高さを左右するものとはなんでしょうか。立地と建物の面から考えてみました。

では、江戸時代から続く長い歴史がなければブランド力がないかというと、そうとも限りません。開発によって生まれた街でも、高いブランド力があるケースはあります。田園調布や成城学園前など、高級住宅地の代表とされる街がそれです。どちらも大正時代の鉄道開通に合わせて、当時何もなかった郊外の原野を開発して作り上げた"ニュータウン"でした。

それぞれの街の開発理念に共感した政財界人や文化人など著名人が移り住み、建築協定を作るなど、住民主導で景観が守られてきました。その地道な努力が資産価値を高めてきたのです。ここにも一つの物語があります。

数百年に渡って積み重ねられてきた歴史や物語、それが街のブランド力に結びついていきます。ただ、すでに高いブランド力を持つ街の物件は、価格もそれなりに高額ですから、誰でも買える水準ではありません。今はまだ手頃な価格で買え、将来的に有望な街というのはどのような視点で選べばいいのでしょうか。

ひとつは、都心ターミナル駅まで直通の主要鉄道沿線で、急行や通勤快速が停車する利便性があること。最初に説明した機能面です。そして2つめは、商業・文化の集積があり、人が集まる魅力があること。一定規模以上の再開発によってランドマーク的なタワーマンションなどができた街は、なお有力でしょう。

中古マンションの平均価格を見ると、1億円超の広尾は別格として、それ以外では都心部でも5,000万円台が意外に多い。タワーの多い湾岸エリアは、平均階数が30階前後と高く、築年は10年前後で新しい。古くから供給が進んでいる内陸部は、平均階数は10階前後、築年は20年前後。それぞれに魅力がある

気をつけたいのは、単に宅地開発や市街地再開発が行われれば資産価値が上がるというわけではないことです。かつて官主導で作られた郊外のニュータウンのなかには、20～30年で衰退したケースもあります。駅前再開発の中にも、成功とは言いにくいものがありそうです。

発展する街には多様な人々を惹きつける力があり、活気が失われないよう計画されています。ランドマークとなる大規模なマンションを建てたり、商業施設や文化施設を誘致して、魅力的な街となるよう工夫されているのです。住宅ポータルサイトなどで調査される「住んでみたい街」の上位にランクされる街は、こうした条件を備えています。資産価値とはつまり人気の有無でもありますから、こうした調査データを参考にしてみると良いでしょう。

次に、将来性を見込んだ街でどんな物件を選べばいいのでしょうか。エリアの選択では、交通や生活の利便性のような機能面の充実度が前提になることを指摘しました。個々の物件でも機能面の良さはもちろん大切です。建物のハード面がきちんとメンテナンスされ、居住性能が守られていることが欠かせません。つまり維持管理の良し悪しが重要です。

その上で、さらに物件のブランド力を高める要素として、分譲主であるデベロッパーや施工をしたゼネコンの実績や信頼性も挙げられるでしょう。
デベロッパーの中には、一時的に供給戸数が急増して注目された企業もある一方、倒産したり経営が傾いたりした例も少なくありません。やはり、単年の供給戸数で判断するよりも、コンスタントに一定の実績を積み重ねているかどうかが大切な判断材料となります。30～40年前からマンション分譲事業を手がけてきた大手デベロッパーであれば、それぞれのマンション・ブランド名も定着しているといえるでしょう。

ゼネコンについては施工実績の多さだけではなく、技術力の裏付けがあるかどうかがポイントになると考えられます。その点では、技術的なハードルが高いタワーマンションの施工実績を一つの指標として判断するのもよいでしょう。また、難易度の高い免震・制震マンションの施工実績がどれくらいあるか、といったデータもあればあわせてチェックし、物件選びの参考にするとよいでしょう。

ここまで資産価値について考えてみましたが、資産価値というのは迷った際の指標です。一番大事なのは、自分が快適に暮らせる街・住まいであること。そのうえで、資産価値が高ければなおよし、と考えてください。