買いエリアはどこ？/不動産価格2015年1月調査

2015年2月12日

首都圏全体の平均値では、中古マンション、住宅地ともに緩やかに上昇しています。しかし、その水面下では劇的な変化が進みつつあるようです。2015年1月時点の実勢価格調査を基に不動産市場の最新動向を紹介します。

野村不動産アーバンネットが2015年1月1日時点の「実勢価格調査」を公表しました。この調査は、3ヵ月ごとに対象となる住宅地（土地）と中古マンションをピックアップして、それぞれの実勢価格を定点観測したデータです。
今回は2014年10月から12月までの四半期の変化を調べたものです。

今回の調査では、首都圏の平均変動率は住宅地地価がプラス0.9％、中古マンション価格が同0.5％となりました。前回（2014年10月時点調査）に比べて上昇率がやや高まり、ゆるやかな値上がり傾向が続いています。この首都圏のデータを見る限り、不動産市場は回復傾向にあるように見えます。

ただ、調査地点数の推移を見ると、住宅地と中古マンションともに「上昇（値上がり）」の割合が20％台から30％台へと増え、「横ばい」が70％台から50％台へ大きく減少しています。「下落（値下がり）」はわずかに増加しています。「横ばい」が中心の落ち着いた状況から、「値上がり」「値下がり」地点数がともに増えるという、ダイナミックな展開になりつつあるのかもしれません。

前回のレポートでも「都心」と「それ以外のエリア」では、価格の動きが異なることを指摘しました。その傾向がさらに進行しています。

図3は、中古マンションのエリア別の価格変動率を示したものです。東京都区部が1％以上の上昇を続けているのに対して、都下、神奈川県、埼玉県はおおむね0.5％以内の変動率が続いています。
エリアによる格差は同じ都区部の中でも強まっています。都心3区(千代田・中央・港)は、都区部の平均よりも大きく上昇しています。

図4は東日本レインズの成約物件の1平方メートル当たりの価格（１平米単価）の推移を、都区部のブロックごとに示したものです。2014年12月時点の対前年変動率は、都区部の全体平均では1割弱のプラスですが、都心3区に限ると2割近い大幅な上昇（プラス19.6％）を示しています。

次いで、城西地区が17％強のプラスです。ただ、このデータでは城西エリアに含まれる渋谷区と新宿区は、「都心5区」という場合は都心に含まれます。この２区が城西地区の数値を牽引しているといえるでしょう。

城南地区は都区部平均に近い動きを続けています。城北・城東地区は、前年比5％未満の小幅な動きに止まっています。2014年12月時点で、城東地区の1平米単価は50万円を割っており、都心3区の約100万円の半分に満たない水準です。都区部の中でも、格差が大きく開いていることがわかります。

こうした統計データには現れていませんが、現場の営業感覚として、購入希望者の目線がより絞られたエリアに集まっていることを強く感じています。都心3区のうち港区の引き合いが際立っており、その中でも、「青山・赤坂・麻布と六本木」に焦点が当てられているのです。不動産業界では、首都圏の代表的な高級住宅街として青山・赤坂・麻布を3A（スリーエー）と呼び、それに六本木を加えて「3A-1R」という呼び方をするようになっています。

さらに、その「3A-1R」の中でもタワーマンションや再開発物件など、特定の物件を希望する購入者が主流になっています。こうした成約事例が、都心部の価格上昇を牽引しているといえるでしょう。