プランもローンも充実「中古購入＋リフォーム」

2015年1月27日

中古マンションを買ってリフォームをする方法のバリエーションが増え、購入者の選択肢が広がってきました。住宅ローンとリフォームローンのパッケージも登場。資金計画も立てやすくなり、ますます普及しそうです。

リフォームやリノベーションをして新築並みに生まれ変わった中古マンションを取得する方法は、大きく二つに分けられます。

一つは、購入する中古マンションを決めた後に、自らリフォーム会社に依頼してプランを作り、物件の引き渡しを受けた後に工事をする方法です。昔から行われてきたスタンダードなパターンといえます。（図1-1）。

もう一つは、事業者によるリフォーム・リノベーション済みの中古マンションを購入する方法です。2000年代以降に、こうした物件を専門に販売する事業者が増え、「リノベーションマンション」などの言葉とともにかなり普及してきました（図1-2）。

一つめの方法（図1-1）では、好みのプランをオーダーできるという長所があります。しかし、資金計画の面ではやや複雑です。多くの場合、住宅ローンとリフォームローンを別々に申し込む必要があります。また、一般的にリフォームローンは住宅ローンより金利が高めです。必要資金の100％まで借りることは難しい上に、リフォーム代金を2～3回に分けて支払うのが普通のため、ローンの実行と支払い時期が合わず、自己資金も多めに用意しておかなければならないケースが多いでしょう。また、リフォームのプランが確定するまでは正確な予算が出せません。

リノベーション済みマンションの購入（図1-2）のほうは、新築マンションや中古マンションを普通に購入するのと同様に、住宅ローン1本で契約できる手軽さがあります。プランはプロによるトータルコーディネートがされていますが、その半面、リフォーム内容に希望を反映することはできません。

このように、この二つの方法にはそれぞれ一長一短があります。

最近になって、上記の中間ともいえる第3のスタイルが登場しています（図1-3）。基本的には「中古マンション購入＋リフォーム」という形式ですが、リフォーム会社が不動産仲介会社と提携してリフォーム・リノベーションに向いた物件をセレクトし、その物件に合わせた定額制のお勧めプランを作成して提案する仕組みです。CG（コンピュータグラフィックス）やショールームなどを通じて、物件を購入する前に完成後の姿をイメージできるというサービスもあります。

資金計画の面でも、住宅ローンとリフォームローンがセットになった最長35年返済の提携ローンが用意されている場合もあります。こうしたプランではリフォームローンの金利は住宅ローンと同程度の水準です。購入価格とリフォーム費用を含めた全額ローンも可能で、自己資金も少なくて済みます。

物件の引き渡しを受けた後に工事をする点では、前述の図1-1と同じです。しかし、あらかじめリフォームプランが設定されているという点では、図1-2に近い形です。つまり、リフォームの内容については、既定プランはありつつセミオーダーで購入者の好みを反映することもできるということです。あたかもリノベーション済み物件を購入するかのような手軽さで、自分のこだわりも併せて実現できる"良いとこ取り"の方式ともいえるでしょう。

こうした新しい仕組みができたことによって、「中古マンション購入＋リフォーム」の選択肢が広がり、より実践しやすくなったことは間違いありません。