ここに注目！2015年の中古マンション市場

2014年12月25日

消費税率アップで揺れ動いた2014年。予断を許さない経済情勢が続くなか、2015年の中古マンション市場はどうなるのでしょうか？価格動向や取引状況、金融、税制、法律面などから考えてみました。

まず、2014年の不動産市場を振り返ってみましょう。ご存知の通り、2014年4月1日から消費税率が5％から8％へ引き上げられたことが大きな節目でした。増税前の駆け込み需要が膨らみ、増税後に取引件数が落ち込んでいるというのが、2014年の全体的な状況です。

2013年はアベノミクスで幕を開け、東京五輪の開催決定に沸き、デフレ脱却や景気浮揚への期待感から不動産の成約件数が大幅に増えて価格も上昇しました。対して2014年は、4月以降、成約件数の前年比はマイナスが続いています。

営業現場では、都心部を中心に夏以降に回復の兆しを見せました。ところが、統計データ上は都心3区を含めて、成約件数の減少傾向が収まっていません。その一方で、成約価格は上昇を続けています(図1参照)。売れ行きが鈍れば価格上昇の勢いは弱まるのがこれまでの常識でした。

このように成約件数の減少と価格の上昇が同時に起きることは、従来はほとんどありませんでした。この現象の背景を探ると、「高くても売れる場所で、主に高額物件が取引されている」という状況が見えてきます。取引件数は少なくても、一件当たりの価格が高いために、平均価格が押し上げられているということです。

たとえば、都心の希少なタワーマンションやブランド立地の優良物件は、取引価格の最高記録を次々と塗り替えています。同じ23区内でも、駅から遠いなど条件の良くない物件は、価格が低くても動きが鈍いのです。郊外は郊外で、条件の良い物件と悪い物件の選別化が進んでいます。

2014年の不動産市場に異変をもたらした一つの要因が、プレーヤー＝購入者層の様変わりです。現在、都心部のメインプレーヤーになっているのが、外国人投資家と相続税対策を目的にした富裕層といえます。

外国人投資家の増加は、東京五輪開催決定が引き金になりました。シンガポールや台湾などアジア系の投資家が、本国の不動産価格の急騰で採算が合わなくなり、相対的に割安な「TOKYO」の不動産に目を向け始めたのです。

さらに、国内の需要が落ち込んだ2014年も、円安を追い風に、外国人投資家の購入意欲は衰えていません。特に夏以降、一段と円安が進み、11月には1ドル=120円に迫る水準になりました。数年前の最高値である79円に比べると5割も安くなっています。

仮に1億円のマンションを買う場合、2年前は125万ドルかかりましたが、2014年11月には83万ドルで済むわけです。外国人投資家にとっては3割以上も値下がりしたのと同じ効果といえます。都心部の賃料は横ばいか上昇気味ですから、利回りも上昇しているはずです。今後、不動産価格が上昇しさらに円高に振れた局面で売却すれば、相当なキャピタルゲイン（売却益）も狙えるでしょう。

また、国内の富裕層は2015年1月からの相続増税に対処するために、評価額の削減効果が大きいタワーマンションなどを積極的に購入しています。外国人投資家、富裕層ともに、こうした動きはしばらく続くでしょう。

これに対して、国内のサラリーマン層は動きが分かれます。円安効果で業績が好転している輸出型産業の大企業では、給料やボーナスが上がり、不動産を購入する余裕も出てきているようです。一部上場企業の部長や役員クラスでは、8,000万円程度までの中古マンションを都心に近いエリアで購入するケースは珍しくありません。昨今の超低金利が、高額物件の取得を後押ししています。

一方、かつて中古マンションの需要をささえた分厚い一次取得層は、鳴りを潜めています。物価上昇分を差し引いた労働者の実質賃金は、1年4カ月連続（2014年10月時点・勤労統計調査）で低下しているという状況もあり、不動産の購入に踏みきれないのかもしれません。郊外の3,000万～4,000万円以下の中古マンションが動き出すかどうかは、本来住宅取得意欲が高いはずの、こうした中間層の復活にかかっています。